INMOBILIARIA - DENUNCIAS

El Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI), una organización no gubernamental que defiende los derechos de los inquilinos, convocó a personas afectadas por fraudes o estafas por parte de inmobiliarias a presentar sus casos el martes para elaborar un informe general de la situación en el país. La agrupación llamó a inquilinos afectados por publicidad engañosa o estafas por parte de intermediarios de los alquileres a los que denominó "inmobiliarias buitres" a reportar sus casos por cláusulas abusivas y retención indebida de dinero como reservas y señas que no se devuelven al cliente. El abogado Ricardo Tondo, presidente del CATI, adelantó a DyN que la reunión se realizará el martes a las 13 en Sánchez de Bustamante 1644, edificio al que definió como un "caso emblemático" de su lucha contra las estafas al recordar que tras varias denuncias logró "que hace unos años se lo clausure por problemas de gas". En ese sentido, dijo que van a empezar a denunciar "el martes 13 de las inmobiliarias que engañan a los inquilinos" con cobros indebidos por gastos administrativos injustificables, cobros fraudulentos o impagos sobre la Ley de sellos y garantías extorsivas, entre otras cuestiones. Tondo estimó que en la ciudad "un 80% de los edificios están en problemas y se alquilan igual, casi sin controles oficiales". Ante ello, convocó a los inquilinos argentinos o extranjeros afectados por estafas inmobiliarias de todo el país a denunciar los casos en la reunión del martes o al correo electrónico del CATI, transparenciainmobiliaria@gmail.com para elaborar un informe general de la situación. Abusos frecuentes Entre los casos más comunes de irregularidades en viviendas ofrecidas en alquiler, el centro de Transparencia Inmobiliaria detectó la "entrega de propiedades con fugas de gas o monóxido de carbono", vicios ocultos como "humedades, fallas eléctricas o derrumbes potenciales" y la "retención indebida de dinero, como reservas o señas que no se devuelven al cliente". Asimismo, reportaron "cláusulas abusivas como pesificación en dólares al valor del mercado negro, indexaciones prohibidas por ley, expensas inverificables", "cobros indebidos y garantías extorsivas como exigir garantías de parientes consanguíneos residentes en la misma localidad del bien alquilado". La ONG también incluyó en su listado de veinte situaciones irregulares la existencia de "mafias en los consorcios" que cobran expensas abusivas y falsas reparaciones, y la "cartelización de precios" con indexaciones, incrementos pautados o a negociar previa interconsulta con los operadores inmobiliarios de la zona.

ALQUILERES - NOVEDADES

El mercado inmobiliario que sufrió una brusca caída -que obligó a los propietarios a alquilar sus propiedades a pesar de recibir una renta baja- también se vería afectado si prospera el proyecto de ley del legislador Aníbal Ibarra que promueve regular las "locaciones urbanas". Según información recogida de la red SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), en octubre de 2011 había 2.188 departamentos en renta en el ámbito porteño, que pasaron a ser 2.580 el mes pasado. Lo mismo ocurrió con las oficinas y los locales, donde las ofertas locativas crecieron 22 y 25%, respectivamente, en ese lapso. En este marco, el ex jefe de Gobierno Aníbal Ibarra, lejos de recoger las inquietudes de quienes prefieren alquilar sus departamentos a tenerlos vacíos, presentó una iniciativa de ley para regular los contratos de locación que se realicen en la ciudad de Buenos Aires. La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para los inmuebles urbanos destinados a vivienda. Además, indica que los contratos que fijen plazos menores se considerarán celebrados por el tiempo mínimo establecido en el proyecto. Dicho período será de cuatro años para los restantes destinos. Asimismo, la iniciativa estipula que la fecha de vencimiento para el pago del período de locación correspondiente no podrá ser anterior al día diez de cada mes. También hace referencia a que los alquileres deben pagarse en moneda local, a través de un depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá "hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores". En esa línea Ibarra, promueve que el precio mensual no pueda superar al 0,7% del valor inmobiliario de referencia del inmueble. Para ello, la autoridad de aplicación establecerá y publicará anualmente los valores inmobiliarios de referencia, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios prestablecidos que contemplen al menos: Ubicación. Antigüedad. Aspectos constructivos. Dimensiones. Distribución. Funcionalidad. Servicios asociados. Por otra parte, el titular del bloque Frente Progresista y Popular sostiene que el valor inmobiliario de referencia (VIR) se obtendrá según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP), según da cuenta El Parlamentario.com De ello resultará el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie. La iniciativa por dentro Uno de los puntos que genera más polémica reside en la idea de triplicar el pago en el Impuesto Inmobiliario que abonan los propietarios por los inmuebles que no sean alquilados. "La vivienda desocupada es contraria al interés social y es pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia", advierte la propuesta. Por lo tanto, "los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un año deberán abonar el triple del importe que deban tributar por ellos". Al respecto, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, destacó que "no tiene mucho sentido" triplicar el pago del Inmobiliario debido a que "muy pocos son los propietarios que tienen los departamentos cerrados". Según explicó, hoy por hoy, "el incentivo que existe para alquilar la vivienda es altísimo sin la necesidad de una ley". Y esto es así, debido a que es muy oneroso tener cualquier propiedad, debido a los gastos fijos que posee, tales como expensas, impuestos municipales y el mantenimiento. "No tiene lógica", concluyó. De manera paralela, el proyecto propone la creación de un Fondo para Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, que estará orientado a: Otorgar garantías a los locadores. Conceder subsidios hasta el 50% del contrato de locación, por única vez, a los locatarios que vayan a alquilar un inmueble por primera vez, destinado a vivienda única, por el plazo de un año, con hijos y sus ingresos no sean mayores a un promedio mensual de tres salarios mínimos vitales y móviles. Subsidiar a los grupos familiares desalojados, que careciendo de medios económicos, los requieran para solucionar su situación habitacional. El texto que ya ingresó a la Legislatura local también establece que "en caso de que el contrato de alquiler se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler". Por último, el proyecto establece que los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias. En tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias. Otro proyecto en danza Ibarra no es el único que quiere controlar el mercado locativo. El senador oficialista Osvaldo López es otro de los que busca reimpulsar cambios a la ley de alquileres para regular el mercado y equilibrar la relación de fuerzas entre inquilinos y dueños. En este caso, plantea topes al precio, las comisiones y plazos en los contratos. López explicó que se trata de "un cambio de paradigma. Salir de la lógica de considerar determinados bienes como mercancía, que es la lógica del mercado, y pasarnos a la del derecho a la vivienda digna". Con respecto a los topes al precio señaló que deberán estar regidos por un sistema basado en la cotización del inmueble. En tanto, el proyecto fija también un mínimo de tres años en los contratos con renovación automática y plantea un máximo de un mes de alquiler como depósito y otro de comisión. Por otra parte, pone bajo la responsabilidad del propietario reformas o arreglos en la propiedad alquilada y crea organismos de contralor tanto de los contratos como de los inmuebles en mercado. Tras conocerse la iniciativa, las cámaras inmobiliarias y de propietarios la calificaron de "absurda, insólita, retrógrada y disparatada". En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) admitió estar "llevando a cabo diversas gestiones institucionales con todos los senadores y asesores de los distintos bloques legislativos para abortar cualquier intento de tratamiento". En este contexto, existe otro marco que se discute para este sector, que viene dado por la reforma y unificación de los códigos Civil y Comercial. Nuevo Código Civil y Comercial Los derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial impulsado por la jefa de Estado, Cristina Fernández de Kirchner. Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta: • Aspectos referidos a la locación habitacional. • Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito. • Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas. • Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos). • Unifica el mínimo lapso de renta en dos años. Una de las principales medidas en la que avanzará la propuesta oficial es la de la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas. A los ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta. Uno de los cambios que introduce la propuesta, apoyado en la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tengan que hacer por escrito. Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario. Del mismo modo, el nuevo marco propuesto indica que la locación subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble. Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario quien lo habite -y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar"- durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo. Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado entre las partes. Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes. b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato. c) El pago de valor llave o equivalentes. Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años. Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. Sin embargo, dicho mínimo legal no será aplicable si el inmueble se destina a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular. b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines. c) Guarda de cosas. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado. Las obligaciones de las partes La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos. En el caso de los primeros, se mencionan las de: • Entregar el inmueble conforme a lo acordado. • Conservar el bien. • Abonar las mejoras que debieran efectuarse. En tanto, uno de los detalles relevantes es que en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo). Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador como, por ejemplo, el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado. Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan las de: • No variar el destino de la propiedad. • Mantener el bien. • Pagar el precio convenido. • Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. • Responder por cualquier deterioro causado. El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario. Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad. Esto, según los expertos, podría suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entre qué puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de "fuerza mayor". En tanto, respecto al pago, se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual. Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que: • Esté expresamente prohibido en el contrato. • Altere la substancia o forma del bien. • Haya sido interpelado a restituir la propiedad. El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador. Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia. Fin del vínculo Otro de los aspectos que establece el nuevo Código Civil y Comercial es el que se vincula con el fin del vínculo entre las partes. Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé: a) Cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento, según el caso. b) Resolución anticipada. Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento. También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce: a) Un cambio de destino o uso irregular. Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se lo utiliza como oficina. b) La falta de conservación del inmueble. c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos. Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto. Respecto de los plazos, la iniciativa fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador. En estos supuestos, el proyecto propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad. La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso. Además, establece que si no se paga la locación, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago. En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno. Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado. Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.

