Countries: Promulgan la Ley de Cesión de Tierras

El Gobierno de la provincia de Buenos Aires publicó en el Boletín Oficial la normativa de Acceso Justo al Hábitat, la cual le exige a los grandes emprendimientos inmobiliarios a ceder el 10 por ciento del valor total del terreno. El objetivo de esta medida es la realización de planes de vivienda social, teniendo en cuenta que, según el último Censo, el 25 por ciento de la población bonaerense tiene déficit habitacional. La normativa establece el derecho a la vivienda y a un hábitat digno para todos los ciudadanos, y, además, prevé la edificación de nuevos proyectos habitacionales y la mejora de los barrios informales. De esta manera, los countries y grandes superficies comerciales deberán ceder el 10 por ciento del valor total del terreno en el que construyan para los planes de vivienda social. Los municipios, en un plazo máximo de 10 años, se encuentran habilitados a expropiar los terrenos sobre los que no se proyecte ninguna edificación. Por otra parte, y a pesar de la publicación en el Boletín Oficial, el gobierno de Daniel Scioli aún no reglamentó la norma, la cual debería establecer la Autoridad de Aplicación.

COUNTRIES - NUEVA LEGISLACION

Tras casi un año de estar "cajoneada", el Gobierno bonaerense publicó la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, donde se establece que a partir de ahora todos los countries y desarrollos urbanos que ocupen más de 5.000 metros cuadrados de superficie -incluidos los cementerios privados- deberán ceder el 10% de esos terrenos o su equivalente en dinero para la construcción de viviendas sociales. Al igual que cuando fuera aprobada, y aun cuando resta la reglamentación para que la norma pueda aplicarse en su totalidad, se volvieron a encender las luces rojas en el tablero de los desarrolladores inmobiliarios. En efecto, distintos especialistas del sector del ladrillo no tuvieron reparos en definir a la medida como "una decisión de corte recaudatorio" que, incluso en el corto plazo, tendrá efectos negativos sobre una actividad ya en situación crítica. La Ley dispone una cláusula para que los grandes emprendimientos inmobiliarios que se desarrollen en la Provincia estén obligados a ceder tierras o a abonar una "compensación monetaria" para la construcción de "viviendas sociales". Asimismo, apunta también a que los municipios puedan "hacerse" de terrenos al momento de autorizar las obras para desarrollar planes sociales de propiedad o disponer de parcelas con el objetivo de edificar casas. Para ello, se incluyó la figura de expropiación, la cual podrá ser aplicada en el caso de lotes sin uso o bien de construcciones que se hayan iniciado pero que hayan estado paralizadas durante los últimos cinco años. Además, la administración bonaerense avanzó con la implementación del artículo 39 de la norma que establece la creación de una contribución adicional del 50% en el Impuesto Inmobiliario correspondiente "a la planta urbana vacante y los baldíos". De acuerdo con fuentes cercanas consultadas por iProfesional, el gobierno de Daniel Scioli ya recauda en las boletas de ABL bajo este concepto desde principios de año, aunque la ley se oficializó a comienzos de esta semana. Puntos más importantes Entre los puntos más relevantes de la flamante normativa, que fuera oficializada por el Ejecutivo bonaerense, se pueden mencionar que: Alcanza a desarrollos que cuenten con una extensión superior a los 5.000 metros cuadrados, que deberán ceder "como pago a cuenta" el 10% de la superficie total de los predios afectados o su equivalente en dinero o suelo urbanizable. El valor que deberá ser entregado lo establecerá cada municipio. Se deja abierta la posibilidad de exigir hasta 33% de las tierras de countries, clubes de campo, barrios cerrados, cementerios o shoppings que se instalen en ese territorio. Fija la expropiación de baldíos e incluso de obras que si bien estuvieron en estapa de construcción, se encuentren paralizadas durante un lapso de cinco cinco años. Para bajarle un tono a la polémica que genera esta iniciativa, el jefe de gabinete provincial, Alberto Pérez, afirmó que "el Poder Ejecutivo, al momento de la reglamentación, establecerá que no se verán afectados ni violados ninguno de los derechos adquiridos, ni el derecho a la propiedad". Por lo tanto, para que la norma se transforme en operativa habrá que esperar su reglamentación. Por último, la ley creó un registro de villas y asentamientos precarios que tendrá por finalidad relevar, estudiar y registrar de modo pormenorizado su ubicación, características y condiciones. Además, autorizó a la relocalización de los mismos de acuerdo con "las necesidades de ordenamiento urbano, hacinamiento de hogares o factores de riesgo social, hidráulico o ambiental". En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) hay 1.000 villas, según informó la diputada Alicia Sánchez, autora de la iniciativa. Efectos colaterales Para los expertos consultados por este medio, esta polémica ley impactará en la actividad inmobiliaria. Entre los efectos negativos se espera un freno en el desarrollo de nuevos barrios cerrados y hasta un aumento en el valor de los terrenos, debido a la quita de superficie. Precisamente, este incremento en los precios también se hará notar en las cuotas de los emprendimientos que se lancen, dado que los desarrolladores