La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ya prepara el terreno para potenciar las acciones de inteligencia y fiscalización orientadas a combatir la evasión en los alquileres y la compraventa de inmuebles.
Como primer paso, ya reformularon el marco reglamentario que amplía la cantidad de operadores del mercado inmobiliario que deben informar las operaciones ante el organismo que conduce Ricardo Echegaray.
En efecto, el fisco nacional ya incorporó como sujetos obligados a inscribirse en el régimen sobre contratos de locación y/o cesión de inmuebles a:
El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Como contrapartida, la AFIP excluyó a:
Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
Alberto Romero, consultor tributario, precisó oportunamente a iProfesional.com que la nueva avanzada "apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".
"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", agregó.
"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.
Romero también precisó que "al ampliar el universo de sujetos alcanzados, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".
Como un punto no menor, el tributarista advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar la información directamente de los Registros de la Propiedad".
Este Blogs esta destinado al asesoramiento y difusion de novedades legales para la actividad inmobiliaria. Estudio Dr. Gustavo Aramburu - Cordoba 966 Piso 3ro. B Tel 43265223
jueves, 1 de diciembre de 2011
jueves, 17 de noviembre de 2011
FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS- ASPECTOS POSITIVOS
1. Porque el dominio del terreno y de todo lo que se coloque sobre él a medida que avanza la obra, pertenece al fiduciante/inversor en su porcentaje de participación. No hay riesgo de perder lo invertido.
2. Porque se cuenta desde el inicio con el compromiso de aporte (por parte de los fiduciantes/inversores) de la totalidad de los fondos necesarios para la ejecución y terminación del emprendimiento. El contar con el 100% de los fondos necesarios, asegura que la obra se termine en tiempo y forma.
3. Porque los bienes fideicomitidos están separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes, constituyendo por lo tanto un patrimonio autónomo, afectado exclusivamente a la ejecución del emprendimiento e inembargable.Cualquier problema legal que afecte a alguno de los socios, no afecta los bienes del fideicomiso.
4. Porque el Fideicomiso es un contrato que se celebra ante un Escribano Público, a diferencia de un Boleto de compraventa. Este marco legal le otorga mayor seguridad a los inversores.
5. Porque los fiduciantes/inversores reciben el potencial de utilidad o beneficio económico del negocio inmobiliario, en su porcentaje de participación. Cada socio tiene la posibilidad de ser un inversor en pequeña escala, obteniendo una diferencia entre el valor de costo y el valor de mercado.
6. Porque cada uno puede ceder su porcentaje de participación a un tercero en cualquier etapa de la inversión. El reemplazo de un socio que no pueda continuar con su inversión es rápido y efectivo.
7. Porque los proyectos realizados al costo aseguran el mantenimiento de la calidad de construcción. La calidad no es variable de ajuste para reducir costos, ya que los costos son de conocimiento de cada inversor.
8. Porque facilita el reclamo de las garantías a las empresas constructoras una vez realizada la puesta en funcionamiento del edificio, ya que dichas garantías pueden ser reclamadas tanto por los fiduciantes como por el administrador del edificio. Las garantías que otorgan las empresas pueden ser tranferidas de los socios iniciales a los consumidores finales.
2. Porque se cuenta desde el inicio con el compromiso de aporte (por parte de los fiduciantes/inversores) de la totalidad de los fondos necesarios para la ejecución y terminación del emprendimiento. El contar con el 100% de los fondos necesarios, asegura que la obra se termine en tiempo y forma.
3. Porque los bienes fideicomitidos están separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes, constituyendo por lo tanto un patrimonio autónomo, afectado exclusivamente a la ejecución del emprendimiento e inembargable.Cualquier problema legal que afecte a alguno de los socios, no afecta los bienes del fideicomiso.
4. Porque el Fideicomiso es un contrato que se celebra ante un Escribano Público, a diferencia de un Boleto de compraventa. Este marco legal le otorga mayor seguridad a los inversores.
5. Porque los fiduciantes/inversores reciben el potencial de utilidad o beneficio económico del negocio inmobiliario, en su porcentaje de participación. Cada socio tiene la posibilidad de ser un inversor en pequeña escala, obteniendo una diferencia entre el valor de costo y el valor de mercado.
6. Porque cada uno puede ceder su porcentaje de participación a un tercero en cualquier etapa de la inversión. El reemplazo de un socio que no pueda continuar con su inversión es rápido y efectivo.
7. Porque los proyectos realizados al costo aseguran el mantenimiento de la calidad de construcción. La calidad no es variable de ajuste para reducir costos, ya que los costos son de conocimiento de cada inversor.
8. Porque facilita el reclamo de las garantías a las empresas constructoras una vez realizada la puesta en funcionamiento del edificio, ya que dichas garantías pueden ser reclamadas tanto por los fiduciantes como por el administrador del edificio. Las garantías que otorgan las empresas pueden ser tranferidas de los socios iniciales a los consumidores finales.
lunes, 31 de octubre de 2011
FIDEICOMISOS - IMPUESTO A LAS GANANCIAS
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) emitió una resolución en la que descartó la existencia de los fideicomisos duales con lo cual en los casos en que medien contratos de cesión de alguno de los beneficiarios, será el fideicomiso quien deba tributar.
En su Resolución General 06/11, la AFIP se refirió a aquellos casos en que los sujetos del fideicomiso son beneficiarios pero no revisten el carácter de fiduciantes, de modo que los impuestos que emanen de esa operación recaerán sobre el mismo fideicomiso, toda vez que la ley tributaria no contempla el gravamen en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso en forma simultánea y proporcional.
Dicho de otro modo, la normativa del ente recaudador remarcó la improcedencia de los fideicomisos duales, lo cual acarrea que en el supuesto en que alguno de los sujetos efectúe una cesión de su parte, será el fideicomiso quien deberá saldar el Impuesto a las Ganancias por todos los sujetos y en la misma medida.
En consecuencia de lo regulado, resultará inválida la práctica del “split”, denominación que recibe la práctica en la cual el fideicomiso cubre las utilidades del nuevo beneficiario a la vez que sigue atribuyéndole el resto a los otros fiduciantes beneficiarios.
Al respecto, cabe recordar que el split ofrece como ventaja la discriminación de los saldos a tributar, toda vez que los fiduciantes beneficiarios pueden abonar el Impuesto a las Ganancias según una tasa progresiva, a la vez que el fideicomiso paga directamente al 35%.
En resumen, en los casos en los que concurran fiduciantes beneficiarios junto con otros beneficiarios simples que hayan adquirido su derecho por acuerdos como un contrato de cesión, se deberán observar los lineamientos antedichos pero será el fideicomiso quien deberá tributar y absorbe la obligación de los fiduciantes y beneficiarios.
Como antecedente de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación delimitó luego del fallo “Hermitage”, que el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta es inconstitucional cuando haya una situación de pérdidas empresarias y, como producto de esto, comenzó a plantearse que los fideicomisos al costo, que suelen utilizarse como método de financiación para desarrollos inmobiliarios, no deberían saldar ese tributo puesto que no tienen utilidades.
En su Resolución General 06/11, la AFIP se refirió a aquellos casos en que los sujetos del fideicomiso son beneficiarios pero no revisten el carácter de fiduciantes, de modo que los impuestos que emanen de esa operación recaerán sobre el mismo fideicomiso, toda vez que la ley tributaria no contempla el gravamen en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso en forma simultánea y proporcional.
Dicho de otro modo, la normativa del ente recaudador remarcó la improcedencia de los fideicomisos duales, lo cual acarrea que en el supuesto en que alguno de los sujetos efectúe una cesión de su parte, será el fideicomiso quien deberá saldar el Impuesto a las Ganancias por todos los sujetos y en la misma medida.
En consecuencia de lo regulado, resultará inválida la práctica del “split”, denominación que recibe la práctica en la cual el fideicomiso cubre las utilidades del nuevo beneficiario a la vez que sigue atribuyéndole el resto a los otros fiduciantes beneficiarios.
Al respecto, cabe recordar que el split ofrece como ventaja la discriminación de los saldos a tributar, toda vez que los fiduciantes beneficiarios pueden abonar el Impuesto a las Ganancias según una tasa progresiva, a la vez que el fideicomiso paga directamente al 35%.
En resumen, en los casos en los que concurran fiduciantes beneficiarios junto con otros beneficiarios simples que hayan adquirido su derecho por acuerdos como un contrato de cesión, se deberán observar los lineamientos antedichos pero será el fideicomiso quien deberá tributar y absorbe la obligación de los fiduciantes y beneficiarios.
Como antecedente de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación delimitó luego del fallo “Hermitage”, que el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta es inconstitucional cuando haya una situación de pérdidas empresarias y, como producto de esto, comenzó a plantearse que los fideicomisos al costo, que suelen utilizarse como método de financiación para desarrollos inmobiliarios, no deberían saldar ese tributo puesto que no tienen utilidades.
jueves, 20 de octubre de 2011
FIDEICOMISOS - COMPLICACIONES PENALES
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional revocó el procesamiento dictado sobre los imputados que habían recibido dinero de los querellantes para la construcción de un edificio en el marco de un contrato de fideicomiso, y no inscribieron dicho contrato, remarcando los camaristas que la formalización de un contrato de este tipo es lo que en definitiva permite la transmisión de la propiedad fiduciaria y, en consecuencia, el cumplimiento de su objeto.
En la causa “G. R., J. C. y otros s/ estafa y otro”, la querella apeló el pronunciamiento por el cual se decretó el sobreseimiento de J. C. G. R., N. S. C., A. M. C. F., S. D. W. y E. P. S., en los términos del art. 336, inc. 3°, del CPPN.
Los jueces que integran la Sala IV sostuvieron que “la encuesta no logra traducir la certeza negativa que requiere el artículo 336 del Código Procesal Penal de la Nación para la desvinculación definitiva de los imputados”.
Los magistrados remarcaron que “las constancias de la causa revelan que las únicas medidas practicadas en el expediente giraron en torno a la ratificación de los dichos de los accionantes y la obtención del testimonio de F. R., quien incluso avaló la hipótesis delictiva planteada por la querella al referirse al modus operando desplegado por los aquí imputados y dio cuenta de su desconocimiento objeto del contrato de fideicomiso al cual adhiriera, tal como lo hicieron D. R. R. y L. D. S.”.
Los jueces destacaron que “el Dr. N. intentó sostener la atipicidad de la conducta endilgada a sus asistidos alegando que mas allá de que el fideicomiso aquí analizado no haya sido inscripto, el dinero dispensado por la parte igualmente fue utilizado para la finalización de la obra”, a lo que añadieron que “teniendo en consideración que la formalización de un contrato de este tipo es lo que en definitiva permite la transmisión de la propiedad fiduciaria y, en consecuencia, el cumplimiento de su objeto, entendemos que el argumento de la defensa no puede ser atendido pues denota a todas luces que lo que motivara la entrega de dinero por parte de R. y D. S. es un negocio inexistente”.
Por otro lado, en relación a la falta de diligencia en que habrían incurrido los querellantes al adherir al contrato de fideicomiso y realizar los pagos correspondientes, los magistrados determinaron que teniendo “en consideración que la formalización de un contrato de este tipo es lo que en definitiva permite la transmisión de la propiedad fiduciaria y, en consecuencia, el cumplimiento de su objeto, entendemos que el argumento de la defensa no puede ser atendido pues denota a todas luces que lo que motivara la entrega de dinero por parte de R. y D. S. es un negocio inexistente”.
En tal sentido, la mencionada Sala concluyó que “la circunstancia de que la documentación haya sido íntegramente rubricada en su oportunidad, permitía darle ciertos visos de formalidad, así como también el hecho de que los querellantes fueran recibidos para acordar los términos de la operación, en las instalaciones de la empresa”, lo que “sumado a que en dicha ocasión también se les presentó a diversos profesionales que formaban parte del emprendimiento impiden, de momento, que el eventual ardid presuntamente desplegado por los imputados pueda ser ya descartado con la certeza necesaria para desvincularlos”.
En la sentencia del 23 de septiembre pasado, los camaristas concluyeron que “toda vez que, como se dijo, aún no es posible sostener que la maniobra denunciada pueda encuadrar en alguna de las figuras comprendidas en el Capítulo IV, Título VI, del Código Penal, entendemos necesario proseguir con la investigación para producir las diligencias que fueran propuestas oportunamente por los querellantes así como cualquier otra que el a quo considere pertinente”, por lo que revocaron el pronunciamiento que dispuso el sobreseimiento.
En la causa “G. R., J. C. y otros s/ estafa y otro”, la querella apeló el pronunciamiento por el cual se decretó el sobreseimiento de J. C. G. R., N. S. C., A. M. C. F., S. D. W. y E. P. S., en los términos del art. 336, inc. 3°, del CPPN.
Los jueces que integran la Sala IV sostuvieron que “la encuesta no logra traducir la certeza negativa que requiere el artículo 336 del Código Procesal Penal de la Nación para la desvinculación definitiva de los imputados”.
Los magistrados remarcaron que “las constancias de la causa revelan que las únicas medidas practicadas en el expediente giraron en torno a la ratificación de los dichos de los accionantes y la obtención del testimonio de F. R., quien incluso avaló la hipótesis delictiva planteada por la querella al referirse al modus operando desplegado por los aquí imputados y dio cuenta de su desconocimiento objeto del contrato de fideicomiso al cual adhiriera, tal como lo hicieron D. R. R. y L. D. S.”.
Los jueces destacaron que “el Dr. N. intentó sostener la atipicidad de la conducta endilgada a sus asistidos alegando que mas allá de que el fideicomiso aquí analizado no haya sido inscripto, el dinero dispensado por la parte igualmente fue utilizado para la finalización de la obra”, a lo que añadieron que “teniendo en consideración que la formalización de un contrato de este tipo es lo que en definitiva permite la transmisión de la propiedad fiduciaria y, en consecuencia, el cumplimiento de su objeto, entendemos que el argumento de la defensa no puede ser atendido pues denota a todas luces que lo que motivara la entrega de dinero por parte de R. y D. S. es un negocio inexistente”.
Por otro lado, en relación a la falta de diligencia en que habrían incurrido los querellantes al adherir al contrato de fideicomiso y realizar los pagos correspondientes, los magistrados determinaron que teniendo “en consideración que la formalización de un contrato de este tipo es lo que en definitiva permite la transmisión de la propiedad fiduciaria y, en consecuencia, el cumplimiento de su objeto, entendemos que el argumento de la defensa no puede ser atendido pues denota a todas luces que lo que motivara la entrega de dinero por parte de R. y D. S. es un negocio inexistente”.