AFIP CONTROL COMPRAVENTAS Y ALQUILERES

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reforzará el control sobre la compraventa y el alquiler de inmuebles. En efecto, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray ya prepara el terreno para la entrada en plena vigencia del reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector a inscribirse siempre que realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos. La avanzada también pone la lupa sobre los alquileres mayores a $8.000 mensuales. En igual sentido, quedan comprendidos los arrendamientos rurales de más de 30 hectáreas. En este escenario, la normativa establece que las empresas y particulares que "realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias". Asimismo, en caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país. Puntualmente, la resolución delimita el alcance a: Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución. El cedente, en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo. El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares. Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales. "Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción", agrega la reglamentación. Por otra parte, la normativa -a los efectos del régimen- hace referencia a: Los arrendamientos rurales: cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos. El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos. La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles. Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina. Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP. Con respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos, y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos". En tanto, no corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles: Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial. Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones. Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido. Además, se excluye a: Las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento. Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y a los beneficiarios de los regímenes de información allí establecidos. Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares. La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción. Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también "se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario". La obligación anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar. Asimismo, vale remarcar que, de acuerdo al marco legal, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando: El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen. Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias. De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

CONTRATOS EN DOLARES

Hace casi un año, el Gobierno comenzó a adoptar medidas para limitar las compras de dólares y evitar así la salida de esas divisas al exterior. Sin embargo, en este tiempo, muchos contratos se fueron cerrando con cláusulas que consignan el pago de prestaciones en moneda extranjera. Asimismo, no son pocos los interesados en acordar cláusulas que permitan cubrirse de los efectos de la inflación y ven con agrado la idea de pactar en billetes verdes. Pero llevarlo a la práctica no es tan sencillo. Existen dificultades a la hora de cobrar acreencias en base a contratos dolarizados y también pusieron de relieve los problemas existentes para hacerse de esa moneda para cancelar deudas. En este contexto, si la intención es no tener problemas desde el arranque, los especialistas indican que se puede pactar el pago al contado pero que esto es posible en tanto el comprador disponga de los dólares o la divisa respectiva. Y destacaron que algo totalmente distinto ocurre cuando los acuerdos son de tracto sucesivo, como sucede con las locaciones, porque se firman en moneda extranjera pero sin tener -en ese momento- la cantidad suficiente de divisas que respalde el cumplimiento de la obligación. Por eso, para evitar conflictos, las partes interesadas suelen recurrir al ingenio y plantear diversas alternativas antes de que los problemas comiencen a suscitarse. En este sentido, recomendaron dejar expresamente estipulado que el deudor se compromete a pagar en dólares y remarcaron que éste debe declarar poseer la cantidad suficiente de divisa extranjera para afrontar la obligación. Asimismo, aclararon que no se puede exigir al deudor la obtención del dólar paralelo o blue (a efectos de completar el pago), porque es un mercado ilegal. Cuestiones prácticas Esteban Centanaro, docente y magistrado, explicó que "sería ideal pensar en contratos pesificados con alternativa de modificación de precios que permitan que la inflación no torne utópica la prestación o ganancia esperada en contratos de ejecución diferida o tracto sucesivo". "Para esta particular situación de falta de la divisa extranjera necesaria, el camino que le queda al deudor es la de acreditar su calificación de "inconsistente" a partir del mismo informe de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). O, de modo mucho más indubitable, con la presencia de un escribano que, como depositante de la fe pública, certifique la imposibilidad de acceder a la moneda extranjera o en la cantidad necesaria", indicó. Acto seguido, ante la negativa del acreedor a recibir los pesos, el medio más idóneo para no incurrir en mora será la promoción de un juicio de consignación con la finalidad de que el juez, mediante sentencia, pueda admitir -de probarse- la cancelación de la deuda. "No sería para nada ilógico plantear, ante esta limitación, una demanda fundada en la imposibilidad de cumplimiento (sin culpa del deudor) basada en la posición intervencionista del Estado que ha afectado los vínculos preexistentes y las prestaciones convenidas", consideró Centanaro, quien escribió un extenso artículo sobre este tema para elDial.com. Aún no es posible actualizar o indexar los precios, pero las partes podrían, con fundamento en la autonomía de la voluntad y el principio consensualista, fijar pautas para modificar el precio. "En materia de locación inmobiliaria que es la más habitual, persisten dos métodos muy usuales en tiempos de cierta inestabilidad económica. El primero, conocido como "precio escalonado". A partir de éste, locador y locatario acordarán que cada determinado período el precio surtirá una variación. Si es fijado al momento de la perfección del contrato, no se "actualiza" por lo que no se infringe la Ley 25.561", explicó Centanaro. "Es un método razonable y sin sorpresas por el cual las partes conocen de antemano todas las variables del negocio y, de alguna manera, se mitigan los efectos inflacionarios", enfatizó. Por otro lado, señaló que existe otro método, aunque en algún punto algo cuestionable, que es el que admite a través de una cláusula expresa que las partes pacten ciertos encuentros (cada 6 meses, o cada año) para discutir el precio según las distintas variables y así pueden acordar la necesidad de dejar sin efecto el canon originariamente plasmado para dar lugar a uno nuevo que se adapte a las condiciones del mercado. "También suele fijarse en este tipo de estipulación que si las partes no se ponen de acuerdo acerca de la necesidad de cambio de precio o del valor del nuevo canon, la oportunidad de citar a una o más inmobiliarias para que se pronuncien sobre el presunto valor del arriendo y, de esta manera, someten la fijación o integración del precio a un tercero cuya determinación resulta irrevocable unilateralmente", señaló. Estrictamente, se deja sin efecto el primer precio para dar lugar a uno nuevo, por lo cual no se actualizaría. También podría preverse un texto aclaratorio a ser incorporado al contrato vigente con ciertas previsiones para contemplar posibles nuevos sucesos, como podría ser el desdoblamiento de los cambios, de modo de evitar perjudicar en forma desproporcionada a las partes. Nuevo Código Civil Otro de los puntos que se plantean en esta materia tiene que ver con las modificaciones que introdujo el Poder Ejecutivo en el Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial. El artículo 765 establece que, cuando la obligación contraída se hubiere pactado en moneda extranjera, el deudor "podrá" liberarse por medio de la entrega de su equivalente en moneda de curso legal. En tanto, el artículo 766 del Proyecto estatuye que el deudor está obligado a entregar "la cantidad correspondiente de la especie designada", en igual criterio a lo que actualmente está previsto en el artículo 619 del Código vigente. Al conocerse el cambio, el ministro de Justicia, Julio Alak, aclaró que "no hay pesificación de contratos ni de ahorros en moneda extranjera" previstos en el proyecto que unifica los códigos Civil y Comercial. "Si el contrato elaborado por la voluntad de los particulares en dólares plantea una ejecución, un cumplimiento de pago en moneda extranjera, los pagos se harán en moneda extranjera", explicó el funcionario. En tanto, Máximo Fonrouge, presidente del Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires, sostuvo que "el proyecto de Código Civil y Comercial desalienta los contratos en dólares. No protege a los acreedores. Si va a regir muchos años, el Congreso debería establecer reglas más claras. De otro modo, se van a generar muchos juicios alrededor de esos contratos y todo quedará librado a la interpretación de los jueces". "Existe una contradicción entre el artículo 765, que permite al deudor cancelar su deuda pagando pesos, y el artículo 766, que dice que el deudor debe devolver lo designado en el contrato (por ejemplo, dólares). El Congreso debería fijar un principio más claro", dijo el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, que dirige Jorge Rizzo. Depósitos en dólares Por otro lado, el artículo 1390 de la iniciativa deja en claro que no hay posibilidad de pesificar los depósitos en esa divisa colocados en el sistema financiero. Dicho artículo señala que hay una colocación de dinero "cuando el depositante transfiere la propiedad al banco depositario, quien tiene la obligación de restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple requerimiento del depositante, o al vencimiento del término o del preaviso convencionalmente previsto". El artículo no alcanza a los bonos nominandos en esa moneda emitidos por el Estado, pero sí a los contratos y deudas entre particulares firmados con posterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Código, calculada para mediados del 2013. "Es una manera de dar confianza y seguridad jurídica al sistema financiero y esto quedó. El Poder Ejecutivo no lo consideró incompatible. Y nada indica que así lo sea. En el régimen bancario, cuando hay depósitos, yo quiero dar seguridad. Éste es el sistema que quedó y ustedes deberán evaluar", completó Lorenzetti.

ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS - AFIP

Oficializada la batería de nuevos controles establecidos por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) adelantó que recurrirán a la Justicia para solicitar la inconstitucionalidad del avance. Puntualmente, la resolución oficial que obliga a los administradores de unidades en propiedad horizontal comprende a los countries que tienen desde 400 m2 y paguen desde $2.000 de expensas mensuales, y a los edificios de propiedad horizontal que tengan desde 100 m2 y abonen el mismo monto de expensas. Al respecto, un asesor de la CAPH, Jorge Martin Irigoyen, explicó que “los administradores sólo se limitan a administrar el patrimonio del consorcio . No son agentes de información de la AFIP”. Y detalló al matutino Clarín que, en este sentido, el sector tiene un fallo favorable de la Corte Suprema, de agosto de 2010, que ratifica la inconstitucionalidad de otra resolución anterior de la AFIP al respecto . Por eso, ahora, a partir de la nueva resolución, la entidad que nuclea a los administradores está analizando la presentación de un nuevo recurso judicial para que la actividad quede eximida de la obligación ante el organismo recaudador. Los reformulados regímenes por dentro En efecto, el régimen informativo de expensas establece que los administradores de consorcios deben informar los datos de los propietarios que excedan los $2.000 mensuales de gastos y los 100 metros cuadrados de superficie. En el caso de los clubes de campo o countries, el límite monetario queda igual, pero se eleva a 400 el correspondiente a la superficie. Los datos relevantes a informar son los siguientes: Respecto de los administradores: apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, domicilio fiscal, período a informar y tipo del complejo urbanístico administrado. Respecto de los ocupantes, propietarios o sujetos obligados al pago de las expensas: carácter, CUIT o CUIL, domicilio del inmueble, superficie total y monto total de expensas abonados durante el período informado. Una vez procesada la información, el fisco podrá comparar la superficie de dos departamentos, por ejemplo, de cuatro ambientes, y se analizará el valor declarado por los titulares de dichos inmuebles en Bienes Personales. A su vez, los contrastará con los valores de mercado y, de todo este estudio, advertirá las inconsistencias. Colegios top Otro régimen que fue modificado apunta a obtener información sobre quienes paguen cuotas de colegios privados mayores a $2.000 mensuales. A tal efecto, la AFIP solicita a los establecimientos educativos los siguientes datos correspondientes al sujeto obligado al pago de las cuotas: Carácter (padre, madre, tutor o responsable del pago). Apellido y nombres. Domicilio declarado. CUIT o, en su defecto, CUIL o Clave de Identificación (CDI) o tipo y número de documento de identidad. Operaciones intercompany Otro régimen que pasa a ser mensual obliga a dar datos sobre toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior. El régimen obliga a actuar como agentes de información a: Los representantes en el país -cualquiera sea la modalidad de la representación- de los sujetos o entes del exterior. Quienes intervengan en las operaciones bajo la mira en calidad de prestadores de servicios, tales como escribanos, bancos, mercados de valores, compañías de seguro, casas de cambio, entre otros. Los representantes en el país de sujetos o entes del exterior deben empadronarse ante el fisco nacional a través del sitio web del organismo. Operaciones de bolsa En tanto, de acuero al régimen vigente, los agentes de bolsa y de mercado abierto están obligados a actuar como agentes de información, con relación a las compras y ventas que efectúen por cuenta propia o de terceros, de títulos valores públicos o privados negociados en el país. Puntualmente deben suministrar: Resumen de operaciones y monto neto atribuible a las mismas, discriminando las que correspondan a compras y a ventas, indicando la modalidad de retribución (comisión o por diferencial de precios). Asimismo, se deberá identificar aquellas originadas por la realización de derivados financieros u "operaciones de trading". Monto neto del total de las operaciones efectuadas por cada titular, cuando el importe de las compras y ventas, en conjunto, supere la suma de $150.000, durante el transcurso de cada año calendario. Cabe recordar que la Ley de Procedimiento Tributario establece que las multas van de $500 a $45.000 por el incumplimiento de los requerimientos para presentar declaraciones juradas de los regímenes obligatorios. Productores de seguros Por último, rige un régimen de información respecto de las comisiones y honorarios pagados a los productores de seguros que debe ser cumplido por las compañías aseguradoras que estén inscritas en la Superintendencia de Seguros de la Nación. En efecto, las compañías de seguros deben proporcionar los datos que se indican a continuación: De los productores con que operan: Apellido y nombres. Domicilio. Clave Unica de Identificación Tributaria (CUIT). Fecha a partir de la cual operan como productores con la compañía. Número de matrícula. Categorización frente al Impuesto al Valor Agregado. De las operaciones efectuadas por los productores: las comisiones y los honorarios percibidos. Del comprobante emitido por los productores por cada operación: Clave Unica de Identificación Tributaria del productor. Tipo, número y fecha del comprobante. Concepto. Importe neto. Importe del IVA facturado. Importe total. Fecha de pago. Por lo tanto, a través de la reformulación de los regímenes de información antes descriptos, la AFIP busca potenciar el cruce de datos online y reducir la evasión en Ganancias y Bienes Personales.

CEPO CAMBIARIO - MERCADO INMOBILIARIA

Como nunca antes en la última década, dueños de inmobiliarias, analistas y desarrolladores de nuevos emprendimientos muestran caras de extrema preocupación y predicen un futuro signado de malos presagios. Sucede que, producto del asfixiante control sobre el dólar impuesto por el Gobierno, la compraventa de inmuebles para esta primera mitad del año ya arroja una cifra que resulta ser la peor desde el 2002 a la fecha. A muy poco de concluir mayo, los actores del sector anticiparon que el mes cerrará -en lo que hace al total de transacciones- con una baja de al menos un 30 por ciento. Esta proyección no hace más que profundizar el declive registrado en el primer trimestre. La imposibilidad de hacerse de dólares viene dejando una huella tan preocupante como profunda en "ambas veredas". Por el lado de los propietarios, crece la reticencia a vender. Por el lado de los compradores, prefieren conservar los billetes y no largarlos. "Quienes estaban interesados en comprar ahora están esperando sentados arriba de los dólares", afirma Armando Pepe, miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Y agrega: "Hay incertidumbre en la gente, miedo colectivo. No se sabe a dónde se quiere llegar con este cierre total del mercado cambiario". Según Pepe, "aquel que quiere comprar dólares para ir ahorrando y así luego pensar en adquirir una propiedad, ahora se le hace imposible". El directivo de la Cámara Inmobiliaria califica de "disparate" la idea de pesificar las operaciones y que el Estado designe a una entidad financiera pública como "veedora" para que apruebe una operación. Más allá de la abrupta caída en el nivel de operaciones, el "corralito cambiario" redujo de manera sustancial la cantidad de inmuebles dispuestos para la comercialización. En efecto, según dan cuentan los titulares de las distintas inmobiliarias de Capital y Provincia de Buenos Aires a una de cada cuatro viviendas ya sus propietarios le retiraron el cartel de "venta". "Muchos de ellos, ante el temor que les genera el no poder hacerse de dólares, optan por sacar el inmueble del mercado y así viene bajando la oferta de manera permanente", asegura Jorge Toselli, director de la inmobiliaria homónima. En igual sentido se expresa Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario: "El sector siempre se motorizó por inversores, que son los mismos que hoy se muestran reticentes a vender. Prefieren quedarse con el bien y ponerlo en alquiler en vez de intercambiarlo por pesos". Dueños que retiran sus unidades y potenciales clientes que optan por "sentarse sobre sus dólares", no hacen otra cosa que ir reduciendo paulatinamente el total de operaciones a sus registros más bajos de los últimos años. "Justamente es esta combinación la que explica por qué este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002", señala Picasso, al tiempo que agrega que "en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios". Este mes, según el titular de Reporte Inmobiliario, cerrará con una baja del orden del 30 por ciento en el total de operaciones. Para el experto, la perspectiva del mercado del "ladrillo", en el corto plazo, es todavía más alarmante. Y basa su afirmación en que a la falta de dólares se le suma el "efecto" inflación. "El ritmo inflacionario no se detendrá y los valores de construcción seguirán mostrando fuertes aumentos. Al no cambiar los precios, y al estar los costos cerca de sus valores de reposición, esto dará lugar a una retracción aun mayor", asegura. El peso, cada vez más rezagado En este caso, los desarrolladores fueron flexibilizando su postura y comenzaron a convalidar un "menú mixto". Es decir, muchos ahora aceptan una parte del cobro en dólares (en general cerca de un 30%, para cubrir el valor del terreno) y el resto en moneda local (para afrontar gastos de materiales y mano de obra). No obstante, en el caso de viviendas terminadas -usadas o a estrenar- el billete verde sigue siendo el protagonista excluyente. "La situación actual es clara. Los propietarios ven cómo se está disparando el blue y más que nunca quieren dólares. Como no hay, en la mayoría de los casos rechazan las ofertas en pesos", señala a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. Martin Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios, sostiene que el sector se quedó con muy poca "materia prima". Así como para los bancos dicha materia prima el flujo de dinero que entra y sale, vía depósitos y créditos, para el sector de ladrillo lo es la cantidad de unidades dispuestas a la venta. Esta oferta, según precisa el experto, se desplomó. "En el caso de las usadas, hay gente que quiere y puede comprar sólo en pesos, pero el titular del inmueble no los acepta", recalca. Santiago Zorraquin, presidente de Estancias del Pilar, advierte que el actual escenario de freno e incertidumbre va a persistir "mientras continúe la sensación de pánico". Y agrega que todo lo que está pasando no sólo afecta la compraventa de unidades sino, además, desalienta a muchos desarrolladores para encarar nuevas obras. Las estadísticas parecen darle la razón: durante el primer cuatrimestre del corriente año, los permisos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 40 por ciento en comparación con el mismo lapso de 2011. "El que tiene dólares no se va a deshacer de ellos justo ahora", señala el experto Carlos D'Alessio. Derrumbe interior Este cimbronazo y derrumbe del 30% que experimenta el sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires también se hace extensible al interior del país. "Hay una baja de un 30 a un 40 por ciento en las operaciones que se cierran. Y las consultas cayeron un 60 por ciento. Esto va a sentir incluso más fuerte en el mes de junio", resalta a iProfesional.com Juan Martín Dahan, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic). "Los productores rurales de la zona tienden a comprar propiedades en la ciudad de Córdoba. Pero con las actuales restricciones no pueden hacerse de divisas y tampoco están dispuestos a convalidar el valor del dólar paralelo. Eso hace que se frenen todas las ventas, incluso las de campos", añade. Salvador Distéfano, especialista de Real Estate en la ciudad de Rosario, aporta un enfoque más pesismista: "El mercado inmobiliario está parado". "Al observar que cada vez es mayor la distancia entre el dólar oficial y el blue, al ver que no hay un plan para reducir la brecha y evitar que el billete navegue con dos precios diferentes, aquellos que pueden conservan la propiedad lo hacen, porque además saben que no se descapitalizan", añade. En tanto, en Mendoza, los agentes de esa provincia estiman que de octubre a esta parte las operaciones inmobiliarias también acumulan una baja superior al 30 por ciento. "El que tiene dólares hoy está pensando que si los invierte en un proyecto inmobiliario, no sabe si los va a volver a recuperar. Eso hace que se demore en la toma de decisiones", indica el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, Santiago Debé. El experto sostiene que, en Mendoza, el déficit habitacional alcanza las 140 mil unidades y que el problema "se viene agravando", por lo que resaltó que "hay que tener mucho cuidado con la intervención estatal". "Cuando el Estado quiere controlar todo, termina distorsionando toda la economía", concluye. El precio del metro cuadrado, inmutable En 2009, el total de escrituraciones se derrumbó casi un 40%, por el temor que imprimía la crisis mundial. Sin embargo, el precio del metro "ni se inmutó". Ahora, todo indica que sucederá algo similar, al menos en todas aquellas zonas de alta demanda. "Los valores no han bajado", asegura D'Alessio, del Colegio de Escribanos de la Ciudad. Picasso, de Reporte, sostiene que la falta de necesidad de desprenderse del bien por parte de los propietarios es lo que también justifica la ausencia de variaciones en la cotización de los inmuebles. "Los precios van a seguir estables. En primer lugar, porque el ladrillo sirve de refugio y los titulares no tienen ningún apuro para vender, pero además por el hecho de que los costos de construcción treparon demasiado y están muy cerca de los de reposición. Los inversores está muy informados de todo esto y eso también incide para que no baje el metro cuadrado", indica. "Las propiedades no caerán" pronostica Distéfano. Y sustenta sus dichos en que "la gente que compró lo hizo como resguardo de valor y no aceptará modificaciones. Además, nadie tiene necesidad de vender ya mismo. Estamos en una aparente transición hacia un sistema con moneda local que pretende imponerse. En el camino, todos esperarán a que aclare sin hacer demasiados movimientos", concluye.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES - MONEDA