tenderán a trasladar el costo que implica ceder el 10% del terreno o, en su defecto, pagar un monto de acuerdo con la cotización de la superficie. Al respecto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que "lógicamente se darán aumentos. Esto es así porque un emprendedor que adquiere 100 hectáreas para diseñar un country y paga por ellas, en la práctica, sólo podrá comercializar 90, porque el resto tendrá que entregarlo al municipio. Por ende, deberá recargar, en esa menor cantidad, el monto total que tuvo que abonar para adquirir la totalidad". "El comprador pagará un sobreprecio. Por otro lado, también hay que pensar que existen muchos barrios cerrados fuera de Buenos Aires con valores de lotes incluso por debajo a los establecidos en varios espacios abiertos. Hay parcelas por 30.000 dólares en zonas como Canning. Ese tipo de alternativas también se volverá menos accesible por efecto de la ley", añadió. Otro punto que preocupa en el sector es que, en caso de que un desarrollador opte por entregar los metros cuadrados que correspondan, esto podría derivar en que allí se construyan viviendas de características muy diferentes a las estipuladas para el emprendimiento, lo que podría derivar en una caída en la valuación de las propiedades. "Es controvertido pero también es un planteo lógico que hay que hacerse. La persona que apuesta en ladrillos dentro de un country lo hace pensando en invertir para ganar más en unos años. Su desembolso apunta a que se revaloriza el capital. Ahora, si al lado de esas inversiones instalan un barrio social, es claro que puede haber una pérdida de valor que afectará al resto de las viviendas", comentó a iProfesional un constructor que pidió estricto off the record. Y agregó: "Es decir que la nueva ley puede poner en riesgo este tipo de inversiones". En la escalada de críticas tampoco faltan quienes, además, ponen la lupa sobre el destino de los fondos que recaudarán tanto los municipios como la Provincia, gracias al aporte de aquellos inversores que opten por pagar en lugar de ceder terrenos. Alberto Forti, titular de la Asociación de Urbanizaciones del Sur, expresó que "esta medida tiene un fin más recaudatorio que social. Será importante seguir de cerca la evolución de la aplicación de la normativa a fin de asegurarnos de que lo que se recaude sea destinado realmente a la construcción de viviendas sociales". "Vemos como más probable que los desarrolladores paguen en vez de ceder el 10%, por lo que los municipios se harán de fondos frescos. Hay que garantizar que lo recaudado vaya a un fondo fiduciario y se asegure la construcción de barrios sociales. La propiedad de la tierra no es el tema importante en el déficit habitacional, aunque ahora quieran hacerlo ver de esa forma", agregó. "El caso de los baldíos habrá que monitorearlo porque son espacios que abundan en varios distritos. Hay que vigilar que las municipalidades no los tomen y destinen para algo ajeno a la iniciativa social. El hecho de que no se conozcan los detalles de cómo se regulará esto hace que la desconfianza sea mayor para el sector inmobiliario", alertó. ¿Atenta contra la propiedad privada? El diputado nacional por el Frente Peronista, Francisco De Narváez, fue el primero que criticó la norma, al tildarla de "inconstitucional" ya que "la propiedad privada es inviolable". Asimismo, anticipó que será recurrida en la Justicia. "Esta Ley va en contra de generar trabajo y condiciones de vivienda digna", señaló. Y agregó: "El kirchnerismo entiende que la propiedad privada es un mal. Quiero todo el Estado posible, pero también el sector privado necesario". En el mismo sentido se expresaron Enrique Abatti -presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA)- e Ival Rocca (h) -vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH)-, socios ambos del Estudio Abatti & Rocca, quienes consideraron que la norma "es atentatoria contra la garantía constitucional del derecho de propiedad y ahuyentará la posibilidad de inversiones". Uno de los puntos que genera más polémica es el que establece que podrán ser expropiados los terrenos baldíos bonaerenses sin edificar, con edificaciones derruidas (deterioro avanzado) u obras paralizadas por más de cinco años. Según explicaron los impulsores de la normativa, la medida busca desalentar la especulación con terrenos "ociosos", para lo cual le permite a los municipios accionar en concepto de "utilidad pública". Al respecto, Abatti & Rocca sostuvieron que "la tierra, en todo el mundo es un bien cada vez más escaso debido al aumento poblacional y es lógico que su precio aumente ante la constante demanda. No es solución 'sacarle' a unos que la adquirieron con su esfuerzo personal para entregársela a otros". "Debe incentivarse la construcción de viviendas con aporte de capitales privados estableciendo reglas claras y seguridad jurídica para los inversores, mediante la creación de un mercado de securitización de hipotecas", completaron ambos especialistas. Desde el estudio Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martinez de Hoz (h), remarcaron que esta norma impone "nuevas y gravosas cargas" sobre los desarrollos privados. "En síntesis, privilegia el rol del estado en la solución del problema de la vivienda y no alienta la participación del sector privado en la respuesta a esta problemática", concluyeron.