En tal sentido, la mencionada Sala concluyó que “la circunstancia de que la documentación haya sido íntegramente rubricada en su oportunidad, permitía darle ciertos visos de formalidad, así como también el hecho de que los querellantes fueran recibidos para acordar los términos de la operación, en las instalaciones de la empresa”, lo que “sumado a que en dicha ocasión también se les presentó a diversos profesionales que formaban parte del emprendimiento impiden, de momento, que el eventual ardid presuntamente desplegado por los imputados pueda ser ya descartado con la certeza necesaria para desvincularlos”.
En la sentencia del 23 de septiembre pasado, los camaristas concluyeron que “toda vez que, como se dijo, aún no es posible sostener que la maniobra denunciada pueda encuadrar en alguna de las figuras comprendidas en el Capítulo IV, Título VI, del Código Penal, entendemos necesario proseguir con la investigación para producir las diligencias que fueran propuestas oportunamente por los querellantes así como cualquier otra que el a quo considere pertinente”, por lo que revocaron el pronunciamiento que dispuso el sobreseimiento.
miércoles, 19 de octubre de 2011
ADMINISTRACION DE CONSORCIOS - IRREGULARIDADES
El gobierno porteño dio de baja al 44% de los 8000 administradores de consorcios inscriptos en el registro oficial que los habilita a ejercer la actividad y les impidió volver a anotarse por un año, lapso en el que no deberán ofrecer sus servicios a propietarios de inmuebles de la ciudad.
La medida, publicada en el Boletín Oficial porteño, y que incluye a 3549 administradores, fue adoptada por el director general de Defensa del Consumidor, Juan Gallo, luego de que aquéllos no cumplieron con la obligación de reempadronarse.
Según fuentes oficiales, en algunos casos la falta de adhesión al reempadronamiento -que originalmente vencía a fines de 2010, pero que se prorrogó por tres meses- puede obedecer a que algunos abandonaron sus funciones o bien se habían inscripto tentativamente, indicó el diario La Nación.
No obstante, de acuerdo al matutino, se sospecha que la mayoría no se presentó a la convocatoria porque trabaja al margen de la normativa vigente.
En 2009, la Legislatura porteña endureció los requisitos para esa prestación a raíz de numerosas estafas cometidas por no pocos administradores en perjuicio de los dueños de departamentos de renta horizontal. Según el censo 2010, el 65,5% de los porteños vive en edificios afectados a ese régimen.
Entre otros puntos, la norma estableció para los administradores la obligación de inscribirse en el registro público y de presentar ante el consorcio el certificado de acreditación de esa condición anualmente. Para anotarse, deben demostrar que no están inhabilitados para ejercer operaciones comerciales y que no tienen fallos en su contra. Se determinó que su mandato sólo dura un año y su renovación debe evaluarse en asamblea. Antes, el mandato no tenía duración prefijada y los vecinos se enfrentaban a serias dificultades para poder reemplazar a un administrador.
También se les exigió realizar una declaración jurada para informar sobre los pagos de aportes y contribuciones previsionales, las pólizas de seguros, el pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes, medidas de seguridad obligatorias y la contratación de personal matriculado en los casos que corresponda.
En 248 casos, el gobierno detectó irregularidades en la documentación y permanecen observados. "La situación de estos últimos se decidirá este mes. De los dados de baja, algunos no pudieron cumplir las condiciones exigidas o no ejercen. Otros están acostumbrados a vivir en la informalidad y la ilegalidad", le dijo Gallo al citado matutino.
Los copropietarios que deseen indagar sobre si su administrador fue dado de baja pueden consultar el Boletín Oficial ( http://boletinoficial.buenosaires.gob.ar).
La medida por la que el gobierno porteño dio de baja a casi la mitad de los administradores de consorcios de la ciudad, inhabilitándolos por un año en sus funciones, puede ser consultada, con la lista correspondiente de esos prestadores, en los siguientes sitios:
La medida, publicada en el Boletín Oficial porteño, y que incluye a 3549 administradores, fue adoptada por el director general de Defensa del Consumidor, Juan Gallo, luego de que aquéllos no cumplieron con la obligación de reempadronarse.
Según fuentes oficiales, en algunos casos la falta de adhesión al reempadronamiento -que originalmente vencía a fines de 2010, pero que se prorrogó por tres meses- puede obedecer a que algunos abandonaron sus funciones o bien se habían inscripto tentativamente, indicó el diario La Nación.
No obstante, de acuerdo al matutino, se sospecha que la mayoría no se presentó a la convocatoria porque trabaja al margen de la normativa vigente.
En 2009, la Legislatura porteña endureció los requisitos para esa prestación a raíz de numerosas estafas cometidas por no pocos administradores en perjuicio de los dueños de departamentos de renta horizontal. Según el censo 2010, el 65,5% de los porteños vive en edificios afectados a ese régimen.
Entre otros puntos, la norma estableció para los administradores la obligación de inscribirse en el registro público y de presentar ante el consorcio el certificado de acreditación de esa condición anualmente. Para anotarse, deben demostrar que no están inhabilitados para ejercer operaciones comerciales y que no tienen fallos en su contra. Se determinó que su mandato sólo dura un año y su renovación debe evaluarse en asamblea. Antes, el mandato no tenía duración prefijada y los vecinos se enfrentaban a serias dificultades para poder reemplazar a un administrador.
También se les exigió realizar una declaración jurada para informar sobre los pagos de aportes y contribuciones previsionales, las pólizas de seguros, el pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes, medidas de seguridad obligatorias y la contratación de personal matriculado en los casos que corresponda.
En 248 casos, el gobierno detectó irregularidades en la documentación y permanecen observados. "La situación de estos últimos se decidirá este mes. De los dados de baja, algunos no pudieron cumplir las condiciones exigidas o no ejercen. Otros están acostumbrados a vivir en la informalidad y la ilegalidad", le dijo Gallo al citado matutino.
Los copropietarios que deseen indagar sobre si su administrador fue dado de baja pueden consultar el Boletín Oficial ( http://boletinoficial.buenosaires.gob.ar).
La medida por la que el gobierno porteño dio de baja a casi la mitad de los administradores de consorcios de la ciudad, inhabilitándolos por un año en sus funciones, puede ser consultada, con la lista correspondiente de esos prestadores, en los siguientes sitios:
jueves, 13 de octubre de 2011
ASMINISTRADOR DE CONSORCIO- MULTA
La Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ratificó la multa que había sido impuesta contra un administrador de consorcios que se encontraba inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal por no haber presentado la declaración jurada anual en tiempo oportuno.
En el marco de la causa “J.E.B. c/ Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor s/ otras causas con tramite directo ante la Cámara de Apel.”, el Sr. E.J. presentó recurso de apelación contra la disposición 3246-DGDyPC-2009, por medio de la cual se le impuso la sanción de multa por infracción a los artículos 9 y 10 inc. d)) de la ley 941 y se dispuso que el sancionado debía publicar la disposición condenatoria en el diario "La Razón", conforme lo dispuesto por el art. 18 del anexo I del decreto 17-GCBA-2003.
Al imponer dicha sanción, la Administración tuvo en cuenta que el actor, se encontraba inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y que no presentó la declaración jurada anual correspondiente al período 2005 en tiempo oportuno.
En su apelación, el accionante sostuvo que si bien la sanción impuesta es la menor de la escala prevista en el régimen imperante, considera que ninguna sanción debió imponérsele, ni multa, ni mucho menos la publicación de la sentencia, debido a que la omisión que se le imputa fue de carácter formal.
Los jueces que integran la Sala I explicaron que la autoridad de aplicación había sancionado con multa al actor por violación a lo establecido en los artículos 9 y 10, inc. d) la ley 941-GCBA-2002.
Los jueces explicaron que el primero de dichos artículos sostiene que “declaración jurada: Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo: a) la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período. b) los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran”.
Los magistrados señalaron que el artículo 10 establece que “son infracciones a la presente Ley... d) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador”.
Los camaristas determinaron que “el recurso de apelación interpuesto por el actor no ha de prosperar, en primer lugar porque ha quedado efectivamente demostrado que incumplió con la obligación de presentar en término la declaración jurada exigida, tal como fuera reconocido por él mismo”, mientras que “en segundo lugar, porque conforme el marco normativo señalado en el apartado anterior, las disposición 266-DGDyPC-2006 y 2298-DGDyPC-2006, fijaron con exactitud los plazos para la presentación de las declaraciones juradas correspondientes al periodo en cuestión”.
Por último, los magistrados remarcaron que tampoco corresponde prosperar el recurso presentado “debido a que los argumentos expuestos por el actor al momento de fundar su recurso apuntan solamente a expresar su disconformidad con el modo en que se llevo a cabo el procedimiento, la demora en la que incurrió la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y el funcionamiento general de ese organismo, sin demostrar en cambio los errores de la administración a la hora de imponer la multa”.
En base a lo expuesto, en la sentencia del 19 de septiembre del presente año, los jueces resolvieron que “corresponde rechazar el presente recurso y en consecuencia confirmar la disposición 3246-DGDyPC-2009 por medio de la cual se impusiera la sanción de multa por infracción a los artículos 9 y 10 inc. d) de la ley 941. Se propone, finalmente, que las costas se impongan a la vencida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (artículo 62 CCAyT)”.
En el marco de la causa “J.E.B. c/ Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor s/ otras causas con tramite directo ante la Cámara de Apel.”, el Sr. E.J. presentó recurso de apelación contra la disposición 3246-DGDyPC-2009, por medio de la cual se le impuso la sanción de multa por infracción a los artículos 9 y 10 inc. d)) de la ley 941 y se dispuso que el sancionado debía publicar la disposición condenatoria en el diario "La Razón", conforme lo dispuesto por el art. 18 del anexo I del decreto 17-GCBA-2003.
Al imponer dicha sanción, la Administración tuvo en cuenta que el actor, se encontraba inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y que no presentó la declaración jurada anual correspondiente al período 2005 en tiempo oportuno.
En su apelación, el accionante sostuvo que si bien la sanción impuesta es la menor de la escala prevista en el régimen imperante, considera que ninguna sanción debió imponérsele, ni multa, ni mucho menos la publicación de la sentencia, debido a que la omisión que se le imputa fue de carácter formal.
Los jueces que integran la Sala I explicaron que la autoridad de aplicación había sancionado con multa al actor por violación a lo establecido en los artículos 9 y 10, inc. d) la ley 941-GCBA-2002.
Los jueces explicaron que el primero de dichos artículos sostiene que “declaración jurada: Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo: a) la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período. b) los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran”.
Los magistrados señalaron que el artículo 10 establece que “son infracciones a la presente Ley... d) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador”.
Los camaristas determinaron que “el recurso de apelación interpuesto por el actor no ha de prosperar, en primer lugar porque ha quedado efectivamente demostrado que incumplió con la obligación de presentar en término la declaración jurada exigida, tal como fuera reconocido por él mismo”, mientras que “en segundo lugar, porque conforme el marco normativo señalado en el apartado anterior, las disposición 266-DGDyPC-2006 y 2298-DGDyPC-2006, fijaron con exactitud los plazos para la presentación de las declaraciones juradas correspondientes al periodo en cuestión”.
Por último, los magistrados remarcaron que tampoco corresponde prosperar el recurso presentado “debido a que los argumentos expuestos por el actor al momento de fundar su recurso apuntan solamente a expresar su disconformidad con el modo en que se llevo a cabo el procedimiento, la demora en la que incurrió la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y el funcionamiento general de ese organismo, sin demostrar en cambio los errores de la administración a la hora de imponer la multa”.
En base a lo expuesto, en la sentencia del 19 de septiembre del presente año, los jueces resolvieron que “corresponde rechazar el presente recurso y en consecuencia confirmar la disposición 3246-DGDyPC-2009 por medio de la cual se impusiera la sanción de multa por infracción a los artículos 9 y 10 inc. d) de la ley 941. Se propone, finalmente, que las costas se impongan a la vencida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (artículo 62 CCAyT)”.
martes, 13 de septiembre de 2011
AFIP -FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS
La decisión ya está tomada. A través de la conformación de distintas comisiones de estudio y la publicación de nuevos dictámenes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) comenzó a desplegar el cerco antievasión que recaerá sobre los fideicomisos inmobiliarios.
A fin de potenciar la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray direccionará sus acciones de inspección y fiscalización sobre todos los integrantes de la cadena.
En otras palabras, el fisco nacional ya apuntó la mira sobre los encargados de aportar el capital y de administrar el proyecto así como también irá por quienes se convierten en propietarios de los nuevos inmuebles.
El fideicomiso responde a una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir una propiedad. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.
Desde el sector inmobiliario advirtieron a iProfesional.com que la medida puede complicar un sistema que, en la actualidad, "se desenvuelve de manera saludable". No obstante, desde la AFIP la intención es apuntar a:
Que la adjudicación de las propiedades se realicen a valor de plaza o mercado y no al costo.
Controlar de cerca el comportamiento de los administradores de los fideicomisos/fiduciarios.
Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó a este medio que los nuevos dictámenes que acompañan la avanzada "están redactados en el sentido de alcanzar con el Impuesto a las Ganancias a la diferencia que existe entre el valor de origen y el valor de mercado de la propiedad".
"La AFIP también deja en claro que siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá el pago de Ganancias, si existe habitualidad en este tipo de operaciones", puntualizó Martín.
"Son normas internas dictadas con un claro objetivo recaudatorio, más allá de que la argumentación que sostienen es razonable", concluyó Martín.
En tanto, Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (AAFyFID) señaló que las nuevas medidas de la AFIP "complican cada vez más a un mercado que actuaba muy bien pero que desde hace un tiempo se viene estancando".
Y advirtió que "actualmente, los desarrolladores afrontan altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen de ganancias".
En igual sentido, Damián Tabakman, especialista del sector, precisó que "ya existen operadores que se atemorizan ante los nuevos controles y optan por concretar la operación inmobiliaria a través de otros mecanismos".
Comisiones internas y externas
Tal como adelantó iProfesional.com, ya se encuentran en pleno funcionamiento las comisiones de estudios internas y externas que analizan cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisos inmobiliarios. (Lea más: La AFIP tiene todo listo para terminar con la evasión en fideicomisos inmobiliarios)
Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los agujeros que se presentan en el tratamiento de los fideicomisos inmobiliarios en el Impuesto a las Ganancias y Mínima Presunta.
En particular, la AFIP también pretende que el fideicomiso, pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el fisco iría en contra del administrador, ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.
Los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes.
Los nuevos dictámenes por dentro
En primer término, la AFIP dio a conocer la resolución (SDG - TLI) 4/2011 a través de la cual se concluye que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliario existe onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que las unidades que conforman los inmuebles tienen el carácter de bienes de cambio, no estando exentas del pago del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta".
De igual manera, el fisco emitió la resolución (SDG - TLI) 6/2011 en donde aclara el tratamiento que corresponde otorgar en Ganancias a las adjudicaciones de unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes, en su carácter de beneficiarios.