Las restricciones a la compra de dólares enfriaron el mercado inmobiliario. Pero aún las operaciones que pueden concretarse, porque vendedores y compradores acuerdan el precio, tienen que sortear otro escollo: en qué moneda, pesos o dólares, se firma la documentación, como escrituras, boletos de compraventa o recibo de pago de cuotas. Eso sucede porque la alternativa de colocar “pesos” o “dólares” en la documentación puede ser un motivo de desacuerdo si la justificación del “origen” de los fondos por parte del comprador no coincide con el “destino” que quiere darle el vendedor. Es sabido que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) no autoriza la venta de dólares para la compra de inmuebles y el mercado paralelo es ilegal. Así, si la venta se concreta en dólares, porque el comprador ya dispone de moneda estadounidense, el vendedor tiene que saber que solamente puede disponer de esos dólares como ahorro o para otra compra en dólares . Porque si más adelante, con esos dólares quiere comprar otra propiedad, un auto u otro bien en pesos debería venderlos en el mercado oficial , única manera justificar cómo pasó los dólares a pesos, “sacrificando” la diferencia con el “blue”. Marcelo Domínguez, consultor tributario explicó al matutino Clarín los efectos fiscales de colocar “dólares” o “pesos”: Operaciones “en dólares” : Si los compradores informaron la tenencia de dólares en sus declaraciones juradas impositivas, o si demuestran que cobraron dólares en operaciones anteriores, probablemente requieran que la compra sea informada como pagadera “en dólares”. Ello así porque, si la compra es informada como pagadera “en pesos”, tal vez no puedan justificar la venta previa de los dólares en el mercado formal de cambios. Pero si la compra es informada como pagadera “en dólares”, probablemente el vendedor del inmueble tenga problemas en el futuro, cuando no pueda demostrar que ha vendido los dólares recibidos en el mercado formal de cambios. Operaciones “en pesos” : Si los compradores informaron la tenencia de pesos en sus declaraciones juradas impositivas o si demuestran que cobraron pesos en operaciones anteriores, probablemente requieran que la compra sea en pesos. En ese caso, los vendedores de los inmuebles destinarán los pesos recibidos a sus próximas operaciones. En este caso el problema fiscal se produce cuando, no obstante que la operación se registre en pesos y al tipo de cambio del dólar formal, el comprador pague en dólares, o bien, pague en pesos pero tomando el tipo de cambio del dólar informal. Cuando ello ocurre, la brecha entre el dólar formal y el dólar informal provoca operaciones “en negro” entre las partes.