BIEN DE FAMILIA

El presente trabajo, pretende realizar un breve análisis comparativo entre la reciente Ley Provincial número 14.432, que declara la Inembargabilidad e Inejecutoriedad de la Vivienda Única familiar, y la ya conocida Ley Nacional número 14.394 del Régimen de Bien de Familia, que impide que el bien afectado sea ejecutado por deudas, cuya causa obligacional, sea de fecha posterior a su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Más allá de las diferencias existentes entre ambas leyes, las mismas tienen como finalidad la protección de la vivienda familiar como derecho constitucional de todo ser humano, y por consiguiente, el amparo patrimonial del grupo familiar.- AMBITO DE APLICACIÓN Como puede observarse, la primera gran diferencia radica en el ámbito de aplicación de las mismas.- Mientras que la Ley Nacional 14.394, tiene su ámbito de aplicación en todo el territorio de la República Argentina, la Ley Provincial 14.432, solamente se aplica sobre inmuebles que se encuentren ubicados dentro de la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires. INSCRIPCIÓN Un rasgo significativo, de suma importancia, y si se puede decir el más innovador, es que la nueva ley provincial, no requiere de inscripción previa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para gozar del beneficio de Inembargabilidad e inejecutoriedad de la vivienda única y de ocupación permanente, es decir, que el mismo es automático desde la entrada en vigencia de la ley, sin la necesidad que sus beneficiarios realicen trámite o gestión alguna tendiente a su goce.- Esto constituye una diferencia radical con la Ley de Bien de Familia, cuyo beneficio es oponible a terceros, a partir de su inscripción ante el mencionado registro. BIEN INMUEBLE OBJETO DE PROTECCIÓN No debe olvidarse, que mientras la Ley 14.394 permite afectar como bien de familia, el inmueble donde se habita con el núcleo familiar ó aquél en el que desarrolla su actividad económica por cuenta propia e implique la generación de recursos que estén destinados a su manutención, la Ley 14.432, sólo comprende el bien donde reside habitualmente con el grupo familiar. La explotación económica del bien inmueble afectado a Bien de Familia, puede ser tanto profesional, comercial o industrial, pero sea cual sea la misma, debe estar destinada al sostén del grupo familiar. Sin embargo, la Ley provincial exige en su artículo 3 que: "A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación". Esta nueva norma beneficia únicamente, a aquél inmueble ubicado físicamente en la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, y en el cuál, el propietario resida con carácter de habitual, conjuntamente con su familia. Asimismo, se exige en forma ambigua e incierta, que el inmueble guarde una "relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar", cuyos parámetros de interpretación y calificación, deberán ser determinados expresamente, conforme surge del articulado, mediante la reglamentación de la presente ley. Si bien, la Ley Nacional, no establece expresamente limitaciones de valuación, exige que el inmueble urbano o rural no exceda las necesidades de sustento y vivienda familiar.- Es por ello, que algunas jurisdicciones, han establecido como requisito, un monto máximo de valuación fiscal y/o la existencia de relación proporcional entre la capacidad del inmueble y los habitantes que residen en ella, entre otros. Es menester destacar, que por imposición del artículo 45 Ley 14.394, solamente puede afectarse un sólo inmueble como bien de familia, y como se ha expuesto precedentemente, se requiere de su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para poder ser oponible frente a terceros.- Para el caso, que la vivienda comprenda, más de un lote o unidad funcional, el titular dominial deberá solicitar la ampliación del beneficio, por tratarse de una indivisible unidad económica. La Ley 14.394, posee una limitación de extrema relevancia, dado que no existe a nivel nacional, un registro único que permita conocer, que para determinada persona física, existe o no, un inmueble afectado como bien de familia. Esto se debe, a que los registros de bienes inmuebles son jurisdiccionales, y no existe a nivel nacional, una base única que otorgue dicha información. La afectación al régimen de bien de familia prospera con el cumplimiento de los restantes requisitos exigidos por la normativa vigente y la simple declaración personal del titular dominial, en la cual manifieste, la inexistencia de análogo beneficio en otra demarcación.