Al respecto, el fisco concluyó que "en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".
Por último, se publicó la resolución (SDG - TLI) 11/2011, en donde la AFIP establece que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros, contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".
"Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que bajo la estructura contractual de un fideicomiso no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la resolución.
A fin de potenciar la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray direccionará sus acciones de inspección y fiscalización sobre todos los integrantes de la cadena.
En otras palabras, el fisco nacional ya apuntó la mira sobre los encargados de aportar el capital y de administrar el proyecto así como también irá por quienes se convierten en propietarios de los nuevos inmuebles.
El fideicomiso responde a una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir una propiedad. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.
Desde el sector inmobiliario advirtieron a iProfesional.com que la medida puede complicar un sistema que, en la actualidad, "se desenvuelve de manera saludable". No obstante, desde la AFIP la intención es apuntar a:
Que la adjudicación de las propiedades se realicen a valor de plaza o mercado y no al costo.
Controlar de cerca el comportamiento de los administradores de los fideicomisos/fiduciarios.
Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó a este medio que los nuevos dictámenes que acompañan la avanzada "están redactados en el sentido de alcanzar con el Impuesto a las Ganancias a la diferencia que existe entre el valor de origen y el valor de mercado de la propiedad".
"La AFIP también deja en claro que siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá el pago de Ganancias, si existe habitualidad en este tipo de operaciones", puntualizó Martín.
"Son normas internas dictadas con un claro objetivo recaudatorio, más allá de que la argumentación que sostienen es razonable", concluyó Martín.
En tanto, Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (AAFyFID) señaló que las nuevas medidas de la AFIP "complican cada vez más a un mercado que actuaba muy bien pero que desde hace un tiempo se viene estancando".
Y advirtió que "actualmente, los desarrolladores afrontan altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen de ganancias".
En igual sentido, Damián Tabakman, especialista del sector, precisó que "ya existen operadores que se atemorizan ante los nuevos controles y optan por concretar la operación inmobiliaria a través de otros mecanismos".
Comisiones internas y externas
Tal como adelantó iProfesional.com, ya se encuentran en pleno funcionamiento las comisiones de estudios internas y externas que analizan cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisos inmobiliarios. (Lea más: La AFIP tiene todo listo para terminar con la evasión en fideicomisos inmobiliarios)
Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los agujeros que se presentan en el tratamiento de los fideicomisos inmobiliarios en el Impuesto a las Ganancias y Mínima Presunta.
En particular, la AFIP también pretende que el fideicomiso, pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el fisco iría en contra del administrador, ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.
Los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes.
Los nuevos dictámenes por dentro
En primer término, la AFIP dio a conocer la resolución (SDG - TLI) 4/2011 a través de la cual se concluye que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliario existe onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que las unidades que conforman los inmuebles tienen el carácter de bienes de cambio, no estando exentas del pago del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta".
De igual manera, el fisco emitió la resolución (SDG - TLI) 6/2011 en donde aclara el tratamiento que corresponde otorgar en Ganancias a las adjudicaciones de unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes, en su carácter de beneficiarios.
Al respecto, el fisco concluyó que "en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".
Por último, se publicó la resolución (SDG - TLI) 11/2011, en donde la AFIP establece que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros, contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".
"Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que bajo la estructura contractual de un fideicomiso no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la resolución.
viernes, 12 de agosto de 2011
SUBASTAS JUDICIALES -LA LIGA
Las subastas judiciales son un verdadero abanico de productos. Desde viviendas, autos, plantas industriales, campos, cuadros, yates o joyas. Cargan con historias de divorcios, herencias, bancarrotas o deben ser rematados para pagar juicios por algún accidente.
Dentro del universo de las subastas, se encuentran varias figuras. Comenzando con el martillero, considerado como un oficial público, hasta los postores, muchas veces, en compañía de abogados o contadores. Pero no están solos. Desde hace años, hombres vestidos de trajes y con apariencia misteriosa, terminan siendo en todos los casos, el mejor postor.
Los integrantes de la mafia de los inmuebles, también conocida como La Liga, trabajaron siempre a la vista de todos. Para participar en la subasta, es necesario, o mejor dicho, obligatorio, arreglar con ellos. La Liga recibe aproximadamente un 5% del valor de venta.
Modus operandi
"Los integrantes de ‘La Liga’ se juntan todas las mañanas en bares cercanos a los lugares donde se hacen los remates, y se reparten la cobertura de las operaciones. A veces discuten, incluso se pelean, pero lo cierto es que los líderes son caballeros, que conocen los procesos y manejan como nadie los tiempos y los códigos", graficó a este medio un abogado con presencia permanente en remates.
"Hoy se podría decir que no hay una única ‘Liga’, sino varias. Aunque todas se definen como la original. Te esperan en la puerta misma de las subastas, te abordan, y se ofrecen a comprar por vos por una comisión", añadió.
De acuerdo al abogado, "si la propiedad no les interesa, vas y comprás tranquilo".
"Ahora, si ellos están operando para un inversor, te van a hacer la vida imposible para que te bajes de la subasta. Una alternativa a la que recurren es la de comenzar a ‘inflar’ el precio de la propiedad hasta que quedás afuera", aseguró.
Grieten Sauvidet, de LJ Ramos, en cambio, estableció diferencias internas entre quienes conforman "La Liga". "Están los que conocen los riesgos jurídicos, los expedientes, y tienen experiencia para asesorar. Pero también hay estafadores que te hacen poner dinero y luego no te devuelven nada", aseguró.
El especialista aportó un ejemplo: "Alguien de ‘La Liga’ dice que puede conseguirte el 80% restante de una compra en la que el particular logró quedarse con el 20 por ciento. Te pide el capital, porque los otros propietarios exigen una suma para negociar. El particular se lo adelanta, y el agente después no sólo no concreta el negocio, sino que, además, se queda con la suma entregada".
Un factor que se repite en todos los testimonios recabados por iProfesional.com, al momento de hablar de este grupo es, sin dudas, el carácter intimidante y –como bien lo definió un tasador consultado– "pseudo violento" que al parecer muestran los integrantes de "La Liga".
"Si los ves, das media vuelta y te volvés. Eso hace que los particulares sientan miedo y, en muchos casos, eviten concurrir. Por supuesto, es lo que les interesa a ellos, que así compran sin competencia", razonó la misma fuente.
¿Hay algún oponente que logra complicarles el negocio en algún momento? Grieten Sauvidet fue claro: "Por supuesto. Hay rivales con los que ellos saben que no pueden dar pelea por cuestiones de poder económico. Ahí no levantan la mano".
"Costantini, IRSA, son nombres muy poderosos para ‘La Liga’. Ahí el poder de compra de la organización pierde peso en ciertos remates. Saben que no pueden competir con semejante capital", concluyó.
“Acá no compra nadie”
En octubre pasado Pinamar fue escenario de un “escandaloso” remate oficial de una serie de lotes de la ciudad costera. Más de 300 personas esperaban el inicio de la subasta, cuando unos señores, desconocidos por todos, controlaron y se adueñaron de los 17 terrenos que estaban a la venta. Los vecinos que intentaban ofertar recibieron golpes y maltratos. La policía, denunciaron los testigos, miraba pasivamente. Desde la Cámara Inmobiliaria de Pinamar emitieron un comunicado en el que señalaban al martillero como el principal responsable.
A plena luz del día se escuchaban gritos como “De acá nadie se va con un boleto", "¡Si quieren arreglen con nosotros primero!", "Nosotros compramos baratito y se lo vendemos por poca plata".
El clima pesado es el denominador común. Las intimidaciones al vecino que cree que puede realizar algún negocio o el simple curioso que asiste a las subastas logran efecto: es prácticamente imposible llevarse el inmueble sin negociar con ellos.
En la mira de la Justicia
En abril de este año, la Corte Suprema de Justicia solicitó una auditoria de gestión en la Dirección de Subastas Judiciales. Pero este no fue el único cambio que debieron poner en marcha. Las denuncias en contra de la impunidad que gozaba La Liga ya estaba en boca de todos, desde hace mucho tiempo.
Por eso mismo, la oficina de subastas del Poder Judicial tuvo que mudar su dependencia a otro edificio, ubicado en la calle Jean Jaures 545, cerca del Shopping Abasto.
Actualmente en el lugar funcionan cinco modernas salas con cámaras de seguridad que vigilan cada movimiento. De esta manera, la Corte es quien maneja ahora las subastas. Anteriormente era la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios quienes, desde su sede ubicada en la calle Perón 1233 en Capital Federal, operaban la actividad.
La custodia policial y los sistemas electrónicos de control de portación de armas fueron especialmente asignados por los jueces de la Corte para combatir a la mafia.
Además, en el nuevo edificio hay varias oficinas que proveen de privacidad al comprador. No cualquiera se animaría a firmar el boleto de su próxima vivienda a la vista de cualquiera. Los clásicos aprietes de la Liga, que antes ocurrían dentro de la misma sala de remates, o bien se mudaron o, en el mejor de los casos, se disminuyeron notablemente.
La provincia de Buenos Aires también se sumó a las modificaciones en el sistema de subastas. Resulta que la mafia, como se sabe, no tiene fronteras. En este caso, buscaban que los bienes pudieran ser subastados vía web.
Pero el proyecto no pasó el debate en el Senado. Básicamente el pedido era parte de una serie de modificaciones que motivó el caso de Carolina Píparo. La brutal salidera a la joven, embarazada de 9 meses, suscitó la creación de un paquete de leyes destinados a la seguridad bancaria, entre ellos, permitir las transferencia bancarias para evitar el traslado personal del dinero y suprimir la participación de grupos de compradores que puedan ejercer presión sobre otros.
Pero desde el Colegio de Martilleros la queja no se hizo esperar. Está claro que una modificación en el sistema de subastas repercutiría directamente sobre su trabajo.
La corrupción es un ingrediente más dentro del mundo de las subastas. A esto hay que sumarle las trabas burocráticas, el temor infundado por la mafia, el miedo a las salideras bancarias, los clásicos aprietes y la lista continúa. En todo caso, un universo en donde el ciudadano común pocas veces es el mejor postor.
martes, 9 de agosto de 2011
REMATES - LA LIGA
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil determinó que la participación de la liga de compradores no resulta suficiente por sí sola para invalidar una subasta judicial, si no se comprobó que el accionar de este grupo se hubiera traducido en un impedimento concreto para el normal desarrollo del acto.
En la causa “Cutrono Francisco Hugo c/ Bang Seung Ok s/ división de condominio”, el actor apeló la resolución que rechazó la nulidad de la subasta articulada por el demandado, y en consecuencia aprobó el remate.
El recurrente alegó la falta de advertencia de la realidad instalada en el marco de las subastas judiciales, en torno al comportamiento de la “liga de compradores”.
En tal sentido, el apelante se queja de la desestimación del planteo de nulidad de la subasta, en la inteligencia de que el juzgador no ha advertido las irregularidades habidas durante el remate. Según el recurrente, las actitudes y comportamientos desprolijos del martillero interviniente y de varios de los participantes en la subasta, dieron lugar a las condiciones necesarias para que ninguna otra persona pudiera ofertar por el inmueble, haciendo que el precio obtenido en la sala de remates fuese de poca cantidad.
Al analizar la causa, los jueces de la Sala J remarcaron que “para invalidar la subasta judicial es requisito esencial que las particularidades del caso se compadezcan con las disposiciones aplicables a las nulidades procesales pues el remate, como acto procesal, está sujeto a los mismos principios que informan la teoría general de las nulidades y condicionan su admisibilidad”, por lo que “es necesario que exista un perjuicio real y concreto para la parte que la invoca, de modo de no decretar la nulidad en el sólo interés de la ley”.
Los camaristas explicaron que rige para la apreciación del planteo que tiende a invalidar el acto “un criterio restrictivo, que obedece al principio general de no admitir meros pruritos formales, a fin de que no se desvirtúe esta venta judicial compulsiva, evitando crear un clima de incertidumbre e inseguridad, contrarios a los que debe inspirar un acto ordenado por el poder jurisdiccional”.
Los magistrados determinaron que “la participación de la "liga de compradores" no es suficiente, por si sólo, para invalidar el remate, mientras que la injerencia o el accionar de este grupo no se haya traducido en un impedimento concreto para el normal desarrollo del acto, de la puja de ofertas y, finalmente, del perfeccionamiento de la venta”.
En la sentencia del 21 de junio pasado, la mencionada Sala destacó que “es la incidencia del accionar de estos individuos que denuncia el incidentista, lo que debe valorarse al apreciar el acto, con el fin de establecer si por su injerencia concurren vicios que afecten a los sujetos o a los elementos del acto procesal, violando sus formas de manera grave y trascendente, pues la procedencia de la nulidad requiere un perjuicio concreto para alguna de las partes y su adopción en el sólo interés del formal cumplimiento de la ley, importa un manifiesto exceso de ritual no compatible con el buen servicio de justicia (CSJN, 11-8-88, LL.1989-B-610, c-5950)”.
En base a lo expuesto, y luego de compulsar los registros de las cámaras de seguridad instaladas en el lugar, la Sala J concluyó que “los hechos que se aprecian en su desarrollo no configuran serias irregularidades que vicien de nulidad insalvable el acto, en la medida que no constituyen defectos o anomalías que puedan afectar gravemente las normas inderogables y medulares que rigen el trámite del remate”.
Por último, los magistrados confirmaron la resolución apelada al entender que “la sola circunstancia de que el precio que se obtenga en el remate de un inmueble sea inferior al de plaza o se denuncie como exiguo, no constituye causal de invalidación de subasta (ver Maurino, Luis, "Nulidades Procesales", pág.156); máxime, si el valor que se obtuvo fue superior al de la base y de tener en cuenta que el consentimiento de la base fijada para la venta forzada, implica la aceptación de que el bien puede venderse por el precio fijado”.
En la causa “Cutrono Francisco Hugo c/ Bang Seung Ok s/ división de condominio”, el actor apeló la resolución que rechazó la nulidad de la subasta articulada por el demandado, y en consecuencia aprobó el remate.
El recurrente alegó la falta de advertencia de la realidad instalada en el marco de las subastas judiciales, en torno al comportamiento de la “liga de compradores”.
En tal sentido, el apelante se queja de la desestimación del planteo de nulidad de la subasta, en la inteligencia de que el juzgador no ha advertido las irregularidades habidas durante el remate. Según el recurrente, las actitudes y comportamientos desprolijos del martillero interviniente y de varios de los participantes en la subasta, dieron lugar a las condiciones necesarias para que ninguna otra persona pudiera ofertar por el inmueble, haciendo que el precio obtenido en la sala de remates fuese de poca cantidad.