PROPIETARIOS - INQUILINOS ALGUNAS PAUTAS PARA EVITAR CONFLICTOS

Letras chicas, falta de conocimiento o malas prácticas, suelen llevar a fricciones de diversa índole entre dueños e inquilinos, que en ocasiones desembocan en pleitos que pueden ser evitados. Los desacuerdos se suceden en tres instancias de la relación: previo a la firma del contrato, durante el transcurso del mismo y en su finalización. Un punto de conflicto deviene del contrato de reserva. En el mismo, la inmobiliaria solicita al locatario un anticipo, a veces del equivalente a un mes o un poco más, sujeto a la evaluación de la documentación que presentan, de ellos y el/los garantes: "Si después de la evaluación, la documentación no es suficiente o el dueño decide que no da con el perfil de locatario que buscan, muchas veces no sólo sobreviene la no firma del contrato sino que no se les devuelve el monto de la reserva", explica el doctor José Griselli, Secretario de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI). Si en teoría el locatario ha dado un anticipo de por ejemplo, 1500 a 2000 pesos, el propio proceso termina siendo más caro: "Algunas inmobiliarias suelen argumentar que el locatario no llamó, se pasó el tiempo estipulado u otra serie de argumentos. Si la persona acciona de alguna manera seguramente lo devuelven, pero muchos inquilinos, por el poco dinero que representa, ni siquiera se les ocurre hacer un reclamo judicial porque sienten que no vale la pena", comenta el abogado Hugo Restivo. A la vez, un problema que suelen enfrentar los propietarios en esta instancia es la falta de solvencia del inquilino y la validez de la garantía. Con el afán de alquilar la propiedad, muchos locadores que no requieren los servicios de inmobiliarias, no piden garantías o bien no verifican adecuadamente su situación: "Se encuentran con personas muy inescrupulosas que salen como garantes, las denominadas "garantías compradas". Al tiempo esa garantía cambia de titular y ante una potencial falta de cumplimiento de su inquilino, si quieren ejecutar, se encuentran con que el garante no tiene más esa propiedad" destaca Armando Caputo, Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. Para evitar riesgos futuros, es necesario que el dueño invierta el tiempo y dinero necesarios en corroborar el perfil de su locatario. "Los contratos cubren al propietario, pero es necesario chequear que el inquilino tenga los ingresos necesarios para hacer frente a sus obligaciones, saber quién es y qué hace" afirma Caputo. EL ESTADO DEL INMUEBLE El estado del inmueble también es otro punto de fricción. Al momento de la firma del contrato es necesario constatar el perfecto estado del mismo. "La particularidad que tiene el contrato de locación es que el locatario debe cumplir con su obligación dándole al locatario el uso y el goce de las cosas, habitabilidad y funcionalidad", indica Griselli. Un problema muy frecuente con los departamentos a estrenar suele ser que tenga luz de obra o el gas no esté habilitado. Pero en departamentos de años, también es frecuente que no funcione bien el horno, el calefón o esté tapada una cañería. Por ello, es recomendable el detalle más exacto posible del estado del inmueble: "A esos efectos, es conveniente especificar por contrato lo que se entrega (muebles de cocina, baño completo, etc). Suele ser más común en los departamentos de nivel, donde también se indican los materiales de los mismos", señala Restivo. De todas formas, muchos inquilinos no reparan en este punto y avanzan con el contrato: "A veces firman el contrato igual porque el dueño se compromete a arreglarlo en cierta cantidad de tiempo, pero el contrato empieza a transcurrir y el arreglo no se hace", aporta Griselli. La salida, si no hay consensos, es iniciar un reclamo con envío de cartas documento, que muchas veces termina con mediaciones que no siempre tienen un resultado favorable. "El dueño argumenta que el inquilino sabía lo que estaba firmando (que el inmueble se entrega en condiciones óptimas de uso). En un porcentaje menor de los casos, suele haber una suerte de descuento en el alquiler y, raramente, un reintegro total de lo que se abonó al inicio del contrato en término de comisión y depósito en garantía", comenta Griselli. Para el inquilino, no suele ser recomendable accionar por propia cuenta: "Mucho para discutir el locatario no tiene si ya ha firmado. Si el inmueble cuenta con un falencia grande (vicio oculto), nunca es recomendable responder con un recorte en las expensas o en el monto del alquiler, porque no hay seguridad de ganar el reclamo. Lo que conviene es hacer el reclamo formal y continuar pagando normalmente", sugiere Restivo. EXPENSAS, SERVICIOS E IMPUESTOS En términos de impuestos, el pago del ABL corresponde al locador. "Hay que tener cuidado si se firma un contrato en no confundir estos términos, dado que es un impuesto que se relacionada con la capacidad contributiva del dueño del inmueble, le corresponde a él en carácter de titular", señala Griselli. El resto de pago de servicios corresponde al inquilino. "Todos los servicios que implican un consumo que usufructúa el locatario corresponde que él lo pague, es un punto que no se discute", aclara Caputo. Un punto de altísima conflictividad son las expensas. "Las expensas comunes (A) implican los gastos del consorcio constantes de todos los meses, si hay un gasto adicional, como una instalación nueva de gas, refacciones estructurales o remodelaciones, se detallan como extraordinarias", precisa Caputo. Si por contrato se estipula que el locatario se hace cargo de las expensas totales, el problema sobreviene con la liquidación de una expensa extraordinaria. "El locador argumenta que el inquilino se comprometió a pagar todas las expensas siendo que a él le corresponde sólo pagar las expensas comunes, las extraordinarias corresponden al dueño pero hay que aclararlo en el contrato", subraya Griselli. En el punto de pago de expensas y servicios, una gran responsabilidad que suelen olvidar los propietarios es el control sobre el cumplimiento de su pago. Si la inmobiliaria se encarga de controlar la propiedad, hay un seguimiento sobre los gastos que, de lo contrario, puede ser un gran dolor de cabeza. Por desidia o por asumir que existe un contrato privado, algunos titulares no controlan esos gastos y sólo les interesa que estén con el alquiler al día. "Tienen que saber que si hay mora en el pago de las expensas, e independientemente del contrato privado, el responsable del pago de las expensas ante la administración es el propietario, porque cuando compra declara conocer el reglamento de co-propiedad que rige al edificio. No puede invocar la falta de conocimiento de esa situación", señala Caputo. El problema se presenta porque los propietarios suponen que si las expensas están a cargo del inquilino, éste las tiene que pagar sí o sí. "Es así por una cuestión contractual, pero si no las paga, la acción va contra el titular de la unidad. Lo ideal ante esa situación sería concurrir a la administración, ponerse al día con las deudas y, en lo privado sí, notificar la irregularidad ante el garante correspondiente", puntualiza Caputo. ROTURAS Y ARREGLOS Entre los problemas domésticos más comunes se encuentran la rotura de una cocina, calefón o de un caño. Los parámetros para definir a quién le corresponden los gastos tienen que ver con el tipo de artefacto que sufre los desperfectos: "Humedad o filtraciones por humedades son arreglos estructurales que jamás debe asumir el locatario porque implica arreglarle el inmueble al locador cuando éste último tiene que asegurar las condiciones de habitabilidad", señala Griselli. Cierto es que en este ámbito existen zonas grises derivadas del uso que resultan difícil de esclarecer. "El inquilino debe mantener los artefactos [cocina, calefón, estufa, etcétera] en el mismo buen estado que los recibió, pero también es igualmente cierto que existe un tiempo que los desgasta por un uso normal y no abusivo. Son cuestiones ambiguas que generan rispidez", reconoce Caputo. La rotura de un calefón, el arreglo de una puerta blindada, un techo o una pared no se consideran costos de mantenimiento sino de reposición. "Este tipo de gastos no son menores, exceden a veces lo que uno paga de alquiler. Los gastos de mantenimiento que corresponden al inquilino son los comunes, una llave de luz, un cuerito, pérdida de un caño exterior (no interno) y arreglos menores sobre la cocina o el calefón", enumera Griselli. Otro de los motivos de conflicto son los problemas de convivencia. "Está entre los motivos que más crispación genera en los propietarios porque generan una conflictividad grande con otros co-propietarios -señala Caputo- Es más que nada un problema de educación, de respeto de las normas elementales de convivencia, inquilinos que hacen ruidos o ponen música en horarios y días que no corresponden" Otra sorpresa con la que pueden encontrarse los dueños, es que la propiedad ha sido subalquilada con otros fines. "Todo contrato debe incluir la cláusula de prohibición del subalquiler. A veces ocurre que los dueños lo ponen formalmente, pero en la práctica piensan que si el alquiler se paga y la convivencia con el resto es buena, no importa quién sea, pero es un peligro potencial", advierte Restivo. En los contratos se tiene que dejar claro que una parte es el locador y otra, el locatario. "Si se subalquila a terceros se estaría facultando al inquilino para que disponga de esa unidad a su gusto. Si se demuestra esto último se puede pedir el desalojo", aclara Caputo. LAS SECUELAS DE LA INFLACIÓN "No existen contratos por un año, el mínimo legal de un contrato por vivienda es de dos años. Aun si se lo proponen, el locatario puede exigir el mínimo legal de dos años. Por plazos menores a un año se trata de contratos temporarios, destinados por ejemplo a turismo" señala Griselli. "Si bien no existe ajuste por inflación, no es menos cierto que lo que se pactó hace un año, hoy tiene otros valores -apunta Caputo- De manera que los propietarios tiene que tomar recaudos para que de común acuerdo entre las partes se llegue a un valor que permita una rentabilidad potable. Es un tema complejo sin un valor dólar concreto o algún tipo de variable a la cual referenciar" Respecto de la indexación o algún tipo de ajuste en el costo del alquiler, Griselli aclara que está absolutamente prohibido. "Cualquier cláusula en ese sentido es nula, como también las que indican que cada seis meses se van a sentar a renegociar el monto del alquiler", advierte. La mayoría de los contratos que hacen ahora sortean esa prohibición estableciendo un aumento preacordado para el segundo año de contrato. "La forma de sortear los costos por inflación es calcular el costo total de alquiler en dos años y establecer un monto para el primer año y otro para el segundo. Con ese ajuste de un 20%, 30%, el dueño espera equilibrar la inflación esperada para el próximo período sin desvalorizar la propiedad con el consentimiento del locatario", resume Restivo. EL CONFLICTO CON LAS GARANTÍAS Superados los seis meses de contrato, el mínimo que prevé la ley, el inquilino ya puede avisar con sesenta días de antelación la voluntad de rescindir el contrato. "Cabe destacar para despejar una duda muy común que si al mes cuatro se avisa con sesenta días de anticipación mediante carta documento que se quiere salir del contrato, se puede concretar después del mes seis.", indica Griselli. Si se rescinde el contrato antes del año se paga a modo de penalidad un mes y medio de alquiler. Superado el año, el equivalente es a un mes, sujeto a devolver el inmueble sin deudas y en condiciones. Por el lado de los propietarios, la voluntad de rescindir el contrato sólo es válida en caso de incumplimiento del inquilino. "Si incumple alguna de las cláusulas que firmó es causal de rescisión a plena voluntad del locador. En ese caso se envía la carta documento correspondiente informado la rescisión del contrato y se anulan los derechos y obligaciones a partir de esa fecha. Tema posterior será la ejecución de las deudas posibles que tenga el inmueble y el pedido de desalojo", subraya Restivo. Por fuera de esta situación puntual, el locador no está facultado a actuar en este sentido. "Sólo si el contrato dice expresamente que se lo puede rescindir en cualquier momento, no es posible, a menos que se llegue a un convenio con el inquilino. Si éste cumple con todo, nunca puede pedir el desalojo porque necesite disponer del inmueble u otro motivo, la ley en ese caso es proinquilino , agrega el especialista. La devolución del depósito en garantía es un gran problema común a casi todos los contratos. "El depósito es un contrato adicional que se firma entre las partes donde el dinero se entrega a condición de entregar el inmueble en las condiciones que se brindó originalmente, libre de deuda de expensas y servicios", afirma Restivo. Pero muchos dueños se comprometen a entregarlo de un mes a sesenta días finalizado el contrato: "Lo que ocurre es que pasan esos días y el dueño argumenta que entró al inmueble y que encontró que tenía un caño roto u otros desperfectos y que utilizó el dinero para arreglarlo, por lo tanto no te lo devuelven", comenta Griselli. Sin embargo, el uso del depósito en garantía no es discrecional. "Para evitar esta situación locador y locatario deben revisar el mismo al finalizar el contrato, constatar el estado y devolver en el acto el depósito, de lo contrario alguna persona puede haber entrado al inmueble y generar algún daño, no es posible saberlo con seguridad. No existe motivos para no devolverlo si el inmueble está en condiciones" señala Griselli. Pero tampoco es un dinero del que tenga que disponer el inquilino, si bien algunos lo canjean por el pago de los últimos dos meses de alquiler, de forma convenida con el titular. "Si el locador no lo quiere usar para eso, el inquilino quedaría debiendo los dos últimos meses de locación, lo que acarrearía problemas. El locatario tampoco dispone del depósito a discreción, sólo se le devuelve al constatar el estado del inmueble y el libre deuda una vez finalizado el contrato", concluye Restivo..