- Esto ha propiciado, que una misma persona, afecte a bien de familia, diversos inmuebles ubicados en distintas jurisdicciones. GRUPO FAMILIAR BENEFICIADO Cabe analizar una distinción particular existente entre el núcleo familiar considerado por ambas leyes, donde radica un avance significativo sobre las nuevas uniones de convivencia. La Ley 14.394, establece en su artículo 36 que " A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente". Es menester destacar, que cuando hablamos de parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive, nos referimos específicamente, a los hermanos, tíos y sobrinos. Si bien, de la interpretación estricta del artículo relacionado, se entiende, que sólo estarían incluidos los ascendientes y descendientes del titular dominial, y no así los de su cónyuge, una interpretación amplia del articulado y su exégesis, permiten concluir que también se encontrarían comprendidos los de éste último, entendiendo que la protección de la normativa, alcanza al grupo familiar en su integridad. Se ha dicho en varias oportunidades, que el limitar los beneficiados del grupo familiar del titular dominial, implica una desigualdad frente a aquellas personas cuyo estado civil es ser "soltero", y no posee familiares ascendentes, descendientes o colaterales, restringiendo la posibilidad de gozar de los beneficios que brinda la Ley 14.394. Sin embargo, la Ley Provincial 14.432 se ha alejado de la antigua redacción de bien de familia, al entender como grupo familiar a aquél originado en el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos. La EJECUCIÓN y EMBARGO del inmueble Tal como se expuso al comienzo del presente trabajo, ambas leyes establecen, salvando las diferencias significativas entre las mismas, la protección de la vivienda familiar frente a posibles ejecuciones de acreedores por deudas contraídas por el titular registral del inmueble. Sin embargo, mientras que la Ley Nacional es determinante al establecer en su artículo 38, que el "bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37 - causa grave o manifiesta utilidad para la familia-o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca", la Ley Provincial, no hace referencia alguna a la aplicación de la misma, sobre deudas contraídas con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigencia de la normativa. De acuerdo a lo expuesto, los beneficios de la Ley 14.394 no se aplican, a deudas cuya causa obligacional, sean anteriores a la inscripción registral del inmueble como bien de familia. La Ley 14.432 establece expresamente, que la garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de las deudas originadas en: Obligaciones alimentarias; el precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda; Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda; Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única. Parte de la doctrina considera, que frente a esta falta de mención de su retroactividad, son aplicables los artículos 2 y 3 del Código Civil de la Nación, los cuales establecen que lasleyes no tienen efecto retroactivo, salvo disposición en contrario, y que las mismas son obligatorias luego de su publicación y desde el día en que éstas determinen, y si no consignan tiempo, serán obligatorias después de los ocho días siguientes al de su publicación oficial.- Ello es así, porque de lo contrario, importaría un fraude a aquellos acreedores, cuyas deudas se encuentran garantizadas por dicho inmueble, en el que sólo basta, que el deudor manifieste residir en forma habitual y permanente con su núcleo familiar, dada la inexistencia de registración previa. Este último aspecto, conjuntamente con el parámetro a tener en cuenta a la hora de evaluar la razonabilidad entre la capacidad del inmueble y los habitantes que residen en ella, deben ser objeto de reglamentación. Sin embargo, no puedo dejar de mencionar, que existen quienes consideran que los beneficios de la Ley 14.432 se aplican igualmente sobre deudas precontraídas a la entrada en vigencia de la normativa, dado que debe tenerse en cuenta, los fines que se tuvieron en miras al momento de su dictado, y la necesidad inminente de dar tratamiento y amparar el derecho a una vivienda digna, el cual se encuentra reconocido por nuestra Carta Magna y los tratados con jerarquía constitucional. En resumen, de acuerdo a lo expuesto, existen diferencias notables entre ambas leyes, pero la finalidad y objetivo buscados con sus dictados, es el mismo: la protección del derecho constitucional a una vivienda digna y su reconocimiento como principal centro de desarrollo de la familia en su conjunto.