Al analizar la causa, los jueces de la Sala J remarcaron que “para invalidar la subasta judicial es requisito esencial que las particularidades del caso se compadezcan con las disposiciones aplicables a las nulidades procesales pues el remate, como acto procesal, está sujeto a los mismos principios que informan la teoría general de las nulidades y condicionan su admisibilidad”, por lo que “es necesario que exista un perjuicio real y concreto para la parte que la invoca, de modo de no decretar la nulidad en el sólo interés de la ley”.
Los camaristas explicaron que rige para la apreciación del planteo que tiende a invalidar el acto “un criterio restrictivo, que obedece al principio general de no admitir meros pruritos formales, a fin de que no se desvirtúe esta venta judicial compulsiva, evitando crear un clima de incertidumbre e inseguridad, contrarios a los que debe inspirar un acto ordenado por el poder jurisdiccional”.
Los magistrados determinaron que “la participación de la "liga de compradores" no es suficiente, por si sólo, para invalidar el remate, mientras que la injerencia o el accionar de este grupo no se haya traducido en un impedimento concreto para el normal desarrollo del acto, de la puja de ofertas y, finalmente, del perfeccionamiento de la venta”.
En la sentencia del 21 de junio pasado, la mencionada Sala destacó que “es la incidencia del accionar de estos individuos que denuncia el incidentista, lo que debe valorarse al apreciar el acto, con el fin de establecer si por su injerencia concurren vicios que afecten a los sujetos o a los elementos del acto procesal, violando sus formas de manera grave y trascendente, pues la procedencia de la nulidad requiere un perjuicio concreto para alguna de las partes y su adopción en el sólo interés del formal cumplimiento de la ley, importa un manifiesto exceso de ritual no compatible con el buen servicio de justicia (CSJN, 11-8-88, LL.1989-B-610, c-5950)”.
En base a lo expuesto, y luego de compulsar los registros de las cámaras de seguridad instaladas en el lugar, la Sala J concluyó que “los hechos que se aprecian en su desarrollo no configuran serias irregularidades que vicien de nulidad insalvable el acto, en la medida que no constituyen defectos o anomalías que puedan afectar gravemente las normas inderogables y medulares que rigen el trámite del remate”.
Por último, los magistrados confirmaron la resolución apelada al entender que “la sola circunstancia de que el precio que se obtenga en el remate de un inmueble sea inferior al de plaza o se denuncie como exiguo, no constituye causal de invalidación de subasta (ver Maurino, Luis, "Nulidades Procesales", pág.156); máxime, si el valor que se obtuvo fue superior al de la base y de tener en cuenta que el consentimiento de la base fijada para la venta forzada, implica la aceptación de que el bien puede venderse por el precio fijado”.
lunes, 1 de agosto de 2011
RESPONSABILIDAD PENAL - CORREDORES INMOBILIARIOS
No constituye el delito de estelionato, la conducta de quien, en su calidad de intermediario inmobiliario, y en connivencia con los co-procesados, realiza un aporte fundamental para que éstos simularan ser propietarios de un inmueble -sobre el que pesaban embargos e hipotecas-, logrando así la suscripción de un boleto de compraventa con el damnificado, para luego apoderarse de la suma abonada por éste a la celebración del acto.
No importa gravamen alguno sobre un inmueble la firma del boleto de compraventa, dado que el tipo en análisis requiere que los gravámenes se realicen a través de instrumentos públicos, ello sin perjuicio de configurar dicho accionar, el delito de estafa, puesto que la calidad de corredor del procesado, implica un deber de garantía en relación a cada una de las partes de la operación, por lo que al silenciar las irregularidades que poseía el inmueble, indujo a error a la víctima, quien de tal forma, dispuso de su patrimonio en forma lesiva para sus intereses.
No importa gravamen alguno sobre un inmueble la firma del boleto de compraventa, dado que el tipo en análisis requiere que los gravámenes se realicen a través de instrumentos públicos, ello sin perjuicio de configurar dicho accionar, el delito de estafa, puesto que la calidad de corredor del procesado, implica un deber de garantía en relación a cada una de las partes de la operación, por lo que al silenciar las irregularidades que poseía el inmueble, indujo a error a la víctima, quien de tal forma, dispuso de su patrimonio en forma lesiva para sus intereses.
viernes, 29 de julio de 2011
Inquilinos Deberán Retener Ganancias de Propietarios No Inscriptos en el Registro de Operaciones Inmobiliarias
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) determinó que hasta el 30 de junio, los propietarios deberán inscribir en un registro de alquileres los contratos de locación de inmuebles urbanos por los que perciban, ya sea de manera individual o en conjunto, la suma de 8 mil pesos mensuales.
A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.
Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.
En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.
Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.
Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.
A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.
Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.
En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.
Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.
Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.
martes, 26 de julio de 2011
PROPIEDAD HORIZONTAL - DAÑOS ENTRE VECINOS
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que el consorcio de un edificio ubicado en el barrio porteño de Recoleta deberá abonar una indemnización por los daños ocasionados a una vecina a la que una persona no identificada le arrojó orina al patio interno de su vivienda.
Los propietarios de los departamentos de un edificio de avenida Quintana al 300 deberán indemnizar con 21 mil pesos a la reclamante.
Los jueces consideraron que el hecho de que los demandantes tuviesen que tolerar que desde otras unidades del edificio en el cual habitan, arrojen diferentes objetos y líquidos sobre el techo acrílico de su propiedad, torna procedente la indemnización por daño moral.
Los camaristas entendieron que “por aquellos daños sobre los que no pudo ser identificado quién los causó, ni de cuál de las unidades se originaron, deberán responder todos los copropietarios de acuerdo al porcentual establecido para sus respectivas unidades, en el Reglamento de Copropiedad”.
Según fue publicado por la agencia DyN, la Cámara Civil se baso en una cláusula del reglamento de copropiedad que ante casos de esta naturaleza, reparte las responsabilidades proporcionalmente entre todos los propietarios
Los propietarios de los departamentos de un edificio de avenida Quintana al 300 deberán indemnizar con 21 mil pesos a la reclamante.
Los jueces consideraron que el hecho de que los demandantes tuviesen que tolerar que desde otras unidades del edificio en el cual habitan, arrojen diferentes objetos y líquidos sobre el techo acrílico de su propiedad, torna procedente la indemnización por daño moral.
Los camaristas entendieron que “por aquellos daños sobre los que no pudo ser identificado quién los causó, ni de cuál de las unidades se originaron, deberán responder todos los copropietarios de acuerdo al porcentual establecido para sus respectivas unidades, en el Reglamento de Copropiedad”.
Según fue publicado por la agencia DyN, la Cámara Civil se baso en una cláusula del reglamento de copropiedad que ante casos de esta naturaleza, reparte las responsabilidades proporcionalmente entre todos los propietarios
martes, 19 de julio de 2011
BOLETA DE COMPRAVENTA
Al considerar que el boleto de compraventa no puede adquirir en ningún caso la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el artículo 3999 del Código Civil, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial concluyó que la prescripción decenal con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a un domino que necesite purgarse por el tiempo.
En la causa “Sircovich Samuel s/ quiebra”, el Sr. M.D.S. quien pretendió adquirir un inmueble del fallido mediante la prescripción adquisitiva que habría operado en su favor, apeló la resolución que rechazó tal pretensión.
Los jueces de la Sala B explicaron que “en el caso de la prescripción breve, los hechos constitutivos relevantes a probar son: el transcurso del tiempo, la posesión ánimo dómine, la buena fe del adquirente y el justo título, o sea aquél que define el art. 4010 Código Civil”.
En tal sentido, señalaron que “la prescripción a la que se hace referencia tiene de común con la larga las calidades que deben revestir la posesión -pública, pacífica, continua e ininterrumpida- y que ella debe subsistir un cierto tiempo”, pero “además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y tiempo-, la corta requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario para su consumación y que son: el justo título y la buena fe”.
Con relación al justo título, los camaristas explicaron que según el artículo 4010 del Código Civil “es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”, a la vez que “el acto debe, en consecuencia, tener por objeto transferir la propiedad y para que sea "justo" es menester que esté revestido de las formalidades exigidas para su validez”.
Los jueces determinaron que “el boleto a que se hace referencia es un instrumento privado y en ningún caso dicho instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el cciv. 3999”, ya que “la prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado -boleto de compraventa- que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesite purgarse por el tiempo”.
En la sentencia del 25 de abril pasado, la mencionada Sala concluyó que “el boleto de compraventa de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio”, debido a que “el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión pero es absolutamente insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de escritura pública”.
Al rechazar el recurso presentado, los magistrados señalaron que ”por más legítima que la posesión sea atento el artículo 2355 del Código Civil, ella no podrá conducir a la adquisición del dominio por usucapión corta, por oponérsele la valla del artículo 4010 del Código Civil”, es decir “que a falta de escritura traslativa de dominio, el inmueble sólo podría adquirirse por usucapión larga (Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud del boleto de compraventa".
Por último, la mencionada Sala concluyó que “en nuestro derecho vigente, la "adquisición de la posesión" mediando boleto de compraventa, sólo hace de ella una "posesión legítima", pero de ninguna manera hace propietario al comprador. Podrá repeler acciones posesorias pero no lo inviste con un título de dominio ni le confiere derechos y atributos propios del dominus”.
En la causa “Sircovich Samuel s/ quiebra”, el Sr. M.D.S. quien pretendió adquirir un inmueble del fallido mediante la prescripción adquisitiva que habría operado en su favor, apeló la resolución que rechazó tal pretensión.
Los jueces de la Sala B explicaron que “en el caso de la prescripción breve, los hechos constitutivos relevantes a probar son: el transcurso del tiempo, la posesión ánimo dómine, la buena fe del adquirente y el justo título, o sea aquél que define el art. 4010 Código Civil”.
En tal sentido, señalaron que “la prescripción a la que se hace referencia tiene de común con la larga las calidades que deben revestir la posesión -pública, pacífica, continua e ininterrumpida- y que ella debe subsistir un cierto tiempo”, pero “además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y tiempo-, la corta requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario para su consumación y que son: el justo título y la buena fe”.
Con relación al justo título, los camaristas explicaron que según el artículo 4010 del Código Civil “es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”, a la vez que “el acto debe, en consecuencia, tener por objeto transferir la propiedad y para que sea "justo" es menester que esté revestido de las formalidades exigidas para su validez”.
Los jueces determinaron que “el boleto a que se hace referencia es un instrumento privado y en ningún caso dicho instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el cciv. 3999”, ya que “la prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado -boleto de compraventa- que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesite purgarse por el tiempo”.
En la sentencia del 25 de abril pasado, la mencionada Sala concluyó que “el boleto de compraventa de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio”, debido a que “el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión pero es absolutamente insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de escritura pública”.
Al rechazar el recurso presentado, los magistrados señalaron que ”por más legítima que la posesión sea atento el artículo 2355 del Código Civil, ella no podrá conducir a la adquisición del dominio por usucapión corta, por oponérsele la valla del artículo 4010 del Código Civil”, es decir “que a falta de escritura traslativa de dominio, el inmueble sólo podría adquirirse por usucapión larga (Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud del boleto de compraventa".
Por último, la mencionada Sala concluyó que “en nuestro derecho vigente, la "adquisición de la posesión" mediando boleto de compraventa, sólo hace de ella una "posesión legítima", pero de ninguna manera hace propietario al comprador. Podrá repeler acciones posesorias pero no lo inviste con un título de dominio ni le confiere derechos y atributos propios del dominus”.
FIDEICOMISOS- AFIP
Recientemente la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) emitió opinión en la resolución 11 del 2011, donde dispuso que frente al Impuesto a las Ganancias la cesión del derecho que se tiene como fiduciante a terceros, motiva considerar al fideicomiso como sujeto del impuesto a las ganancias.
El fisco analiza cual es la situación en fideicomisos donde el fiduciante sea a su vez el beneficiario, si bien luego este derecho se transfiere a terceros. En tal sentido, establece que el fideicomiso y no los fiduciantes/beneficiarios es el que determinan el resultado impositivo (de existir).
Se concluyó que, en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo será el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso.
Asimismo, el fisco sostiene que el único supuesto donde se excluye al fideicomiso como sujeto será cuando exista total adecuación entre fiduciantes y beneficiarios.
Lo preocupante de esta posición fiscal es que los fideicomisos inmobiliarios realizados bajo el esquema al costo, por el solo hecho de que cambia alguno de los fiduciantes, implica la determinación en cabeza del fideicomiso de un resultado que en terminos económicos no se ha generado.
Es decir, el fideicomiso creado sin la existencia de resultados tanto al momento de realizarse los aportes al fideicomiso, como también al momento de la asignación de la unidad a los beneficiarios, deberá estar alerta de la posibilidad de cambios en la posición de fiduciantes, aspecto de difícil cumplimiento.
Mas allá de la cuestionable delegación de facultades de control al fiduciario, lo novedoso y preocupante es que una estructura fiduciria sin implicancias tributarias (Impuesto a las Ganancias que fue la causa de la opinión fiscal) en su origen por tratarse de un tipico fideicomiso al costo donde los fiduciantes aportan dinero y reciben unidades, se recaracteriza la operación para estar frente a hecho económico sujeto a Ganancias, por el simple hecho de que cambia alguna de las partes.
Lamentablemente, el crecimiento en la actividad inmobiliaria no fue acompañado por una clara legislación fiscal, lo cual deja en escenario descubierto a los contribuyentes, que quedan a merced de la voracidad fiscal.
El fisco analiza cual es la situación en fideicomisos donde el fiduciante sea a su vez el beneficiario, si bien luego este derecho se transfiere a terceros. En tal sentido, establece que el fideicomiso y no los fiduciantes/beneficiarios es el que determinan el resultado impositivo (de existir).
Se concluyó que, en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo será el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso.
Asimismo, el fisco sostiene que el único supuesto donde se excluye al fideicomiso como sujeto será cuando exista total adecuación entre fiduciantes y beneficiarios.
Lo preocupante de esta posición fiscal es que los fideicomisos inmobiliarios realizados bajo el esquema al costo, por el solo hecho de que cambia alguno de los fiduciantes, implica la determinación en cabeza del fideicomiso de un resultado que en terminos económicos no se ha generado.
Es decir, el fideicomiso creado sin la existencia de resultados tanto al momento de realizarse los aportes al fideicomiso, como también al momento de la asignación de la unidad a los beneficiarios, deberá estar alerta de la posibilidad de cambios en la posición de fiduciantes, aspecto de difícil cumplimiento.
Mas allá de la cuestionable delegación de facultades de control al fiduciario, lo novedoso y preocupante es que una estructura fiduciria sin implicancias tributarias (Impuesto a las Ganancias que fue la causa de la opinión fiscal) en su origen por tratarse de un tipico fideicomiso al costo donde los fiduciantes aportan dinero y reciben unidades, se recaracteriza la operación para estar frente a hecho económico sujeto a Ganancias, por el simple hecho de que cambia alguna de las partes.
