REMATES - LA LIGA

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil determinó que la participación de la liga de compradores no resulta suficiente por sí sola para invalidar una subasta judicial, si no se comprobó que el accionar de este grupo se hubiera traducido en un impedimento concreto para el normal desarrollo del acto.

En la causa “Cutrono Francisco Hugo c/ Bang Seung Ok s/ división de condominio”, el actor apeló la resolución que rechazó la nulidad de la subasta articulada por el demandado, y en consecuencia aprobó el remate.

El recurrente alegó la falta de advertencia de la realidad instalada en el marco de las subastas judiciales, en torno al comportamiento de la “liga de compradores”.

En tal sentido, el apelante se queja de la desestimación del planteo de nulidad de la subasta, en la inteligencia de que el juzgador no ha advertido las irregularidades habidas durante el remate. Según el recurrente, las actitudes y comportamientos desprolijos del martillero interviniente y de varios de los participantes en la subasta, dieron lugar a las condiciones necesarias para que ninguna otra persona pudiera ofertar por el inmueble, haciendo que el precio obtenido en la sala de remates fuese de poca cantidad.

Al analizar la causa, los jueces de la Sala J remarcaron que “para invalidar la subasta judicial es requisito esencial que las particularidades del caso se compadezcan con las disposiciones aplicables a las nulidades procesales pues el remate, como acto procesal, está sujeto a los mismos principios que informan la teoría general de las nulidades y condicionan su admisibilidad”, por lo que “es necesario que exista un perjuicio real y concreto para la parte que la invoca, de modo de no decretar la nulidad en el sólo interés de la ley”.

Los camaristas explicaron que rige para la apreciación del planteo que tiende a invalidar el acto “un criterio restrictivo, que obedece al principio general de no admitir meros pruritos formales, a fin de que no se desvirtúe esta venta judicial compulsiva, evitando crear un clima de incertidumbre e inseguridad, contrarios a los que debe inspirar un acto ordenado por el poder jurisdiccional”.

Los magistrados determinaron que “la participación de la "liga de compradores" no es suficiente, por si sólo, para invalidar el remate, mientras que la injerencia o el accionar de este grupo no se haya traducido en un impedimento concreto para el normal desarrollo del acto, de la puja de ofertas y, finalmente, del perfeccionamiento de la venta”.

En la sentencia del 21 de junio pasado, la mencionada Sala destacó que “es la incidencia del accionar de estos individuos que denuncia el incidentista, lo que debe valorarse al apreciar el acto, con el fin de establecer si por su injerencia concurren vicios que afecten a los sujetos o a los elementos del acto procesal, violando sus formas de manera grave y trascendente, pues la procedencia de la nulidad requiere un perjuicio concreto para alguna de las partes y su adopción en el sólo interés del formal cumplimiento de la ley, importa un manifiesto exceso de ritual no compatible con el buen servicio de justicia (CSJN, 11-8-88, LL.1989-B-610, c-5950)”.

En base a lo expuesto, y luego de compulsar los registros de las cámaras de seguridad instaladas en el lugar, la Sala J concluyó que “los hechos que se aprecian en su desarrollo no configuran serias irregularidades que vicien de nulidad insalvable el acto, en la medida que no constituyen defectos o anomalías que puedan afectar gravemente las normas inderogables y medulares que rigen el trámite del remate”.

Por último, los magistrados confirmaron la resolución apelada al entender que “la sola circunstancia de que el precio que se obtenga en el remate de un inmueble sea inferior al de plaza o se denuncie como exiguo, no constituye causal de invalidación de subasta (ver Maurino, Luis, "Nulidades Procesales", pág.156); máxime, si el valor que se obtuvo fue superior al de la base y de tener en cuenta que el consentimiento de la base fijada para la venta forzada, implica la aceptación de que el bien puede venderse por el precio fijado”.