DESCALABRO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno. De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores. Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces. Mercado inmobiliario: negación y consecuencias En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que: "...el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad". En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en "ladrillos" para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros. Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión: "Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan". Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa. Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%. Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe. Una luz de esperanza: los nuevos emprendimientos en pesos Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas. Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana. Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos. Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del "contado con liqui" (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del "cable" en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas. El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios. En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin. Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto. En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares "blanqueados" sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto.. últimas notas de Opinión

CEDIN - MERCADO INMOBILIARIO - EFECTOS DEL BLANQUEO

Debido a la paralización de la compraventa de propiedades, cuyas operaciones se pactan en dólares casi desde siempre, se buscará darle movilidad al mercado a través de un certificado de depósito para inversiones inmobiliarias, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. El Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin) anunciado el martes por el equipo económico de Cristina Kirchner (Hernán Lorenzino, Axel Kicillof, Mercedes Marcó del Pont, Ricardo Echegaray y Guillermo Moreno) es uno de los instrumentos que pondrá en vigencia el Gobierno para exteriorizar fondos no declarados en dólares. ¿El certificado reemplazará al dólar en un mercado que está casi paralizado? ¿La persona que obtiene el certificado después puede ir a canjearlo por los dólares? Estas son algunas de las preguntas que surgieron a partir del anuncio. Lo primero que hay que aclarar es que el Cedin no es un bono, ya que no paga tasa de interés, sino que es un certificado equivalente a los dólares entregados. No tiene fecha de vencimiento y queda registrado a nombre de quien recibe el título. En medio de algunas dudas sobre la ejecución operativa, según se explica hoy en el diario Página 12, el BCRA fijará un encaje del 100% a los dólares blanqueados por esta vía, los que en un principio computarán como reservas, pero a medida que los certificados se vayan utilizando para realizar operaciones inmobiliarias esos mismos dólares saldrán de la autoridad monetaria. Quienes reciban los Cedin, que serán emitidos en láminas de 100, 1.000, 10.000 y 100.000 dólares, pueden hacer tres cosas: 1) Conservarlos, como si fueran dólares, de manera indefinida. 2) Venderlos en un mercado secundario entre privados, para volver a transformar los certificados en dólares físicos, con una pérdida por su venta pero ya blanqueados. 3) Utilizarlos para comprar o refaccionar una vivienda, para adquirir un terreno donde edificar o para un proyecto de construcción. En el primer caso, si se usa para comprar un departamento, quienes lo perciban podrán inmediatamente ir al banco a canjearlos uno a uno por dólares billetes. El diario aclara que quien vendió el inmueble y tiene los Cedin puede optar por no canjearlos por los dólares y sí endosar ese título para realizar la compra de otra vivienda. El Gobierno busca con este instrumento reactivar el mercado de inmuebles usados, que está prácticamente paralizado desde que se instauró el cepo cambiario allá por noviembre del 2011. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el primer trimestre de 2013 se registraron 6.490 operaciones, el nivel más bajo de la serie que se inicia en 1998. La virtual paralización del mercado inmobiliario no constituye un fenómeno aislado de la Capital Federal, sino que también se manifiesta con similar intensidad en las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe, según relatan operadores del sector y certifica el cierre de oficinas de oferta de propiedades. Finalmente, quien venda y no quiera comprar ni refaccionar nada, puede ir al BCRA y reclamar los billetes. El Central pedirá los comprobantes correspondientes, lo mismo en casos de construcción o refacción. No se puede dejar de aclarar que los Cedin no podrán utilizarse para comprar maquinarias ni para inversiones productivas. Nuevos emprendimientos Quienes blanqueen fondos contra Cedin para volver a hacerse de dólares, sin pasar por el mercado secundario, lo puede hacer presentando un proyecto de obra o construcción de viviendas. En este caso, la autoridad monetaria admitirá que esos pesos destinados a tal fin justifican el canje de los Certificados por dólares físicos. Según creen en el mercado, esta propuesta puede resultar atractiva para los desarrolladores inmobiliarios, que podrían blanquear dólares contra proyectos de edificación. Asimismo, también podrían comprar los Cedin en el mercado secundario con el mismo fin. Con el mercado secundario, el Gobierno espera que se descomprima la presión en el mercado cambiario paralelo y quienes tengan que comprar un departamento en dólares en lugar de recurrir al blue, obtengan los Cedin a un precio menor al que cotiza en el mercado informal. Seguros Incluso, estos certificados son más seguros que tener los dólares en el "colchón". Si al poseedor del título se lo roban o lo extravía, puede recuperarlo con una simple denuncia policial, y la posterior comunicación ante la entidad financiera. También cabe aclarar que los títulos son endosables sin límite. El mensaje de ayer de los funcionarios tuvo como objetivo descartar de plano una devaluación y un desdoblamiento del mercado de cambios, pero al mismo tiempo admitir el fracaso en la pesificación de la economía y la falta de confianza que hizo que miles de millones de dólares salieran del país. Más allá de la explicación y las dudas que aún persisten (el proyecto del Ejecutivo ingresará en la próximas horas al Congreso de la Nación para su análisis), de todos modos el resultado de esta nueva herramienta, anunciada sorpresivamente, se verá cuando el sistema empiece a funcionar.