Lamentablemente, el crecimiento en la actividad inmobiliaria no fue acompañado por una clara legislación fiscal, lo cual deja en escenario descubierto a los contribuyentes, que quedan a merced de la voracidad fiscal.
miércoles, 6 de julio de 2011
ALQUILERES- VENTAS DE INMUEBLES - AFIP
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió ampliar y reforzar el control que recae sobre los alquileres y la compraventa de inmuebles.
La decisión, que fue adelantada a través de un comunicado de prensa del organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se confirmó mediante la resolución general 3139, publicada el viernes pasado en el Boletín Oficial. Como primer cambio, se destaca la prórroga otorgada a fin de cumplir con el reformulado régimen. Desde la AFIP precisaron que los sujetos obligados "tendrán hasta fin de mes para informar los contratos de locación y de compraventa -celebrados con anterioridad al 1° de junio pasado- sólo si involucran a bienes inmuebles rurales".
Asimismo, el organismo de recaudación estableció que el 1° de enero próximo será "la nueva fecha de vigencia para el régimen sobre contratos de locación y/o cesión, excepto los que involucren inmuebles rurales".
Cuáles son los cambios
Desde Errepar detallaron las principales modificaciones que incorporó el fisco nacional a través de la flamante resolución general 3139.
En primer término, se incorporan como sujetos obligados a inscribirse al régimen a:
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Complementariamente, la nueva norma excluye a:
• Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
• Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
• Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
En igual sentido, la resolución brinda precisiones respecto del monto total a informar cuando las locaciones, cesiones o contratos en los cuales la contraprestación sea pactada bajo la modalidad "en especie" o "en efectivo con precio a determinar".
Respecto a los castigos, la flamante reglamentación establece que "en los casos de las sociedades de hecho, cuando no cumplieran con la obligación de empadronarse e informar las transacciones, dichas obligaciones deberán ser cumplidas por cada uno de sus integrantes".
Alberto Romero, consultor tributario, precisó a iProfesional.com que "la reformulada obligación apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".
"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", explicó Romero.
"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.
En relación a los cambios puntuales que incorpora la resolución general 3139, Romero puntualizó que "el ajuste apunta a ampliar el universo de sujetos alcanzados. De esta manera, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".
"Más precisamente, la nueva norma incorpora a los cedentes de nuda propiedad con reserva de usufructo y a los cónyuges que sean responsables de declarar las ganancias provenientes del cobro de alquileres", especificó Romero.
Como un punto no menor, advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar los datos directamente de los Registros de la Propiedad", agregó el experto.
En igual sentido, desde Fundecos, Nicolás Yasi, agregó que "las medidas adoptadas conllevan a un mayor control fiscal sobre las operaciones de locación de propiedades, añadiendo, además, a los intermediarios que realicen estas operaciones por cuenta de terceros y por su intermediación generen rentas, tanto sean por locación o por compraventa de inmuebles".
"La norma dictada dejó de lado a las locaciones temporales o parciales con lo que el universo a controlar se basa únicamente en operaciones de alquiler de tiempo permanente", destacó Yasi.
En tanto, desde el Departamento de Impuestos de Crowe Horwath Argentina, remarcaron que "la AFIP busca aumentar el caudal de información obtenida de manera online, para así acelerar su procesamiento y aumentar la capacidad de fiscalización del organismo".
Cómo quedó el régimen
En este escenario, es importante destacar cómo quedaron los aspectos fundamentales del reformulado Régimen de Información del Registro de Operaciones Inmobiliarias.
Puntualmente, obliga a las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, excepto cuando se trate de:
• Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Las asociaciones, fundaciones y entidades civiles.
Tampoco corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:
• Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
• Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
• Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
• Sean objeto de locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamient
• Sean objeto de operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
Por ende, la resolución delimita el alcance a:
• Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
• Las locaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
• Arrendamientos rurales, cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
• El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
• La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio, entendiéndose por tal el que para cada caso se indica a continuación:
• Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
• Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.
Respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".
La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.
"Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina", agrega la reglamentación.
Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.
También se mantiene una carga fiscal extra. De acuerdo a la reglamentación, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:
• El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
• Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.
De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.
La decisión, que fue adelantada a través de un comunicado de prensa del organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se confirmó mediante la resolución general 3139, publicada el viernes pasado en el Boletín Oficial. Como primer cambio, se destaca la prórroga otorgada a fin de cumplir con el reformulado régimen. Desde la AFIP precisaron que los sujetos obligados "tendrán hasta fin de mes para informar los contratos de locación y de compraventa -celebrados con anterioridad al 1° de junio pasado- sólo si involucran a bienes inmuebles rurales".
Asimismo, el organismo de recaudación estableció que el 1° de enero próximo será "la nueva fecha de vigencia para el régimen sobre contratos de locación y/o cesión, excepto los que involucren inmuebles rurales".
Cuáles son los cambios
Desde Errepar detallaron las principales modificaciones que incorporó el fisco nacional a través de la flamante resolución general 3139.
En primer término, se incorporan como sujetos obligados a inscribirse al régimen a:
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Complementariamente, la nueva norma excluye a:
• Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
• Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
• Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
En igual sentido, la resolución brinda precisiones respecto del monto total a informar cuando las locaciones, cesiones o contratos en los cuales la contraprestación sea pactada bajo la modalidad "en especie" o "en efectivo con precio a determinar".
Respecto a los castigos, la flamante reglamentación establece que "en los casos de las sociedades de hecho, cuando no cumplieran con la obligación de empadronarse e informar las transacciones, dichas obligaciones deberán ser cumplidas por cada uno de sus integrantes".
Alberto Romero, consultor tributario, precisó a iProfesional.com que "la reformulada obligación apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".
"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", explicó Romero.
"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.
En relación a los cambios puntuales que incorpora la resolución general 3139, Romero puntualizó que "el ajuste apunta a ampliar el universo de sujetos alcanzados. De esta manera, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".
"Más precisamente, la nueva norma incorpora a los cedentes de nuda propiedad con reserva de usufructo y a los cónyuges que sean responsables de declarar las ganancias provenientes del cobro de alquileres", especificó Romero.
Como un punto no menor, advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar los datos directamente de los Registros de la Propiedad", agregó el experto.
En igual sentido, desde Fundecos, Nicolás Yasi, agregó que "las medidas adoptadas conllevan a un mayor control fiscal sobre las operaciones de locación de propiedades, añadiendo, además, a los intermediarios que realicen estas operaciones por cuenta de terceros y por su intermediación generen rentas, tanto sean por locación o por compraventa de inmuebles".
"La norma dictada dejó de lado a las locaciones temporales o parciales con lo que el universo a controlar se basa únicamente en operaciones de alquiler de tiempo permanente", destacó Yasi.
En tanto, desde el Departamento de Impuestos de Crowe Horwath Argentina, remarcaron que "la AFIP busca aumentar el caudal de información obtenida de manera online, para así acelerar su procesamiento y aumentar la capacidad de fiscalización del organismo".
Cómo quedó el régimen
En este escenario, es importante destacar cómo quedaron los aspectos fundamentales del reformulado Régimen de Información del Registro de Operaciones Inmobiliarias.
Puntualmente, obliga a las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, excepto cuando se trate de:
• Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Las asociaciones, fundaciones y entidades civiles.
Tampoco corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:
• Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
• Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
• Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
• Sean objeto de locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamient
• Sean objeto de operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
Por ende, la resolución delimita el alcance a:
• Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
• Las locaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
• Arrendamientos rurales, cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
• El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
• La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio, entendiéndose por tal el que para cada caso se indica a continuación:
• Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
• Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.
Respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".
La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.
"Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina", agrega la reglamentación.
Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.
También se mantiene una carga fiscal extra. De acuerdo a la reglamentación, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:
• El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
• Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.
De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.
FIDEICOMISOS - AFIP
A fin de mes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) tendrá todo listo para profundizar la lucha contra la evasión impositiva que se esconde detrás de la utilización de los fideicomisos.
Puntualmente, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray contará con todos los datos necesarios de quienes invirtieron bajo esta figura a fin de investigar el origen de los fondos utilizados.
La información, cuyo plazo de presentación vence el próximo 31 de julio, será una de las más importantes fuentes que tendrá el fisco nacional a efectos de aclarar cuál es la procedencia del dinero colocado en los instrumentos financieros, constituidos durante el año pasado.
Los datos suministrados por los administradores de los fideicomisos se confrontará contra la información proveniente de las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales presentadas en abril y mayo pasado.
Una vez procesadas dichas presentaciones, las autoridades fiscales podrán avanzar sobre las inconsistencias detectadas.
A modo de ejemplo, resultaría curioso encontrar el caso de un contribuyente que figurara como un fuerte inversor en fideicomisos y que no haya presentado las mencionadas declaraciones.
Inversores
Los administradores de fideicomisos financieros e inmobiliarios deberán declarar ante la AFIP las características de los instrumentos constituidos durante 2009.
En relación a los fideicomisos no financieros, la AFIP solicita informar los siguientes datos:
• Respecto a fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
o Apellido y nombres,
o Denominación o razón social,
o CUIT, CUIL o CDI
o Clase o tipo de fideicomiso.
o Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
En relación a los fideicomisos financieros, las autoridades del organismo de recaudación solicitan respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios, los mismos requerimientos de información que para los fideicomisos no financieros. En referencia a los beneficiarios, deberán informarse dichos datos sólo cuando se cuente con los mismos.
También se debe declarar el valor nominal y residual de los títulos valores representativos de deuda y datos clave con respecto a los certificados de participación.
Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó que "los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquellos".
En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que "se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados".
Puntualmente, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray contará con todos los datos necesarios de quienes invirtieron bajo esta figura a fin de investigar el origen de los fondos utilizados.
La información, cuyo plazo de presentación vence el próximo 31 de julio, será una de las más importantes fuentes que tendrá el fisco nacional a efectos de aclarar cuál es la procedencia del dinero colocado en los instrumentos financieros, constituidos durante el año pasado.
Los datos suministrados por los administradores de los fideicomisos se confrontará contra la información proveniente de las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales presentadas en abril y mayo pasado.
Una vez procesadas dichas presentaciones, las autoridades fiscales podrán avanzar sobre las inconsistencias detectadas.
A modo de ejemplo, resultaría curioso encontrar el caso de un contribuyente que figurara como un fuerte inversor en fideicomisos y que no haya presentado las mencionadas declaraciones.
Inversores
Los administradores de fideicomisos financieros e inmobiliarios deberán declarar ante la AFIP las características de los instrumentos constituidos durante 2009.
En relación a los fideicomisos no financieros, la AFIP solicita informar los siguientes datos:
• Respecto a fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
o Apellido y nombres,
o Denominación o razón social,
o CUIT, CUIL o CDI
o Clase o tipo de fideicomiso.
o Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
En relación a los fideicomisos financieros, las autoridades del organismo de recaudación solicitan respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios, los mismos requerimientos de información que para los fideicomisos no financieros. En referencia a los beneficiarios, deberán informarse dichos datos sólo cuando se cuente con los mismos.
También se debe declarar el valor nominal y residual de los títulos valores representativos de deuda y datos clave con respecto a los certificados de participación.
Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó que "los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquellos".
En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que "se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados".
miércoles, 29 de junio de 2011
REMATES JUDICIALES -INTERNET
Con el fin de evitar mecanismos poco transparentes, durante el transcurso de las próximas semanas se realizará en la provincia de Buenos Aires una experiencia piloto de subastas judiciales on line, las que fueron aprobadas por medio de una ley votada en la Provincia de Buenos Aires.
Tras haber aprobado la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires la ley de subasta electrónica el año pasado, el Poder Judicial se encuentra trabajando en la reglamentación de la normativa, que debe ser puesta en marcha en el mes de julio, cuando las subastas judiciales por Internet comenzarán a realizarse en forma oficial.
Según el diputado Iván Budassi, mediante la normativa “se busca que todos puedan intervenir en igualdad de condiciones y que no puedan operar mecanismos delictivos como el que practican grupos conocidos como La Liga, que se juntan e impiden que una subasta sea transparente, presionando a los compradores de buena fe”, según publicó en su edición de hoy el diario El Cronista.
El mecanismo que pretende implementarse, ya se encuentra funcionando en Brasil desde hace varios años, donde el interesado tras registrarse de manera on line, recibe un código que le permite ingresar y realizar su oferta.
Cabe remarcar que durante el transcurso del año pasado, se llevaron a cabo 1.724 remates judiciales a raíz de la avalancha de juicios laborales, habiéndose recaudado a raíz de ello 205 millones de pesos, de los cuales 166 millones de pesos correspondieron a la venta de 1.329 inmuebles.
Tras haber aprobado la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires la ley de subasta electrónica el año pasado, el Poder Judicial se encuentra trabajando en la reglamentación de la normativa, que debe ser puesta en marcha en el mes de julio, cuando las subastas judiciales por Internet comenzarán a realizarse en forma oficial.
Según el diputado Iván Budassi, mediante la normativa “se busca que todos puedan intervenir en igualdad de condiciones y que no puedan operar mecanismos delictivos como el que practican grupos conocidos como La Liga, que se juntan e impiden que una subasta sea transparente, presionando a los compradores de buena fe”, según publicó en su edición de hoy el diario El Cronista.
El mecanismo que pretende implementarse, ya se encuentra funcionando en Brasil desde hace varios años, donde el interesado tras registrarse de manera on line, recibe un código que le permite ingresar y realizar su oferta.
Cabe remarcar que durante el transcurso del año pasado, se llevaron a cabo 1.724 remates judiciales a raíz de la avalancha de juicios laborales, habiéndose recaudado a raíz de ello 205 millones de pesos, de los cuales 166 millones de pesos correspondieron a la venta de 1.329 inmuebles.
martes, 14 de junio de 2011
IMPUESTA A LA HERENCIA -ARBA
En pos del objetivo de reforzar la recaudación, el gobierno bonaerense recurrió a los escribanos para potenciar la avanzada fiscal que pone la mira sobre las cajas de seguridad.
En efecto, a través de la resolución 18, que se encuentra en plena vigencia, la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA), sumó nuevos procedimientos de control que deberán ser cumplidos por los escribanos y las compañías aseguradoras.
Los escribanos públicos que autoricen actos, contratos u operaciones entre vivos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes deberán exigir del contribuyente, la acreditación del envío de la correspondiente declaración jurada"
Asimismo, los profesionales deberán controlar que los datos contenidos en la declaración jurada enviada por el beneficiario coincidan con los que se consignen en la escritura a través de la cual se instrumente el acto.
Complementariamente, los escribanos no autorizarán actos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, si el sujeto que pretende efectuar el acto no acredita previamente el envío de la declaración jurada y, en su caso, el pago del tributo correspondiente.