DOLARES - COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Sucede que tras la importante caída que exhibe la compraventa de propiedades -y el descenso que abate la demanda de alquileres- en los últimos días se sumó un choque de posturas por la presentación de un proyecto de ley que promueve el uso de moneda local en el mercado del ladrillo. De un lado, el Gobierno con la defensa del texto de un hasta entonces poco conocido por muchos, Edgardo Depetri, quien en su iniciativa propone la "pesificación" de los "contratos, acuerdos y convenciones" para el alquiler, compra y venta de bienes muebles e inmuebles. En el extremo opuesto, los agentes del segmento inmobiliario que, encabezados por empresarios como Luis Ramos, titular de LJ Ramos, salieron al cruce en duros términos frente a la iniciativa oficial. "¿Por qué no puedo hacer lo que se me da la gana con mi plata? Yo me la gané legalmente. Y voy a apostar al dólar por que el peso argentino no es visto como reserva de valor. ¿Por qué entonces me hablan de pesificación?", disparó Ramos, en polémicas declaraciones radiales. inShare "Gran hermano" oficial: crece el control a inmobiliarias y mandan ahora al "confesionario" a los "quejosos" de la pesificación 21/06/2012 Unas 100 empresas recibieron notificaciones para que presenten todo tipo de documentación: desde propiedades que ofrecen, datos de los dueños y la forma en que fueron pactadas transacciones previas. Todo esto, en medio de las quejas de muchos titulares sobre la política cambiaria. Los detalles Por Patricio Eleisegui Se dispara la polémica en el sector inmobiliario. Sucede que tras la importante caída que exhibe la compraventa de propiedades -y el descenso que abate la demanda de alquileres- en los últimos días se sumó un choque de posturas por la presentación de un proyecto de ley que promueve el uso de moneda local en el mercado del ladrillo. De un lado, el Gobierno con la defensa del texto de un hasta entonces poco conocido por muchos, Edgardo Depetri, quien en su iniciativa propone la "pesificación" de los "contratos, acuerdos y convenciones" para el alquiler, compra y venta de bienes muebles e inmuebles. En el extremo opuesto, los agentes del segmento inmobiliario que, encabezados por empresarios como Luis Ramos, titular de LJ Ramos, salieron al cruce en duros términos frente a la iniciativa oficial. "¿Por qué no puedo hacer lo que se me da la gana con mi plata? Yo me la gané legalmente. Y voy a apostar al dólar por que el peso argentino no es visto como reserva de valor. ¿Por qué entonces me hablan de pesificación?", disparó Ramos, en polémicas declaraciones radiales. Pero este enfrentamiento de posturas, aseguraron a iProfesional.com fuentes del segmento inmobiliario, habría ido más allá de lo discursivo a lo largo de la última semana. Así, empresarios y agentes de ventas indicaron a este medio que el Gobierno comenzó a ajustar ciertos controles sobre, precisamente, las firmas que explicitaron en los medios su oposición a cualquier medida "pesificadora". Tales afirmaciones sin dudas reavivan el fuego de la polémica. Y agigantan el distanciamiento de varios empresarios del sector respecto de la política cambiaria llevada a cabo por el Ejecutivo, al verse claramente perjudicados. En tanto, desde el oficialismo, los funcionarios evitan buscan salir al cruce de los comentarios vertidos en contra de la avanzada pesificadora y, más bien, buscan medir el impacto sobre las distintas ramas de actividad. En este contexto, desde varias inmobiliarias confirmaron que ahora, al derrumbe en el nivel de operaciones, se les ha sumado otra preocupación: los fuertes controles oficiales. "Básicamente, se apersonaron algunos agentes del fisco y dejaron un requerimiento en el que hubo que detallar todo lo que se ofrece y los clientes con los que se opera", afirmó a iProfesional.com una fuente de LJ Ramos. "Hubo que especificar todo, desde los inmuebles que están a la venta o alquiler hasta el detalle de quiénes son sus titulares y aquellos que compraron en el último tiempo. También los movimientos efectuados en dólares, entre otros puntos", agregó. Movimiento general La fuente consultada -que pidió estricto off the record- aseguró que los pedidos de información se multiplicaron y alcanzaron a buena parte de las inmobiliarias, muchas de las cuales no ven con buenos ojos la iniciativa pesificadora de Depetri. Según el vocero, además de LJ Ramos, el Gobierno también puso la lupa y se aprestó a recabar datos en firmas como "Toribio Achaval, Tizado, Bulrich, y Castro Cranwell, entre otras". Consultado por este movimiento, Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, reconoció que hubo varios pedidos de requerimientos, aunque aclaró que todos dentro de las exigencias legales y como parte de las funciones de control del fisco. "Es algo que el Gobierno está habilitado a hacer. A mí me solicitaron lo mismo. De todos modos, es cierto que llegaron en un momento particular por todo lo que viene pasando en las inmobiliarias", comentó a iProfesional.com. El empresario indicó, además, que en las últimas dos semanas la lupa oficial y los pedidos de información detallada se hicieron abarcativos a unas "100 empresas de la Ciudad de Buenos Aires y el interior del país". "Lo que hay que declarar es precisamente qué es lo que estás ofreciendo a la venta, quién es el dueño, en qué moneda lo estás comercializando. Y cuáles fueron los últimos movimientos de la empresa", detalló. Suspicacias de fondo Más allá de lo dicho por Armando Pepe, no faltan los empresarios del sector que aseguran haber tenido que declarar no sólo cómo está compuesta la oferta de inmuebles, sino aspectos que hacen al movimiento interno de cada inmobiliaria. "Es una manera de meterle más presión al sector, justo en un momento en el que muchos titulares de agencias elevan sus voces de alerta sobre las consecuencias que trae la pesificación", expresó a iProfesional.com un referente del sector. Y agregó: "En nuestro caso se nos exigió nómina de empleados, sueldos que perciben, sistema de comisiones y otras cuestiones." El directivo señaló que "también se puso la lupa sobre el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles). Sobre todo, para ver quién cumple o no con las pautas de control y declara todo lo que vende", añadió. Cabe destacar que El COTI obliga a quien pone en venta una propiedad por encima de los $300.000 a informar a la AFIP los datos relevantes de la operación. "Los controles sobre las inmobiliarias comenzaron hace poco más de una semana. Por temor a represalias en el sector el tema se manejó con mucha cautela y perfil bajo. Más aun, en un momento agitado como este, en el que muchas de las inspecciones cayeron en aquellas cuyos dueños habían hecho públicas los riesgos que trae aparejada la pesificación", destacó la fuente. A rezarle a "San Moreno" A la par de las "visitas" del fisco, los dueños de inmobiliarias siguen en la búsqueda de alternativas para presentarle al Gobierno para que la actividad no siga "barranca abajo". Pero, antes que eso, algunos titulares deberán hacer "buena letra" y dejar de mostrarse reacios al avance pesificador que el oficialismo busca plasmar. En este sentido, fuentes cercanas al Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (CUCICBA), aseguraron a iProfesional.com que desde la entidad se propuso a muchos de ellos "llamarse a silencio y evitar las declaraciones contra la política oficial hasta que se serenen las aguas". Y, en paralelo, la organización "prepara un comunicado en tono conciliador para ver si el Gobierno abre un canal de diálogo con las inmobiliarias que más sufren el peso del ‘cepo' establecido sobre el dólar". Pero este no viene a ser el único movimiento efectuado por los empresarios para mejorar la situación comercial. Según precisaron a iProfesional.com desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), representantes de CUCICBA se reunieron durante la última semana con Guillermo Moreno a fin de solicitarle la implementación de medidas que agilicen la compraventa de propiedades. "El resultado no fue todo lo esperado. De una forma u otra, dio a entender que mucho no puede hacer ya que no depende de él. Por ende, habrá que esperar a ver qué decisión toma el Gobierno para frenar este derrumbe en la actividad que ya hizo que muchos achiquen personal o cierren puntos de venta", concluyó el directivo.