10 CLAVES DEL BLANQUEO

Al igual que en 2009, el Gobierno lanzó un nuevo blanqueo y amnistía fiscal. Y esta vez recurrió a la creación de dos instrumentos financieros orientados a sectores productivos específicos -energía e inmobiliario- con el objetivo de atraer la mayor cantidad de dólares posible que estén fuera del sistema legal. Para ello, el Poder Ejecutivo enviará al Congreso un proyecto de ley que se estima será aprobado sin mayores complicaciones. A partir de ese momento, se abrirá por tres meses un proceso de "blanqueo" de capitales -radicados en el exterior o en el país- que nunca hayan sido declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El anuncio fue realizado este martes en el marco de una conferencia de prensa que tuvo lugar en el edificio del organismo de recaudación, con la presencia de Hernán Lorenzino (ministro de Economía), Axel Kicillof (viceministro de Economía), Mercedes Marcó del Pont (titular del Banco Central), Guillermo Moreno (secretario de Comercio Interior) y Ricardo Echegaray (titular del fisco nacional). La iniciativa apunta a que las divisas que pueden encontrarse en cajas de seguridad, ingresen al circuito legal y se destinen a inversiones energéticas e inmobiliarias. A continuación, 10 claves para entender en qué consiste exactamente la nueva medida: 1. ¿Quiénes pueden adherirse al blanqueo fiscal? Tal como lo adelantó el titular de la AFIP, Ricardo Echegaray, podrán acogerse todas las personas físicas y jurídicas con dinero o bienes no declarados en la Argentina o el extranjero. En tanto, quedarán excluidos: Todos los sujetos imputados o querellados por lavado de activos, trata de personas, narcotráfico o financiamiento del terrorismo. Funcionarios públicos y sus familiares (de cualquier Poder y jurisdicción). Quienes pretendan exteriorizar sumas de dinero producto del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Los que estén quebrados (es decir, que hayan sido declarados en quiebra legalmente). Consultado al respecto, Echegaray ejemplificó el alcance del blanqueo y dijo que "el empresario Lázaro Báez está imputado por lavado de dinero y no puede participar, pero tampoco puede hacerlo el señor (Héctor) Magnetto", presidente ejecutivo del Grupo Clarín. 2. ¿Qué beneficios reciben quienes adhieran? En la conferencia de prensa, el Administrador Federal dejó en claro que el proyecto de ley establece un costo tributario "cero" para aquellos que decidan exteriorizar fondos no declarados hasta la fecha. Es decir, dichos fondos quedarán exentos de todo tipo de impuestos atrasados -incluso del Impuesto a los Créditos y Débitos bancarios que originase su transferencia-; y de la aplicación de sanciones administrativas y penales. 3. ¿Será necesario modificar las declaraciones juradas ya presentadas? De acuerdo con Echegaray, no se deberán presentar declaraciones juradas anuales rectificativas en el Impuesto a las Ganancias ni en Bienes Personales, ya que se considerará que el dinero blanqueado se incorpora al patrimonio 2013 y, por lo tanto, se declarará en abril o mayo del año próximo, según corresponda. 4. ¿Cómo se instrumentará el blanqueo? Tal como destacó el titular de la AFIP, el interesado deberá depositar los fondos a declarar en un banco local y firmar una declaración jurada. Asimismo, aquellos que no estén inscriptos ante el organismo de recaudación deberán hacerlo y presentar -a tal efecto- la declaración de Ganancias y Bienes Personales correspondiente a diciembre de 2012. 5. ¿Cuál será el plazo para adherirse? Quienes quieran aprovechar los beneficios del blanqueo sólo tendrán 3 meses, contados desde la promulgación de la ley. Al respecto, vale puntualizar que sólo se podrán exteriorizar las monedas extranjeras y las divisas que estén en el país o en el exterior al 30 de abril pasado. Las resoluciones reglamentarias emitidas por la AFIP se darán a conocer una vez que se promulgue la norma, indicó Echegaray. 6. ¿Habrá prórroga del plazo para blanquear? Por el momento, la medida regirá por tres meses desde que la norma quede plenamente vigente. No obstante, existen rumores sobre que el proyecto podría otorgar al Ejecutivo la potestad de conceder un plazo mayor. Sin embargo, Echegaray aseguró que -en principio- esto no está previsto. 7. ¿En qué se pueden invertir los fondos blanqueados y de qué forma? Los funcionarios anunciaron la creación de dos nuevos instrumentos financieros. Por un lado, se refirieron al Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BADE) destinado a quienes decidan invertir fondos en el sector energético. De acuerdo con Lorenzino, quienes opten por esta alternativa deberán acercarse al mercado de capitales o a las instituciones financieras para "depositar sus dólares". En este caso, puntualizó, la tasa aplicable será del 4% semestral y el vencimiento previso es 2016. El bono podrá ser escritural, a través del Banco Nación, o registral, por medio de la Caja de Valores y a cobrar en la entidad financiera en la que el interesado posea una cuenta. Las versiones de compra irán desde los 100, 1.000 y 10.000 dólares. "Son absolutamente transferibles", aclaró el ministro. Por otro, los funcionarios mencionaron al Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (CEDIN) que será creado para darle impulso a las compraventas de propiedades, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. Según la titular del BCRA, "es un instrumento nominativo, al portador, endosable y su posibilidad de recupero estará asociada a la realización de una inversión ya sea compra de vivienda, lote o parcela, o de refacción". "Los bancos serán quienes recibirán los dólares no declarados por sus clientes, por cuenta y orden del Banco Central, quien lo encajará en 100% hasta su reintegro", puntualizó. Y destacó que el Central custodiará ese dinero hasta su devolución. 