En igual sentido, los jueces que intervengan en actuaciones judiciales y verifiquen incrementos patrimoniales a título gratuito deberán exigir la acreditación de la presentación de la declaración jurada y el pago respectivo del gravamen previo a ordenar entregas, transferencias, inscripciones registrales u otorgamientos de posesión de bienes vinculados al impuesto.
cajas de seguridad
Con respecto a un aspecto por demás polémico, la nueva resolución advierte que "cuando haya bienes depositados en cajas de seguridad y deba realizarse el inventario y tasación de los mismos, se requerirá al juez interviniente en el expediente sucesorio la designación de un oficial de justicia ad hoc".
Asimismo, los contribuyentes deberán notificar a ARBA, con una antelación mínima de tres días hábiles administrativos, el lugar y la hora en que se realizará la apertura de la caja de seguridad.
Los funcionarios del fisco bonaerense confeccionarán un acta donde se detalle la totalidad de los bienes inventariados.
La facultad otorgada vulnera el derecho a la intimidad y deja sin establecer qué sucederá cuando existan discrepancias entre los valores que estiman los funcionarios de ARBA y los que consideran los titulares de los bienes depositados en los cofres.
La presencia de funcionarios del organismo recaudador provincial, junto con el titular de la caja de seguridad, para abrir y ver qué elementos se encuentran adentro, parece una facultad excesiva, en miras de un loable y necesario propósito, como es el de recaudar los impuestos.
ARBA podrá designar peritos tasadores cuando fuera necesario efectuar la tasación de los bienes objeto de la transmisión gratuita y no haya tasaciones judiciales efectuadas o éstas no puedan realizarse.
En los casos en los que se produzca la verificación del hecho imponible del impuesto, el fisco bonaerense podrá instar por las vías legales la apertura del juicio sucesorio correspondiente.
En efecto, a través de la resolución 18, que se encuentra en plena vigencia, la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA), sumó nuevos procedimientos de control que deberán ser cumplidos por los escribanos y las compañías aseguradoras.
Los escribanos públicos que autoricen actos, contratos u operaciones entre vivos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes deberán exigir del contribuyente, la acreditación del envío de la correspondiente declaración jurada"
Asimismo, los profesionales deberán controlar que los datos contenidos en la declaración jurada enviada por el beneficiario coincidan con los que se consignen en la escritura a través de la cual se instrumente el acto.
Complementariamente, los escribanos no autorizarán actos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, si el sujeto que pretende efectuar el acto no acredita previamente el envío de la declaración jurada y, en su caso, el pago del tributo correspondiente.
En igual sentido, los jueces que intervengan en actuaciones judiciales y verifiquen incrementos patrimoniales a título gratuito deberán exigir la acreditación de la presentación de la declaración jurada y el pago respectivo del gravamen previo a ordenar entregas, transferencias, inscripciones registrales u otorgamientos de posesión de bienes vinculados al impuesto.
cajas de seguridad
Con respecto a un aspecto por demás polémico, la nueva resolución advierte que "cuando haya bienes depositados en cajas de seguridad y deba realizarse el inventario y tasación de los mismos, se requerirá al juez interviniente en el expediente sucesorio la designación de un oficial de justicia ad hoc".
Asimismo, los contribuyentes deberán notificar a ARBA, con una antelación mínima de tres días hábiles administrativos, el lugar y la hora en que se realizará la apertura de la caja de seguridad.
Los funcionarios del fisco bonaerense confeccionarán un acta donde se detalle la totalidad de los bienes inventariados.
La facultad otorgada vulnera el derecho a la intimidad y deja sin establecer qué sucederá cuando existan discrepancias entre los valores que estiman los funcionarios de ARBA y los que consideran los titulares de los bienes depositados en los cofres.
La presencia de funcionarios del organismo recaudador provincial, junto con el titular de la caja de seguridad, para abrir y ver qué elementos se encuentran adentro, parece una facultad excesiva, en miras de un loable y necesario propósito, como es el de recaudar los impuestos.
ARBA podrá designar peritos tasadores cuando fuera necesario efectuar la tasación de los bienes objeto de la transmisión gratuita y no haya tasaciones judiciales efectuadas o éstas no puedan realizarse.
En los casos en los que se produzca la verificación del hecho imponible del impuesto, el fisco bonaerense podrá instar por las vías legales la apertura del juicio sucesorio correspondiente.
lunes, 13 de junio de 2011
AFIP- PAGUE Y DESPUES RECLAME
Cuando a raíz de una inspección, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) o los fiscos de otros organismos de recaudación determinan una deuda impositiva, los contribuyentes tienen la posibilidad de realizar un reclamo si consideran incorrecto el ajuste propuesto.
En el ámbito nacional, es posible iniciarlo sin tener que afrontar, previamente, la obligación de cancelar el monto requerido a modo de "puerta de acceso" que habilite este proceso.
Esto es así, ya sea que el respectivo reclamo sea presentado ante el Juez Administrativo de la delegación encargada de llevar adelante el proceso o ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Pero si no se obtuviera una sentencia favorable, en los casos anteriores, o si el monto exigido fuera un impuesto provincial -donde la mayoría de las jurisdicciones no cuentan con una instancia administrativa- sólo queda elevar la queja ante la Justicia.
De ser así, el pago del gravamen como así también de los intereses determinados por las autoridades fiscales constituyen un requisito ineludible para que proceda el juicio. Es decir, algo así como pague antes y proteste después. A esto se lo conoce en la jerga tributaria como solve et repete -pague y repita-.
El hecho de tener que cancelar la supuesta deuda para luego reclamar, fue discutido en diversas oportunidades, y hasta la Corte Suprema de Justicia intervino para poner un freno a quienes querían hacer valer este instituto, sin considerar la situación real de los contribuyentes.
Sucede que, como en aquella oportunidad, no siempre le resulta posible a una empresa o responsable afrontar el pago de la cifra exigida por el fisco, a fin de estar habilitados para iniciar un juicio; dado que, en más de una oportunidad -considerando que en muchos casos, además, se suman intereses- dicho importe puede resultar muy elevado.
Ese caso no fue el único. Muy recientemente, el Máximo Tribunal volvió a desestimar la interposición de este instituto, luego de que la Justicia de La Pampa rechazara el reclamo de una firma, por entender que no había ingresado el valor de los intereses adeudados al fisco- en los plazos correspondientes.
El principio de solve et repete no se puede analizar friamente, como si el mismo fuese aplicable de forma mecánica, ya que la jurisprudencia manifiestamente abrió una puerta para evitarlo, sustentando su posición, nada más ni nada menos, que en las garantías constitucionales y en la realidad objetiva de los hechos".
La Corte recorre en el mismo sentido el camino iniciado con `Intercop SRL s/ejecución fiscal´, en su objetivo de que los derechos constitucionales no sean solamente una cuestión meramente dogmática".
El fallo de la Corte, resulta un antecedente favorable respecto de las arbitrariedades reiteradas que se producen a nivel de fiscos municipales e inclusive provinciales".
Luego de las modificaciones que, en los últimos años, esas administraciones le han realizado a los respectivos códigos de procedimientos y ordenanzas fiscales que apuntaron, básicamente, a restringir el derecho defensa de los contribuyentes".
De este modo,se aceleraron todos los procedimientos de cobros de deudas tributarias, violando reiteradamente principios constitucionales de defensa en juicio y de propiedad, entre otros.
En el ámbito nacional, es posible iniciarlo sin tener que afrontar, previamente, la obligación de cancelar el monto requerido a modo de "puerta de acceso" que habilite este proceso.
Esto es así, ya sea que el respectivo reclamo sea presentado ante el Juez Administrativo de la delegación encargada de llevar adelante el proceso o ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Pero si no se obtuviera una sentencia favorable, en los casos anteriores, o si el monto exigido fuera un impuesto provincial -donde la mayoría de las jurisdicciones no cuentan con una instancia administrativa- sólo queda elevar la queja ante la Justicia.
De ser así, el pago del gravamen como así también de los intereses determinados por las autoridades fiscales constituyen un requisito ineludible para que proceda el juicio. Es decir, algo así como pague antes y proteste después. A esto se lo conoce en la jerga tributaria como solve et repete -pague y repita-.
El hecho de tener que cancelar la supuesta deuda para luego reclamar, fue discutido en diversas oportunidades, y hasta la Corte Suprema de Justicia intervino para poner un freno a quienes querían hacer valer este instituto, sin considerar la situación real de los contribuyentes.
Sucede que, como en aquella oportunidad, no siempre le resulta posible a una empresa o responsable afrontar el pago de la cifra exigida por el fisco, a fin de estar habilitados para iniciar un juicio; dado que, en más de una oportunidad -considerando que en muchos casos, además, se suman intereses- dicho importe puede resultar muy elevado.
Ese caso no fue el único. Muy recientemente, el Máximo Tribunal volvió a desestimar la interposición de este instituto, luego de que la Justicia de La Pampa rechazara el reclamo de una firma, por entender que no había ingresado el valor de los intereses adeudados al fisco- en los plazos correspondientes.
El principio de solve et repete no se puede analizar friamente, como si el mismo fuese aplicable de forma mecánica, ya que la jurisprudencia manifiestamente abrió una puerta para evitarlo, sustentando su posición, nada más ni nada menos, que en las garantías constitucionales y en la realidad objetiva de los hechos".
La Corte recorre en el mismo sentido el camino iniciado con `Intercop SRL s/ejecución fiscal´, en su objetivo de que los derechos constitucionales no sean solamente una cuestión meramente dogmática".
El fallo de la Corte, resulta un antecedente favorable respecto de las arbitrariedades reiteradas que se producen a nivel de fiscos municipales e inclusive provinciales".
Luego de las modificaciones que, en los últimos años, esas administraciones le han realizado a los respectivos códigos de procedimientos y ordenanzas fiscales que apuntaron, básicamente, a restringir el derecho defensa de los contribuyentes".
De este modo,se aceleraron todos los procedimientos de cobros de deudas tributarias, violando reiteradamente principios constitucionales de defensa en juicio y de propiedad, entre otros.
martes, 7 de junio de 2011
Inquilinos Deberán Retener Ganancias de Propietarios No Inscriptos en el Registro de Operaciones Inmobiliarias
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) determinó que hasta el 30 de junio, los propietarios deberán inscribir en un registro de alquileres los contratos de locación de inmuebles urbanos por los que perciban, ya sea de manera individual o en conjunto, la suma de 8 mil pesos mensuales.
A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.
Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.
En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.
Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.
Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.
A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.
Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.
En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.
Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.
Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.
miércoles, 1 de junio de 2011
CONTROL FISCAL COMPRA DE INMUEBLES
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) se encuentra, por estos días, con un importante dilema a resolver.
El tema no es menor, si se tiene en cuenta que el problema se presenta en el marco reglamentario que regula los controles fiscales que recaen sobre la compraventa de inmuebles.
En efecto, los controles establecidos por el organismo que conduce Ricardo Echegaray deben ser cumplidos por los escribanos, inmobiliarias y propietarios al momento de reportar las transacciones celebradas.
Este miércoles entra en plena vigencia un nuevo registro que obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.
De manera paralela, hace poco menos de un mes, el fisco nacional elevó a $600.000 el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.
"Resulta cuanto menos curioso que comience a regir un registro que obliga a inscribirse a quienes realicen operaciones por un monto que se encuentra por debajo del valor actualizado hace menos de un mes", señaló una fuente del sector inmobiliario que pidió reserva de identidad.
"Sería razonable que la AFIP eleve y equipare el monto a $600.000", agregó la fuente consultada.
En igual sentido, Alberto Romero, consultor tributario, señaló que "seguramente se trata de un pequeño descuido de la administración fiscal".
"Es posible que ya estén al tanto de la incongruencia que se presenta entre ambos valores y que, en los próximos días, emitan una nueva norma para unificar criterios", agregó Romero.
De acuerdo a la información a la que pudo acceder iProfesional.com, el fisco nacional ya estaría trabajando a fin de subsanar la diferencia entre ambos valores.
La lupa sobre las propiedades
Puntualmente, a partir de hoy entra en plena vigencia el reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.
Complementariamente, el marco legal vigente también pone la lupa sobre los alquileres que superen los $8.000 mensuales.
El marco reglamentario establece que las empresas y particulares que "realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias".
En caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país.
Respecto al plazo para tramitar la incorporación, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".
No corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:
•Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
•Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
•Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
Alivio en el COTI
Complementariamente y coexistiendo con el régimen antes descripto, la AFIP decidió -hace menos de un mes- duplicar el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.
En efecto, a través de la resolución 3101 se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar. El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007.
El control, impulsado desde el fisco nacional, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración.
Por lo tanto, bajo la reformulada normativa, el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:
•El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
•La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.
Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.
En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.
A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:
•Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
•Ubicación del mismo.
•Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
•Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
•Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.
Para suministrar los datos al fisco nacional el operador deberá hacerlo a través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal, accediendo a la opción "Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:
•Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
•Rechazar su designación como intermediario.
Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe manifestar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.
Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.
Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
•Firma o cesión del boleto de compra venta.
•Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
•Celebración del acto de firma de la escritura.
•Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
•Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos".
Una vez verificada la vigencia del COTI, estos profesionales tienen que constatar e informar los siguientes datos:
•Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
•Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
•Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
•Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
•Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
•Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.
Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente
lunes, 16 de mayo de 2011
AFIP - COMPRAVENTA DE INMUEBLES
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió duplicar el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.
En efecto, a través de la resolución 3101, publicada en el Boletín Oficial, se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar.
El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007. El control, impulsado desde el organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración.
Cerco antievasión
Puntualmente, la reformulada normativa establece que el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:
• El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.
Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.
En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.
Trámite para obtener el COTI
A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:
• Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Ubicación del mismo.
• Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
• Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
• Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.
Para suministrar los datos al fisco nacional podrán optar entre los siguientes procedimientos:
• A través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal accediendo a la opción "Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
En este aspecto, la flamante resolución establece que, sólo en caso de inoperatividad de Internet, se podrá solicitar el código mediante comunicación al Centro de Información Telefónica de la AFIP.
Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:
• Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Rechazar su designación como intermediario.
Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe informar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.
Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.
Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
• Firma o cesión del boleto de compra venta.
• Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
• Celebración del acto de firma de la escritura.
• Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Escribanos
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos".
Una vez verificada la vigencia del COTI, los escribanos deben constatar e informar los siguientes datos:
• Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
• Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
• Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
• Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
• Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
• Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.
Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.
En efecto, a través de la resolución 3101, publicada en el Boletín Oficial, se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar.
El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007. El control, impulsado desde el organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración.
Cerco antievasión
Puntualmente, la reformulada normativa establece que el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:
• El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.
Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.
En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.
Trámite para obtener el COTI
A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:
• Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Ubicación del mismo.
• Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
• Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
• Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.
Para suministrar los datos al fisco nacional podrán optar entre los siguientes procedimientos:
• A través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal accediendo a la opción "Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
En este aspecto, la flamante resolución establece que, sólo en caso de inoperatividad de Internet, se podrá solicitar el código mediante comunicación al Centro de Información Telefónica de la AFIP.
Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:
• Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
• Rechazar su designación como intermediario.
Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe informar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.
Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.
Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
• Firma o cesión del boleto de compra venta.
• Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
• Celebración del acto de firma de la escritura.
• Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Escribanos
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos".
Una vez verificada la vigencia del COTI, los escribanos deben constatar e informar los siguientes datos:
• Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
• Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
• Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
• Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
• Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
• Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.
Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.
lunes, 9 de mayo de 2011
La Negativa del Locador de Renovar el Contrato de Alquiler al Empleador No Justifica el Pago de Indemnización Reducida
Al considerar que el cierre total y definitivo del comercio ante la negativa del locador a renovar el contrato de alquiler configura una situación ajena al trabajador, y resulta ser una vicisitud previsible respecto de cualquier emprendimiento, la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo consideró ante tal situación resulta injustificado el despido dispuesto en los términos del artículo 247 de la Ley de Contrato de Trabajo.
En la causa “Romero, Javier Ezequiel c/ Andbuca S.R.L. y otro s/ despido”, la demandada apeló la resolución del juez de primera instancia que consideró injustificado el cese dispuesto en los términos del artículo 247 de la Ley de Contrato de Trabajo y la condenó a pagar las indemnizaciones legales por despido sin causa.
Al analizar el presente caso, la Sala X explicó que “las exigencias de la Ley de Contrato de Trabajo para reducir la indemnización del empleador en el caso previsto por el art. 247 de la LCT deben resultar rigurosamente cumplimentadas pues de lo contrario resultaría el trabajador vinculado a los llamados "riesgos empresarios" a los que sabido es, resulta ajeno”.
Tras remarcar que “las razones invocadas por la demandada para proceder a la extinción del contrato de trabajo del caso fueron el cierre total y definitivo del comercio que explotaba como consecuencia de la negativa del locador de renovar el contrato de alquiler”, los jueces señalaron que “la rescisión contractual del lugar de prestación de servicios del ex dependiente es una contingencia ajena y en modo alguno constituye un hecho imprevisible por lo que no puede constituir una justa causa de despido”.
Los camaristas concluyeron que dicha situación “es una vicisitud previsible respecto de cualquier emprendimiento máxime cuando del contrato de alquiler agregado a fs.35/37 surge que las partes contratantes acordaron una vigencia de 5 años”, por lo que rechazaron el recurso presentado.
Por último, añadieron que “tampoco se acreditó en la causa que se hubiesen realizado otras gestiones tendiente a continuar la explotación comercial, por lo que no cabe sino concluir que en el caso concreto no se ha configurado el supuesto de excepción previsto en el citado art. 247 de la LCT para morigerar el debido resarcimiento”.
En la causa “Romero, Javier Ezequiel c/ Andbuca S.R.L. y otro s/ despido”, la demandada apeló la resolución del juez de primera instancia que consideró injustificado el cese dispuesto en los términos del artículo 247 de la Ley de Contrato de Trabajo y la condenó a pagar las indemnizaciones legales por despido sin causa.
Al analizar el presente caso, la Sala X explicó que “las exigencias de la Ley de Contrato de Trabajo para reducir la indemnización del empleador en el caso previsto por el art. 247 de la LCT deben resultar rigurosamente cumplimentadas pues de lo contrario resultaría el trabajador vinculado a los llamados "riesgos empresarios" a los que sabido es, resulta ajeno”.
Tras remarcar que “las razones invocadas por la demandada para proceder a la extinción del contrato de trabajo del caso fueron el cierre total y definitivo del comercio que explotaba como consecuencia de la negativa del locador de renovar el contrato de alquiler”, los jueces señalaron que “la rescisión contractual del lugar de prestación de servicios del ex dependiente es una contingencia ajena y en modo alguno constituye un hecho imprevisible por lo que no puede constituir una justa causa de despido”.
Los camaristas concluyeron que dicha situación “es una vicisitud previsible respecto de cualquier emprendimiento máxime cuando del contrato de alquiler agregado a fs.35/37 surge que las partes contratantes acordaron una vigencia de 5 años”, por lo que rechazaron el recurso presentado.
Por último, añadieron que “tampoco se acreditó en la causa que se hubiesen realizado otras gestiones tendiente a continuar la explotación comercial, por lo que no cabe sino concluir que en el caso concreto no se ha configurado el supuesto de excepción previsto en el citado art. 247 de la LCT para morigerar el debido resarcimiento”.
lunes, 25 de abril de 2011
REMATES JUDICIALES ON LINE
Con el fin de evitar mecanismos poco transparentes, durante el transcurso de las próximas semanas se realizará en la provincia de Buenos Aires una experiencia piloto de subastas judiciales on line, las que fueron aprobadas por medio de una ley votada en la Provincia de Buenos Aires.
Tras haber aprobado la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires la ley de subasta electrónica el año pasado, el Poder Judicial se encuentran en la reglamentación de la normativa, que debe ser puesta en marcha en el mes de julio, cuando las subastas judiciales por Internet comenzarán a realizarse en forma oficial.
Según el diputado Iván Budassi, mediante la normativa “se busca que todos puedan intervenir en igualdad de condiciones y que no puedan operar mecanismos delictivos como el que practican grupos conocidos como La Liga, que se juntan e impiden que una subasta sea transparente, presionando a los compradores de buena fe”, según publicó en su edición de hoy el diario El Cronista.
El mecanismo que pretende implementarse, ya se encuentra funcionando en Brasil desde hace varios años, donde el interesado tras registrarse de manera on line, recibe un código que le permite ingresar y realizar su oferta.
Cabe remarcar que durante el transcurso del año pasado, se llevaron a cabo 1.724 remates judiciales a raíz de la avalancha de juicios laborales, habiéndose recaudado a raíz de ello 205 millones de pesos, de los cuales 166 millones de pesos correspondieron a la venta de 1.329 inmuebles.
Tras haber aprobado la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires la ley de subasta electrónica el año pasado, el Poder Judicial se encuentran en la reglamentación de la normativa, que debe ser puesta en marcha en el mes de julio, cuando las subastas judiciales por Internet comenzarán a realizarse en forma oficial.
Según el diputado Iván Budassi, mediante la normativa “se busca que todos puedan intervenir en igualdad de condiciones y que no puedan operar mecanismos delictivos como el que practican grupos conocidos como La Liga, que se juntan e impiden que una subasta sea transparente, presionando a los compradores de buena fe”, según publicó en su edición de hoy el diario El Cronista.
El mecanismo que pretende implementarse, ya se encuentra funcionando en Brasil desde hace varios años, donde el interesado tras registrarse de manera on line, recibe un código que le permite ingresar y realizar su oferta.
Cabe remarcar que durante el transcurso del año pasado, se llevaron a cabo 1.724 remates judiciales a raíz de la avalancha de juicios laborales, habiéndose recaudado a raíz de ello 205 millones de pesos, de los cuales 166 millones de pesos correspondieron a la venta de 1.329 inmuebles.
lunes, 18 de abril de 2011
Los Escribanos Deberán Controlar el Correcto Pago del Impuesto a la Herencia
Por medio de la Resolución 18/2011 emitida ayer, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) determinó que los escribanos y las compañías de seguro serán responsables por el pago del denominado Impuesto a la Herencia que deben abonar en la provincia de Buenos Aires los beneficiarios de una herencia, legado o donación.
Dicha resolución, no sólo obliga a los escribanos y a las compañías de seguros a asegurarse de que el contribuyente presentó la declaración jurada del Impuesto a la Herencia, sino que también establece que deben controlar que haya sido correcto el pago realizado.
Para efectuar el control del correcto abono del tributo, deberán utilizar un simulador que estará en la página de Internet del fisco bonaerense.
Cabe remarcar que en caso de que los escribanos y las compañías de seguros no cumplan con esta obligación, serán pasibles de multas que van desde los 200 hasta los 30 mil pesos.
Por otro lado, la resolución 18/2011 estableció que será igualmente exigida la liquidación de la declaración jurada y su presentación a los escribanos, incluso en los casos en que no corresponda el pago del impuesto por estar involucrados montos que no superan los montos mínimos previstos.
Dicha resolución, no sólo obliga a los escribanos y a las compañías de seguros a asegurarse de que el contribuyente presentó la declaración jurada del Impuesto a la Herencia, sino que también establece que deben controlar que haya sido correcto el pago realizado.
Para efectuar el control del correcto abono del tributo, deberán utilizar un simulador que estará en la página de Internet del fisco bonaerense.
Cabe remarcar que en caso de que los escribanos y las compañías de seguros no cumplan con esta obligación, serán pasibles de multas que van desde los 200 hasta los 30 mil pesos.
Por otro lado, la resolución 18/2011 estableció que será igualmente exigida la liquidación de la declaración jurada y su presentación a los escribanos, incluso en los casos en que no corresponda el pago del impuesto por estar involucrados montos que no superan los montos mínimos previstos.
lunes, 11 de abril de 2011
Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.
A través de Decreto 63/11 el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires reglamentó con vigencia retroactiva al 01/01/11 el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.
Si bien la modalidad de pago fue establecida por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires a través de la Resolución Normativa 91/10, el mencionado decreto establece que “sin perjuicio de los regímenes de recaudación que a tal efecto se implementen”, el impuesto a la transmisión gratuita de bienes “deberá ser liquidado por los contribuyentes a través de la presentación de una declaración jurada”.
La nueva normativa que entre otras cuestiones reglamenta las transmisiones entre vivos o por causa de muerte, así como las donaciones en cuanto al hecho imponible, establece que cuando existan bienes depositados en cajas de seguridad “a efectos de la realización del inventario y tasación de bienes depositados en cajas de seguridad, de conformidad con lo previsto en el inc. 5 del art. 101 de la Ley 14.044 y modificatorias, se requerirá al juez interviniente en el expediente sucesorio la designación de un oficial de justicia “ad hoc””.
Con relación a esto último, el decreto dispone que “los obligados al pago del impuesto, los funcionarios judiciales y/o administrativos intervinientes deberán comunicar fehacientemente a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, con una antelación mínima de tres días hábiles administrativos, el lugar y hora en que se realizará la apertura de la caja de seguridad”, mientras que “a los fines previstos en el presente artículo, los funcionarios del área competente de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires habilitados al efecto deberán confeccionar un acta donde se detalle la totalidad de los bienes inventariados”.
Entre otros temas, el decreto también reglamenta los contratos de seguros que no se consideran alcanzados por el tributo, la realización de inventarios y tasación de bienes, la aplicación de intereses por el pago fuera de término, así como los actos exteriorizados de la transmisión gratuita.
Si bien la modalidad de pago fue establecida por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires a través de la Resolución Normativa 91/10, el mencionado decreto establece que “sin perjuicio de los regímenes de recaudación que a tal efecto se implementen”, el impuesto a la transmisión gratuita de bienes “deberá ser liquidado por los contribuyentes a través de la presentación de una declaración jurada”.
La nueva normativa que entre otras cuestiones reglamenta las transmisiones entre vivos o por causa de muerte, así como las donaciones en cuanto al hecho imponible, establece que cuando existan bienes depositados en cajas de seguridad “a efectos de la realización del inventario y tasación de bienes depositados en cajas de seguridad, de conformidad con lo previsto en el inc. 5 del art. 101 de la Ley 14.044 y modificatorias, se requerirá al juez interviniente en el expediente sucesorio la designación de un oficial de justicia “ad hoc””.
Con relación a esto último, el decreto dispone que “los obligados al pago del impuesto, los funcionarios judiciales y/o administrativos intervinientes deberán comunicar fehacientemente a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, con una antelación mínima de tres días hábiles administrativos, el lugar y hora en que se realizará la apertura de la caja de seguridad”, mientras que “a los fines previstos en el presente artículo, los funcionarios del área competente de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires habilitados al efecto deberán confeccionar un acta donde se detalle la totalidad de los bienes inventariados”.
Entre otros temas, el decreto también reglamenta los contratos de seguros que no se consideran alcanzados por el tributo, la realización de inventarios y tasación de bienes, la aplicación de intereses por el pago fuera de término, así como los actos exteriorizados de la transmisión gratuita.
miércoles, 23 de marzo de 2011
REMATES JUDICIALES - VERDADES Y SECRETOS
Si vos querés comprar en un remate judicial, tenés que pasar sí o sí por ‘La Liga’”. La frase no es antojadiza ni un artilugio literario. Pertenece a un abogado que, activo participante del negocio de la compraventa de inmuebles, conoce al detalle los movimientos de una organización que marca el ritmo de las subastas judiciales desde hace, al menos, tres décadas.
Por supuesto, la fuente mencionada no es la única que advierte de tal situación. Desde la propia Corporación de Rematadores y Corredores no dudan en tildar de intimidatorio al accionar de un grupo integrado por más de 300 personas, todas vinculadas con estudios inmobiliarios que, por lo general, recurren a la presión y a las amenazas con el fin de eliminar la competencia en los remates.
A través de estos métodos, los integrantes de “La Liga” –que en más de una oportunidad toman parte de subastas acompañados por guardaespaldas, según reconocieron fuentes policiales– logran bajar la cantidad de ofertas por un determinado inmueble y, de esa forma, cierran compras a precios muy ventajosos.
"Otra opción de negocio a la que apela la organización", precisó un martillero porteño, que pidió reserva de identidad, "es el acuerdo de antemano con los interesados en comprar en un determinado remate".
“El potencial comprador se sienta a hablar previamente con alguien de ‘La Liga’ y ahí, por ejemplo, argumenta que no quiere pagar más de 50.000 dólares por una determinada propiedad. La organización le dice: ‘Está bien, lo sacamos en 45.000, y los otros 5.000 son nuestros’. Y en la mayoría de los casos sucede así”, detalló el profesional a este medio.
¿Y qué ocurre si no hay diálogo previo con ‘La Liga’? “Si no arreglás antes, entonces comienzan a levantar la mano hasta que la cotización se va por las nubes. En muchos casos, terminan comprando ellos y puede que, después, terminen revendiéndolo al principal interesado en un valor muy superior al que éste último pretendía pagar”.
Pero el esquema de maniobras que presenta esta organización no se agota en estas opciones.
Arturo Grieten Sauvidet, tasador de LJ Ramos, “La Liga, en muchos casos, también compra una determinada propiedad y luego revende el inmueble en remates internos, entre los propios interesados que hacen negocios con ellos”.