COMPRA DE DOLARES - DEUDA EN ESA MONEDA - FALLO

Una jueza federal neuquina habilitó a una persona a comprar u$s125.000 para cancelar un préstamo hipotecario, al admitir un recurso presentado contra las medidas implementadas por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para regular el sistema cambiario. La jueza federal Carolina Pandolfi hizo lugar al pedido de un petrolero neuquino para adquirir la moneda estadounidense y llevar adelante una operación inmobiliaria. Esta es la primera medida favorable a los contribuyentes ya que se habían rechazado varias presentaciones judiciales, como la de un abogado marplatense al que se había referido Cristina Kirchner en un discurso. En este último caso, el juez aceptó el recurso de amparo pero rechazó las cautelares, al entender que no había riesgo por la demora de la decisión. La AFIP será notificada este mismo miércoles y desde ese momento tiene un plazo de 2 horas para ejecutar la disposición judicial. Desde que se puso en práctica las regulaciones para la compra de divisas, hubo en todo el país distintas presentaciones judiciales, aunque en todos los casos fueron rechazadas esas requisiciones. Qué derechos tienen los ahorristas argentinos Luis Dates y Santiago Maqueda, profesores de Derecho Administrativo de la Univerdad de Buenos Aires (UBA) y Austral, consideraron que las restricciones a la compra de dólares por parte de personas (ya sean físicas o empresas) podrían ser objeto de críticas desde el punto de vista constitucional por diversas razones. Esto es así, según los expertos, debido a que las medidas gubernamentales no se fundan en ninguna ley formal emanada del Congreso. Del mismo modo, el abogado constitucionalista Félix Loñ cuestionó al Gobierno tras la decisión de reforzar los controles a personas que decidan viajar al exterior y consideró que esta medida "viola" la Carta Magna. Para el especialista, "se está alterando el derecho de propiedad, de nuestra propiedad, no puede haber arbitrariedad. Se viola la Constitución en todos los artículos y se la está quebrando". "La Constitución dice que todos los habitantes gozan de sus derechos y, a su vez, también sostiene que tales derechos y garantías no podrán ser alterados por las leyes que reglamenten ese ejercicio", agregó. Asimismo, señaló que siempre que la AFIP no compruebe que el dinero es producto de operaciones de "lavado", ese dinero es válido y legítimo para decidir qué hacer con él. Por último, consideró que se trata de un "avasallamiento a los derechos y garantías de las personas", al tiempo que aseguró que no hay ninguna justificación legal a los controles como así también a las limitaciones a la compra de dólares. Dates y Maqueda coincidieron en que las medidas adoptadas por el Gobierno podrían cuestionarse por "irrazonables", ya que violan el derecho de propiedad. "Parecería que un condicionamiento a la adquisición de moneda extranjera con distintas finalidades (ahorro, gasto en el extranjero, adquisición de inmuebles), por razones de fiscalización tributaria, no sería razonable: la AFIP cuenta con otros medios menos lesivos de la propiedad -como los que usa sobre el resto de las operaciones- para lograr los mismos o mejores resultados", indicaron. En tanto, el abogado constitucionalista Gregorio Badeni explicó que el Estado puede adoptar medidas que impidan la libre comercialización de moneda extranjera si la finalidad fuese la preservación del valor del peso. Sin embargo, remarcó que esa situación "sólo podría hacerse por una ley del Congreso que faculte al Poder Ejecutivo para esa tarea, en tanto que éste, mediante un decreto, podría subdelegar en algún ministerio o, eventualmente, en el Banco Central". En concreto, para Badeni el problema radica en que la AFIP no tiene como atribución la de regular, participar o intervenir el mercado cambiario. Y en el mismo sentido se manifestó Alicia López, ex gerente del Banco Central, quien afirmó que las tareas que está haciendo el organismo de recaudación le corresponden, pura y exclusivamente, al BCRA. Qué hacer ante la imposibilidad de comprar dólares En cuanto a las alternativas procesales que tienen los afectados, los especialistas destacaron que existen al menos cuatro. En efecto, Dates y Maqueda puntualizaron que los ahorristas pueden: 1) Impugnar las normas de la AFIP sin que ésta haya denegado aún una operación. En tal caso, se podría evaluar la posibilidad de accionar judicialmente mediante el inicio de una pretensión declarativa de inconstitucionalidad. 2) Plantear en sede administrativa un "reclamo impropio", donde se solicite la derogación de los actos administrativos de alcance general. Si es denegado, quedará abierta la posibilidad de acceder a la Justicia. 3) Interponer un amparo, argumentando que el fisco habría afectado derechos constitucionales de manera manifiestamente ilegítima, siempre que se hubiese denegado la autorización para adquirir las divisas. 4) Tomar la vía administrativa, con el consecuente agotamiento que implica tener que interponer recursos y esperar un resultado desfavorable para luego acudir a las instancias judiciales. Luego recordaron que hay que tener en cuenta que la jurisprudencia es cada vez más restrictiva con respecto a la procedencia del amparo, sobre todo si se trata de cuestiones patrimoniales como ésta. Por su parte, Laura Calogero, del Colegio de Abogados de la Capital Federal, explicó que "no es ilegal que el Gobierno quiera controlar el mercado", y advirtió que "no es que la gente no pueda ahorrar, sino que no puede elegir esta forma de ahorro". No obstante, remarcó que se puede pedir la ilegalidad de la medida cuando, por ejemplo, una persona pactó una operación en dólares y luego no puede hacerse de ellos para complementar la transacción. Otro ejemplo donde puede utilizarse esta opción sería cuando quien quiere hacerse de los billetes verdes señó una casa y, luego, no puede cancelar la deuda por no obtenerlos. "Ahí sí podría pedir un amparo para comprar el dinero necesario para afrontar sus obligaciones", expresó Calogero.

FIDEICOMISOS - AFIP

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) avanza en la construcción del "cerco antievasión" que alcanzará a las empresas y particulares que recurren a los fideicomisos como instrumentos de financiamiento. A tal fin, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray profundizó las herramientas de control que recaen sobre los administradores de los fideicomisos constituídos en el país o en el exterior. Como principal cambio, se destaca la incorporación de una nueva obligación por la cual los fiduciarios disponen de 10 días hábiles administrativos para informar cualquier cambio que se produzca en el fideicomiso. La avanzada persigue dos claros objetivos. Por una parte, potenciar el cruce de datos con las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales, que los inversores en fideicomisos ya presentaron ante la AFIP. Por otra parte, el fisco nacional busca que la adjudicación de las propiedades -en los fideicomisos inmobiliarios- se realice al valor de plaza o mercado y no al costo. De esta manera, las autoridades tributarias quieren controlar de cerca el comportamiento de los administradores de los fideicomisos, al obligarlos a registrar la constitución, tranferencia de participaciones o entrega de bienes -entre otros-. Cómo quedan los nuevos controles En primer término, la nueva normativa se encarga de reformular el régimen de información anual. Así, quienes cerraron su ejercicio fiscal el 31 de diciembre pasado, estarán obligados a suministrar los datos ante el fisco entre el 27 y el 31 de julio próximo, de acuerdo a la terminación del CUIT. En líneas generales, se solicita declarar los siguientes datos respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios: Apellido y nombres. Denominación o razón social. CUIT, CUIL o CDI. Clase o tipo de fideicomisos utilizados. El objetivo de la norma es que el organismo de recaudación cuente con datos para cruzar con los que fueron proporcionados a través de las recientemente presentadas declaraciones de Ganancias y Bienes Personales. Información al instante Por otro lado, bajo el título de "Registración de operaciones", la AFIP pone en marcha una nueva exigencia que deberá ser cumplida por los sujetos que actúen como fiduciarios (administradores) de fideicomisos -financieros y no financieros- constituidos en el país, respecto de las siguientes operaciones: Constitución inicial de fideicomisos. Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación. Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos. Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución. Modificaciones al contrato inicial. Asignación de beneficios. Extinción de contratos de fideicomisos. La obligación de registrar las operaciones anteriormente detalladas también deberá ser cumplida por: Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior. Residentes que actúen como fiduciantes y/o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones. Vendedores o cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en la Argentina, respecto de las transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos. La información deberá ser suministrada ante la AFIP "dentro de los 10 días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha de formalización de la operación". Cruces de datos Las declaraciones de administradores de los fideicomisos se confrontarán contra las presentaciones anuales de Ganancias y Bienes Personales que los inversores ya presentaron ante el fisco nacional. Una vez procesadas, las autoridades fiscales podrán avanzar sobre las inconsistencias advertidas. A modo de ejemplo, resultaría curioso encontrar el caso de un contribuyente que figurara como un fuerte inversor en fideicomisos y que no haya presentado las mencionadas liquidaciones. Ante tal posibilidad, la AFIP podrá realizar el cruce de los montos en cuestión en relación a la posición anual informada y, en caso de que surjan inconsistencias, los operadores deberían explicar el origen del dinero. Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó oportunamente que "los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquéllos". En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que "se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados". En igual sentido, el consultor tributario Marcelo Domínguez explicó que "el régimen que recae sobre los administradores de los fideicomisos, evidentemente, apunta a facilitar el cruce de información". Este mecanismo de control "se verá facilitado para la AFIP, porque se ha previsto que los administradores (fiduciarios) transfieran anualmente y en forma electrónica los datos de CUIT, CUIL o CDI de los inversores (fiduciantes) que aportan los bienes o el dinero", agregó Domínguez. "Por lo tanto, a través de tales cruces, el fisco podrá corroborar que el dinero y los bienes que entregan los inversores al administrador, durante cada año calendario, estén informados por los operadores en su declaración jurada de Ganancias del mismo año", advirtió el tributarista. "Por ejemplo, el organismo de recaudación podrá constatar que los conceptos entregados por el fiduciante -persona física- al fiduciario anualmente, estén informados por el primero como bienes al 31 de diciembre de ese año (cuando el fiduciante revista también el carácter de beneficiario y de fideicomisario), o bien, que estén declarados por el fiduciante como monto consumido en el año (cuando el fiduciante no revista el carácter de beneficiario ni de fideicomisario)", concluyó Domínguez.