8. ¿Cuál es la gran diferencia respecto del blanqueo de 2009? El blanqueo implementado en 2009 establecía como única condición, para quienes decidían adherir al mismo, el ingreso de un impuesto especial cuya alícuota era del: 8% para bienes radicados en otros países y tenencias extranjeras y divisas en el exterior que no se transferían a la Argentina. 6% para bienes radicados en el país y tenencia de moneda local o extranjera a la que no se le daba destino especial. 3% para moneda nacional o extranjera o divisas, en el país o afuera, que se destinaba a la suscripción de títulos públicos. 1% para moneda nacional o extranjera o divisas, en la Argentina o en el exterior, de personas físicas, que se destinaba a compra a nivel local de viviendas nuevas, finalización de obras en curso, financiamiento de obras de infraestructura, inversiones inmobiliarias, agro-ganaderas o industriales. En consecuencia, la principal diferencia consiste en que el nuevo blanqueo fiscal no establece el ingreso de impuesto alguno. 9. ¿Cuál fue el monto exteriorizado durante el régimen vigente en 2009? De acuerdo con los datos dados a conocer por la AFIP, en 2009 se adhirieron al blanqueo 35.798 contribuyentes que exteriorizaron un total de $18.113 millones. Tal como aseguró Echegaray, se trató de unas 32.000 personas físicas y 3.800 personas jurídicas (es decir, sociedades). En aquel momento, el monto equivalía a u$s4.689 millones, ya que la divisa estadounidense cotizaba a 3,86 pesos. 10. ¿El régimen plantea algún beneficio para quien tiene todo al día y cumplió en tiempo y forma con la AFIP durante los últimos años? Tal como sucede siempre que se lanza un régimen de esta índole, no se estableció ningún beneficio particular para quienes siempre exteriorizaron sus fondos o bienes, así como para quienes cumplieron en tiempo y forma con el fisco nacional. Voces de expertos Los especialistas consultados por iProfesional aventuraron algunas apreciaciones sobre lo que significa este blanqueo de capitales. Al respecto, la experta Flavia Melzi, aseguró que este tipo de medidas "conspira contra el que paga en término. Y, en este caso, en mayor medida porque tiene un costo tributario cero". Del mismo modo, se manifestó Iván Sasovsky, titular del estudio que lleva su nombre, quien sostuvo que "este tipo de decisiones desalientan la buena conducta tributaria, no generando ningún tipo de compensaciones para quienes apostaron al país desde el momento cero, haciéndose cargo de todas las obligaciones correspondientes". En tanto, la abogada especialista en impuestos Karina Larrañaga resaltó que "un ciudadano que se encuentre en 'mora' con el fisco, se encuentra sujeto a un tratamiento legal arbitrario del derecho de igualdad y proporcionalidad, e inclusive de propiedad, en comparación con otro sujeto que haya 'escondido' su patrimonio". Y disparó: "En este marco, la norma resultaría cuanto menos lesiva de derechos constitucionales". Asimismo, Melzi afirmó que "es inequitativo también para los que se adhirieron al plan de pagos que fue aprobado hace poco tiempo por el organismo de recaudación". Sobre este tema, Larrañaga resaltó que "resulta llamativo que la norma anunciada este martes, por medio de la cual se instrumenta el blanqueo de capitales, fuera separada del reciente régimen de regularización impositiva dispuesto por la RG 3451". Y agregó: "Máxime cuando este régimen no dispone exoneración de sanciones administrativas, como sí lo hace el proyecto de ley que sería enviado al Congreso de la Nación en relación al blanqueo de capitales". Por su parte, Sasovsky destacó que "en el contexto actual, se ha decidido deliberadamente 'castigar' a los cumplidores, dejándolos fuera de un plan de pagos a 10 años, coartándoles la posibilidad de financiar sus deudas presentes -más justificables hoy por hoy dadas las condiciones económicas imperantes- y ahora dejándolos en desventaja frente a quienes han incumplido las leyes sistemáticamente y ahora reciben misericordia estatal". "Esto, sin dudas, corrompe el sistema y el equilibrio fiscal a costa de un Estado ausente en materia de planificación estratégica en la sustentabilidad de las arcas públicas", opinó el experto. Por último, destacó que "no parece bien hacer un anuncio de esta índole cuando en el 2009, al momento de lanzar el blanqueo de capitales, se manifestó que era el último que se realizaría". Finalmente señaló que la iniciativa "no ataca el problema de fondo que es la falta de credibilidad. Es decir, no se habla de inflación ni de emisión monetaria". Limitación de medidas cautelares vs blanqueo Los especialistas destacaron la importancia de analizar los fundamentos del proyecto de ley que será presentado en breve en el Congreso para su tratamiento. Y destacaron que los mismos cobran relevancia si se tiene en cuenta que uno de los motivos que "impulsaron la nueva ley sobre medidas cautelares contra el Estado tiene que ver con los riesgos que ocasionan estas medidas sobre la renta pública", explicó Larrañaga. Y resaltó: "Resultaría contradictorio que el mismo Estado, que pretende impedir la traba de dichos recursos en defensa de la renta pública, dispense el ingreso de fondos como consecuencia del blanqueo de fondos y, al mismo tiempo, exima de sanciones penales a quienes realicen este blanqueo". La experta sostuvo que "es vital el análisis del texto pues las conductas que 'purgaría' el blanqueo de capitales involucraría tanto las descriptas en la Ley Penal Tributaria, como en la Ley Antilavado. Desde esta óptica debería analizarse si las normas del blanqueo no transgreden los pactos internacionales firmados por el país en la materia". Por último, la especialista destacó que "resultará de vital importancia conocer en profundidad los requisitos establecidos para la procedencia del blanqueo en lo referente a bancarización del dinero, plazos y destino de las sumas blanqueadas, inquietudes sujetas al texto de la norma"