“La diferencia entre lo que paga ‘La Liga’ en el remate general y lo que saca luego en la subasta interna es lo que se reparte entre los miembros de la organización. Por supuesto, la opción más común es que operen a modo de pool de compras, es decir, adquiriendo la propiedad para alguien y quedándose con una comisión por llevar a cabo la operatoria”, amplió.
Eduardo Saravia, vicepresidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, enfatizó que las características que ostenta la organización, “sumado a que los controles que hay para limitarlas casi no se ejercen, hace que se puedan desenvolver cada vez con mayor libertad”.
“La fuerza de ‘La Liga’ está en que no se hace cumplir la prohibición de la compra en comisión. Actúan supuestamente con poderes que les ceden otras personas para operar en los remates. Pero, en lo concreto, ellos carecen de esos avales. Así, espantan a los particulares y ellos se aseguran la compra a precios siempre ventajosos”, detalló.
Según Saravia, más allá de que la estructura de este grupo aglutine a más de 300 personas, el poder de decisión recae hoy en menos de 30, que son las que acercan particulares que buscan operaciones redituables y, en paralelo, se llevan el grueso de las comisiones que obtienen en cada subasta.
“Aunque, en la actualidad, el nivel de remates está por debajo del de otros años, lo concreto es que ‘La Liga’ se asegura, al final de cada período, ganancias por millones de pesos. La organización está conformada por gente que se dedica únicamente a eso: ejercer presión para comprar a bajo precio para posteriores remates, o para beneficiar a un particular que les asegura un monto por la transacción exitosa que logran”, aseveró.
Consultado respecto del financiamiento que aceita los movimientos de “La Liga”, Saravia sostuvo que “el respaldo es enorme, principalmente motivado por las comisiones que logran en cada operación”.
“Pero también hay otros factores que les cubren las espaldas. Hay mucho dinero para sus movimientos. Sin dudas, se sabe que hay capitalistas que invierten plata para que las compras se lleven a cabo y así lograr buenos negocios. Igual, hay muchos, dentro de la organización, que tienen capital propio”, agregó.
Presión constante
En su momento, el entonces presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Alberto Bieule, llegó a reconocer que la agrupación “presiona a la gente incauta”.
En su momento, “La Liga” centraba su accionar en la sede de la Corporación de Rematadores, en el 1233 de la calle Perón, en Capital Federal.
Pero el nivel de amenazas y aprietes que habría ido elevándose en ese lugar, sumado a la falta de controles rigurosos de seguridad, motivó que la Corte Suprema de Justicia mude este año las subastas a un inmueble propio, ubicado en cercanías del shopping del Abasto.
“Hubo que trasladar las subastas porque el ambiente, en muchas oportunidades, se puso muy violento. La intimidación y la presencia de guardaespaldas que parecen más ‘patovicas’, que otra cosa, motivó la medida”, comentó a este medio una fuente judicial.
Otro argumento sobre el se sustentó esta decisión viene dado por la suerte de monopolio en los remates que, con el correr de los años, comenzó a ostentar la Corporación. “Obviamente, al tener carta libre para operar ahí, ‘La Liga’ podía asegurarse las mejores oportunidades, si se lo proponía”, indicó el mismo vocero.
Desde la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Saravia salió al cruce de estos dichos. “Venimos denunciando las deficiencias de control a la Oficina de Subastas, pero no se hace nada. Ahora el cambio al Abasto es peor, porque los particulares menos se van a acercar a ese barrio para hacer operaciones”, comentó.
Se estima que algunos de los líderes de la organización serían propietarios de hasta 120 edificios subastados por la Justicia en cumplimiento de ejecuciones de sentencias.
Durante 2009, según los últimos datos dados a conocer por la Oficina de Subastas Judiciales, se remataron alrededor de 2.000 propiedades; algo así como un 8,4% menos que en 2008.
Pero, a diferencia del período previo, a lo largo del año pasado el precio de salida subió un 17 por ciento. Casas, autos, garajes, barcos, lotes, departamentos y edificios son algunos de los bienes que mayor participación en las subastas registraron durante 2009.
Modus operandi
“Los integrantes de ‘La Liga’ se juntan todas las mañanas en bares cercanos a los lugares donde se hacen los remates, y se reparten la cobertura de las operaciones. A veces discuten, incluso se pelean, pero lo cierto es que los líderes son caballeros, que conocen los procesos y manejan como nadie los tiempos y los códigos”, graficó a este medio un abogado con presencia permanente en remates.
“Hoy se podría decir que no hay una única ‘Liga’, sino varias. Aunque todas se definen como la original. Te esperan en la puerta misma de las subastas, te abordan, y se ofrecen a comprar por vos por una comisión”, añadió.
De acuerdo al abogado, “si la propiedad no les interesa, vas y comprás tranquilo”.
“Ahora, si ellos están operando para un inversor, te van a hacer la vida imposible para que te bajes de la subasta. Una alternativa a la que recurren es la de comenzar a ‘inflar’ el precio de la propiedad hasta que quedás afuera”, aseguró.
Grieten Sauvidet, de LJ Ramos, en cambio, estableció diferencias internas entre quienes conforman “La Liga”. “Están los que conocen los riesgos jurídicos, los expedientes, y tienen experiencia para asesorar. Pero también hay estafadores que te hacen poner dinero y luego no te devuelven nada”, aseguró.
El especialista aportó un ejemplo: “Alguien de ‘La Liga’ dice que puede conseguirte el 80% restante de una compra en la que el particular logró quedarse con el 20 por ciento. Te pide el capital, porque los otros propietarios exigen una suma para negociar. El particular se lo adelanta, y el agente después no sólo no concreta el negocio, sino que, además, se queda con la suma entregada”.
Un factor que se repite en todos los testimonios recabados por iProfesional.com, al momento de hablar de este grupo es, sin dudas, el carácter intimidante y –como bien lo definió un tasador consultado– “pseudo violento” que al parecer muestran los integrantes de “La Liga”.
“Si los ves, das media vuelta y te volvés. Eso hace que los particulares sientan miedo y, en muchos casos, eviten concurrir. Por supuesto, es lo que les interesa a ellos, que así compran sin competencia”, razonó la misma fuente.
¿Hay algún oponente que logra complicarles el negocio en algún momento? Grieten Sauvidet fue claro: “Por supuesto. Hay rivales con los que ellos saben que no pueden dar pelea por cuestiones de poder económico. Ahí no levantan la mano”.
“Costantini, IRSA, son nombres muy poderosos para ‘La Liga’. Ahí el poder de compra de la organización pierde peso en ciertos remates. Saben que no pueden competir con semejante capital”, concluyó.
Por supuesto, la fuente mencionada no es la única que advierte de tal situación. Desde la propia Corporación de Rematadores y Corredores no dudan en tildar de intimidatorio al accionar de un grupo integrado por más de 300 personas, todas vinculadas con estudios inmobiliarios que, por lo general, recurren a la presión y a las amenazas con el fin de eliminar la competencia en los remates.
A través de estos métodos, los integrantes de “La Liga” –que en más de una oportunidad toman parte de subastas acompañados por guardaespaldas, según reconocieron fuentes policiales– logran bajar la cantidad de ofertas por un determinado inmueble y, de esa forma, cierran compras a precios muy ventajosos.
"Otra opción de negocio a la que apela la organización", precisó un martillero porteño, que pidió reserva de identidad, "es el acuerdo de antemano con los interesados en comprar en un determinado remate".
“El potencial comprador se sienta a hablar previamente con alguien de ‘La Liga’ y ahí, por ejemplo, argumenta que no quiere pagar más de 50.000 dólares por una determinada propiedad. La organización le dice: ‘Está bien, lo sacamos en 45.000, y los otros 5.000 son nuestros’. Y en la mayoría de los casos sucede así”, detalló el profesional a este medio.
¿Y qué ocurre si no hay diálogo previo con ‘La Liga’? “Si no arreglás antes, entonces comienzan a levantar la mano hasta que la cotización se va por las nubes. En muchos casos, terminan comprando ellos y puede que, después, terminen revendiéndolo al principal interesado en un valor muy superior al que éste último pretendía pagar”.
Pero el esquema de maniobras que presenta esta organización no se agota en estas opciones.
Arturo Grieten Sauvidet, tasador de LJ Ramos, “La Liga, en muchos casos, también compra una determinada propiedad y luego revende el inmueble en remates internos, entre los propios interesados que hacen negocios con ellos”.
“La diferencia entre lo que paga ‘La Liga’ en el remate general y lo que saca luego en la subasta interna es lo que se reparte entre los miembros de la organización. Por supuesto, la opción más común es que operen a modo de pool de compras, es decir, adquiriendo la propiedad para alguien y quedándose con una comisión por llevar a cabo la operatoria”, amplió.
Eduardo Saravia, vicepresidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, enfatizó que las características que ostenta la organización, “sumado a que los controles que hay para limitarlas casi no se ejercen, hace que se puedan desenvolver cada vez con mayor libertad”.
“La fuerza de ‘La Liga’ está en que no se hace cumplir la prohibición de la compra en comisión. Actúan supuestamente con poderes que les ceden otras personas para operar en los remates. Pero, en lo concreto, ellos carecen de esos avales. Así, espantan a los particulares y ellos se aseguran la compra a precios siempre ventajosos”, detalló.
Según Saravia, más allá de que la estructura de este grupo aglutine a más de 300 personas, el poder de decisión recae hoy en menos de 30, que son las que acercan particulares que buscan operaciones redituables y, en paralelo, se llevan el grueso de las comisiones que obtienen en cada subasta.
“Aunque, en la actualidad, el nivel de remates está por debajo del de otros años, lo concreto es que ‘La Liga’ se asegura, al final de cada período, ganancias por millones de pesos. La organización está conformada por gente que se dedica únicamente a eso: ejercer presión para comprar a bajo precio para posteriores remates, o para beneficiar a un particular que les asegura un monto por la transacción exitosa que logran”, aseveró.
Consultado respecto del financiamiento que aceita los movimientos de “La Liga”, Saravia sostuvo que “el respaldo es enorme, principalmente motivado por las comisiones que logran en cada operación”.
“Pero también hay otros factores que les cubren las espaldas. Hay mucho dinero para sus movimientos. Sin dudas, se sabe que hay capitalistas que invierten plata para que las compras se lleven a cabo y así lograr buenos negocios. Igual, hay muchos, dentro de la organización, que tienen capital propio”, agregó.
Presión constante
En su momento, el entonces presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Alberto Bieule, llegó a reconocer que la agrupación “presiona a la gente incauta”.
En su momento, “La Liga” centraba su accionar en la sede de la Corporación de Rematadores, en el 1233 de la calle Perón, en Capital Federal.
Pero el nivel de amenazas y aprietes que habría ido elevándose en ese lugar, sumado a la falta de controles rigurosos de seguridad, motivó que la Corte Suprema de Justicia mude este año las subastas a un inmueble propio, ubicado en cercanías del shopping del Abasto.
“Hubo que trasladar las subastas porque el ambiente, en muchas oportunidades, se puso muy violento. La intimidación y la presencia de guardaespaldas que parecen más ‘patovicas’, que otra cosa, motivó la medida”, comentó a este medio una fuente judicial.
Otro argumento sobre el se sustentó esta decisión viene dado por la suerte de monopolio en los remates que, con el correr de los años, comenzó a ostentar la Corporación. “Obviamente, al tener carta libre para operar ahí, ‘La Liga’ podía asegurarse las mejores oportunidades, si se lo proponía”, indicó el mismo vocero.
Desde la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Saravia salió al cruce de estos dichos. “Venimos denunciando las deficiencias de control a la Oficina de Subastas, pero no se hace nada. Ahora el cambio al Abasto es peor, porque los particulares menos se van a acercar a ese barrio para hacer operaciones”, comentó.
Se estima que algunos de los líderes de la organización serían propietarios de hasta 120 edificios subastados por la Justicia en cumplimiento de ejecuciones de sentencias.
Durante 2009, según los últimos datos dados a conocer por la Oficina de Subastas Judiciales, se remataron alrededor de 2.000 propiedades; algo así como un 8,4% menos que en 2008.
Pero, a diferencia del período previo, a lo largo del año pasado el precio de salida subió un 17 por ciento. Casas, autos, garajes, barcos, lotes, departamentos y edificios son algunos de los bienes que mayor participación en las subastas registraron durante 2009.
Modus operandi
“Los integrantes de ‘La Liga’ se juntan todas las mañanas en bares cercanos a los lugares donde se hacen los remates, y se reparten la cobertura de las operaciones. A veces discuten, incluso se pelean, pero lo cierto es que los líderes son caballeros, que conocen los procesos y manejan como nadie los tiempos y los códigos”, graficó a este medio un abogado con presencia permanente en remates.
“Hoy se podría decir que no hay una única ‘Liga’, sino varias. Aunque todas se definen como la original. Te esperan en la puerta misma de las subastas, te abordan, y se ofrecen a comprar por vos por una comisión”, añadió.
De acuerdo al abogado, “si la propiedad no les interesa, vas y comprás tranquilo”.
“Ahora, si ellos están operando para un inversor, te van a hacer la vida imposible para que te bajes de la subasta. Una alternativa a la que recurren es la de comenzar a ‘inflar’ el precio de la propiedad hasta que quedás afuera”, aseguró.
Grieten Sauvidet, de LJ Ramos, en cambio, estableció diferencias internas entre quienes conforman “La Liga”. “Están los que conocen los riesgos jurídicos, los expedientes, y tienen experiencia para asesorar. Pero también hay estafadores que te hacen poner dinero y luego no te devuelven nada”, aseguró.
El especialista aportó un ejemplo: “Alguien de ‘La Liga’ dice que puede conseguirte el 80% restante de una compra en la que el particular logró quedarse con el 20 por ciento. Te pide el capital, porque los otros propietarios exigen una suma para negociar. El particular se lo adelanta, y el agente después no sólo no concreta el negocio, sino que, además, se queda con la suma entregada”.
Un factor que se repite en todos los testimonios recabados por iProfesional.com, al momento de hablar de este grupo es, sin dudas, el carácter intimidante y –como bien lo definió un tasador consultado– “pseudo violento” que al parecer muestran los integrantes de “La Liga”.
“Si los ves, das media vuelta y te volvés. Eso hace que los particulares sientan miedo y, en muchos casos, eviten concurrir. Por supuesto, es lo que les interesa a ellos, que así compran sin competencia”, razonó la misma fuente.
¿Hay algún oponente que logra complicarles el negocio en algún momento? Grieten Sauvidet fue claro: “Por supuesto. Hay rivales con los que ellos saben que no pueden dar pelea por cuestiones de poder económico. Ahí no levantan la mano”.
“Costantini, IRSA, son nombres muy poderosos para ‘La Liga’. Ahí el poder de compra de la organización pierde peso en ciertos remates. Saben que no pueden competir con semejante capital”, concluyó.
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