Alquileres Temporarios - FALLO

1.- El caso La sentencia que comentamos fue recientemente dictada por el Juzgado Nacional en lo Civil n. 52, en autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado. Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, LL 21/04/2009). Por el contrario, en el caso que aquí analizamos brevemente, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del Reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble de marras, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad. 2. La sentencia. La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de “casa-habitación” previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles “destino comercial” a las unidades. El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna. En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje. Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de claúsulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística. Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante. El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido. El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800. 3. La actividad comercial versus Reglamento. La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios. Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso. El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

DOLARES - ALTERNATIVAS CANCELACION DEUDAS EN ESA MONEDA

¿Cómo puedo cancelar y qué derechos me asisten si contraje una deuda en dólares y no puedo conseguirlos?". Esta resulta ser una consulta que, según confiesan los abogados de los distintos estudios jurídicos, grandes y medianos, se escucha en forma casi recurrente por parte de particulares, desde que el Gobierno vedara el acceso de dólares al público. Es que la medida fue tan imprevista como desconcertante. Ante la ello, los letrados se limitan a responder que algunas normativas son aplicables a nivel general, independientemente del contrato firmado, si bien luego solicitan copia del acuerdo para revisar algunas particularidades. Pero este "corralito al dólar" no sólo afecta a los particulares. También complica a muchas empresas, que se ven imposibilitadas para cumplir con el pago de facturas por servicios "dolarizados" contratados en el exterior. Sucede que las nuevas regulaciones hacen que deba solicitarse autorización previa a la contratación (Declaraciones Juradas Anticipadas de Servicios). El problema es que la operatoria termina transformándose en una gran traba burocrática, habida cuenta de la cantidad de papelerío que debe presentarse para conseguir una validación que, en general, no suele llegar en tiempo y forma. En el caso de los particulares, el "grupo" de los más preocupados incluye a todos aquellos que contrajeron un compromiso para la cancelación de cuotas en dólares, ya sea para la compra de un terreno que forma parte de una "ciudad pueblo" -compuesta por múltiples barrios cerrados- o bien de un inmueble. En este sentido, cabe indagar acerca de si puede ser exigible para una contratación de este tipo una moneda que no sea la de "curso legal". Y la respuesta de los abogados consultados es que sí. "Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil", afirma a Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo. La especialista detalla el texto de la cláusula de la legislación vigente, que dice: "Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento". ¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir? Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, "los contratos no sólo deben ser celebrados e interpretados de buena fe, sino que también esta premisa deberá ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes entendieron o pudieron entender al momento de pactar". En términos prácticos, el experto señala que quien acordó un compromiso de cancelación en billetes verdes, "de buena fe", deberá cancelar la deuda contraída en billetes verdes. Clara está que, ante las restricciones, comienza a jugar otra variable. Y es el valor de la divisa estadounidense en el circuito oficial y en el paralelo. En este sentido, la tendencia de muchos argentinos es la de recurrir al dólar blue como una forma alternativa para aprovisionarse de divisas, si bien esta alternativa resulta más onerosa. En el caso de la cotización en plaza oficial este medio consultó acerca de qué sucede si en un futuro el valor se dispara a niveles extremadamente altos, si bien éste un escenario que por ahora luce como muy poco probable. La citada norma prevé que "...si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato". Por lo tanto, este precepto legal podría ser invocado cuando las circunstancias hagan que se torne excesivamente dificultoso el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Máxime, cuando las partes desconocían y estaban ajenas a las complicaciones que sobrevendrían al momento de firmar el acuerdo. Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el contribuyente sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado. "Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial. Se están desactivando negocios; cuando se trata de nuevos proyectos, éstos se dilatan en el tiempo", señala Vítolo. En el caso de los contratos celebrados en moneda extranjera los expertos remarcan que, en la Argentina, la imposibilidad de hacerse de dólares no es nueva, sino que es "cíclica". Por tal motivo, muchos acuerdos volvieron a prever esta eventualidad, tal como ocurría en las décadas del 70 y 80. Y ésta es la tendencia que irá en ascenso a medida que surjan más restricciones. Fideicomisos al costo Tal como diera cuenta iProfesional.com, en el caso de un particular que se sume a un proyecto desde boca de pozo, la tendencia que se va imponiendo en el mercado es la de una cancelación mixta. Es decir, abona: • En dólares, un proporcional que suele representar la incidencia del terreno, que suele ser de un 30%. • En pesos, el componente de materiales, mano de obra y otros gastos. Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales puede llegar a ubicarse entre los u$s1.200 y u$s1.400. "Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes", afirmaba a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa. ¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? "Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)", decía Luis Ramos, presidente de LJ Ramos. De modo tal que, en estos casos, al tener el interesado que pagar dólares en el "arranque" para sumarse al proyecto -y luego cancelar el saldos en cuotas en moneda local- la falta de billetes verdes en el mercado le resulta indiferente. Mecanismo de pago alternativo Sin embargo, existen proyectos de mayor envergadura, como puede ser el desarrollo de una "ciudad pueblo" o de un loteo que conformará en un futuro un complejo de barrios cerrados, para el que se requiere de varios años de trabajo en cuanto a movimientos de suelo y preparación de infraestructura. Para sumarse, muchos particulares avanzan en la compra de terrenos asumiendo para ello el compromiso de pagar 24 o 36 cuotas en dólares. En este sentido, comienza a hacerse común el ofrecer modos alternativos de pago. Uno de ellos es la posibilidad de cancelar con bonos o acciones que coticen aquí y en Estados Unidos. ¿Por qué esta modalidad? Porque le permite al desarrollador practicar el "conta con liqui", que es la forma legal de sacar divisas fuera del país, si es que así desea hacerlo. Es decir, recibe títulos como forma de cancelaciones parciales (las cuotas) que luego puede transformar en dólares y dejarlos en una cuenta externa. Entre los más solicitados figuran el Boden 2012, el Boden 2015 y el Bonar 2017. Pero también pueden ser papeles de compañías que cotizan bajo la forma de ADRs ("American Depositary Receipts", que son certificados negociables de acciones argentinas que cotizan en Nueva York). Desde la city porteña, los operadores afirman que las más demandadas para la práctica del "conta con liqui" son Tenaris, Grupo Financiero Galicia y Banco Macro. ¿Cómo se redacta una cláusula de este tipo? En la práctica, la redacción que utilizan los desarrolladores suele ser de este estilo: "El vendedor tendrá derecho de exigir al comprador el pago de los importes adeudados en virtud del contrato suscripto en dólares estadounidenses, según las siguientes opciones: • Mediante la entrega de títulos de la deuda pública argentina, en una cantidad tal que liquidados en un mercado del exterior, y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada. • Mediante la entrega de títulos de deuda o de acciones de empresas privadas argentinas, emitidos y con cotización o negociación en dólares estadounidenses en el exterior, en una cantidad tal que liquidados y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada". Cláusulas "amigables" Martínez Niell indicó que "para facilitar la continuidad del contrato y la obtención de una solución favorable, las partes pueden acordar la posibilidad de reajustar las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio". Por ejemplo, puede pactarse que cuando se modificaren o hicieren aplicables nuevos requerimientos que tengan directa repercusión en la posibilidad de cumplimiento de las condiciones convenidas, las partes negociarán de buena fe el establecimiento de condiciones alternativas que reduzcan los efectos desfavorables. "El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo", destacó Martínez Niell. Por ello será fundamental que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad y considerando la buena fe contractual, las partes realicen los mayores esfuerzos posibles para prever alternativas de solución y satisfacción de sus respectivas obligaciones. Los dólares escasean y muchos argentinos que tienen deudas contraídas en esa divisa lucen preocupados. Es que la normativa vigente establece que si se pactó la cancelación en esa moneda deberá pagarse en "verdes". En este contexto, el faltante empuja la demanda del dólar blue y los desarrolladores -en el caso de megaemprendimientos- apelan al pago vía "conta con liqui", que así se va propagando desde la city porteña a proyectos de la economía real.

ALQUILERES - NUEVO REGIMEN

Sin dudas, uno de los mayores anhelos que tienen los argentinos es el de alcanzar "la vivienda propia". No obstante, no todos pueden lograr esa meta y deben conformarse con alquilar. En la vereda de los más afortunados, están aquellos que ya la tienen e, incluso, poseen más de una unidad, lo que les permite apostar al mercado locativo para obtener una renta. Es así como estas dos realidades se encuentran. Y, cuando esto sucede, pueden surgir algunos conflictos de intereses. Al ocurrir, "interviene" la Ley 23.091 (sobre locaciones urbanas) para tratar de poner paños fríos entre las partes. Sin embargo, producto de una realidad que se va modificando de tanto en tanto, aquellos derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos, están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial impulsado por la jefa de Estado, Cristina Fernández de Kirchner. Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta: • Alspectos referidos a la locación habitacional. • Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito. • Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas. • Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos). • Unifica el mínimo lapso de renta en dos años. Nuevo marco legal en puerta Una de las principales medidas en la que avanzará el proyecto oficial es la de la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas. A ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta. Uno de los cambios que introduce el proyecto, apoyado en la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tenga que hacer por escrito. Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario. Del mismo modo, el nuevo marco propuesto establece que el contrato subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble. Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, quien lo habite y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar" durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo. Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado en el contrato. Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes. b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato. c) El pago de valor llave o equivalentes. Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años. Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. Sin embargo, dicho mínimo legal no será aplicable si el inmueble se destina a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular. b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines. c) Guarda de cosas. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado. Las obligaciones de las partes La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos. En el caso de los primeros, se mencionan las de: • Entregar el inmueble conforme a lo acordado. • Conservar el bien. • Abonar las mejoras que debieran efectuarse. Uno de los detalles relevantes, es que, en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo). Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador, como por ejemplo el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado. Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan la de: • No variar el destino de la propiedad. • Mantener el bien. • Pagar el precio convenido. • Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. • Responder por cualquier deterioro causado. El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario. Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad. Esto, a ojos de los expertos, puede suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entre qué puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de "fuerza mayor". En tanto, respecto al pago se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual. Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que: • Esté expresamente prohibido en el contrato. • Altere la substancia o forma del bien. • Haya sido interpelado a restituir la propiedad. El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador. Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia. Fin del vínculo Otro de los aspectos que establece el nuevo Código Civil y Comercial es el que se vincula con el fin del vínculo entre las partes. Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé: a) Cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento, según el caso. b) Resolución anticipada. Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento. También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce: a) Un cambio de destino o uso irregular. Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se lo utiliza como oficina. b) La falta de conservación del inmueble. c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos. Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto. Respecto de los plazos, el proyecto fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador. En estos supuestos, la iniciativa propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad. La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso. Además, establece que si no se paga el alquiler, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada, otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno. Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado. Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.