BOLETO DE COMPRAVENTA - QUIEBRA

Al resolver sobre la procedencia de que se declarase oponible a la quiebra el boleto de compraventa acompañado y se excluyera al inmueble vendido del patrimonio del fallido, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial determinó que la decisión del juzgado de grado de haber dictado sentencia omitiendo citar al fallido para que reconociera o no la firma que se le atribuía en el instrumento acompañado, no podía convalidarse en tanto vulneraba el derecho de defensa en juicio. En el marco de la causa "Fazio Francisco Antonio s/ quiebra s/ incidente de realización de bienes s/ incidente de oponibilidad de boleto de compraventa y escrituración (promovido por Rossi Juan)", el incidentista apeló la decisión del juez de grado que rechazó su pretensión de que se declarase oponible a la quiebra el boleto de compraventa y se excluyera al inmueble vendido del patrimonio del fallido y se procediera a escriturar a su nombre el mentado bien. Al pronunciarse en tal sentido, el juez de grado consideró que el boleto de compraventa plasmado en un instrumento privado -sin intervención notarial- impedía atribuirle fecha cierta, restándole, por ende, veracidad a su contenido y autenticidad a las firmas allí insertas. Los magistrados que componen la Sala A señalaron que “de las constancias que surgen de autos se desprende que, al formarse este incidente de inoponibilidad con los elementos habidos en los autos "Fazio Francisco Antonio s. quiebra s. incidente de realización de inmuebles" -expte nro. 68.215), el aquí recurrente, además de invocar la inoponibilidad del boleto de compraventa y solicitar la escrituración del bien de marras, peticionó específicamente la citación del fallido a efectos de reconocer la firma del mentado boleto”. Los camaristas juzgaron que “la decisión del juzgado de grado de dictar sentencia omitiendo citar al fallido, para que reconociera o no la firma que se le atribuye en el instrumento de marras, petición que había sido requerida por el incidentista, no puede convalidarse en tanto vulnera el derecho de defensa en juicio de éste último”. En el fallo del 8 de noviembre de 2012, la mencionada Sala resolvió que “estando en cabeza del recurrente la carga de acreditar los presupuestos de hecho de su defensa, y visto que en sus presentaciones ofreció el ya señalado medio de prueba, estímase que cupo, ante todo, ordenar la apertura a prueba en autos a fin de determinar la veracidad de la firma del fallido inserta en el mentado boleto de compraventa y, con ello contar con nuevo material probatorio que permita vislumbrar o no la oportunidad y sinceridad del acto”. Al hacer lugar al recurso presentado, los jueces concluyeron que correspondía la sustanciación de esa prueba y el dictado, en su oportunidad, de una nueva sentencia.

ENCARGADO CON VIVIENDA - DESALOJO

Tras remarcar que la normativa no avala la eventual pretensión del trabajador de retener la vivienda frente a la ruptura del contrato de trabajo, aun en la hipótesis del incumplimiento de pago de las indemnizaciones derivadas de ésta, la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo desestimó la medida de no innovar pretendida a fin de retener el inmueble ocupado por la encargada no permanente con vivienda del consorcio demandado. En los autos caratulados “Gonzalez Rosa Elbira c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Zelaya 3164/70 s/ despido – incidente”, la parte actora presentó recurso de apelación contra la sentencia interlocutaria del presente incidente, que había desestimado la medida cautelar de no innovar pretendida. Los jueces que integran la Sala IV consideraron que “no se advierte cumplido el requisito de la verosimilitud del derecho indispensable para viabilizar la medida de no innovar pretendida (cfr. art. 146 LO)”. Al pronunciarse en tal sentido, los camaristas sostuvieron que “la propia actora invocó en su demanda que el contrato de trabajo habido con la demandada, en razón del cual se habría desempeñado en el carácter de "encargada no permanente con vivienda", se extinguió el 28/7/2011”. En tal sentido, los magistrados recordaron que “el art. 7 del decreto 11.296/49 dispone que en los casos en que el empleador prescindiese por cualquier causa, de los servicios de un empleado u obrero que gozare de uso de habitación, sin acordarle el término de preaviso que establece el art. 6º de la ley -12.981- deberá concederle un plazo de 30 días para el desalojo”. En el fallo del 21 de noviembre de 2012, la mencionada Sala entendió que “aún de considerarse que la ocupación del inmueble objeto de controversia hubiese obedecido al cumplimiento de la obligación que impone el art. 13 de la ley 12.981, lo cierto es que la normativa no avala la eventual pretensión del trabajador de retener la vivienda frente a la ruptura del contrato, aún en la hipótesis del incumplimiento de pago de las indemnizaciones derivadas de ésta”. Al confirmar la resolución apelada, el tribunal concluyó que “en el régimen de la ley 12.981 el suministro de vivienda constituye una obligación típicamente accesoria y cesa al extinguirse la obligación principal, desde que no existe norma alguna que le atribuye al encargado una suerte de derecho de retención de la misma hasta que le sean satisfechas las indemnizaciones, ni aún en el caso de despido directo sin causa”.

BOLETO DE COMPRAVENTA - CESION

Al admitir la apelación presentada por el cesionario del boleto de compraventa del bien subastado contra la decisión del juez de grado que no había admitido su participación con fundamento en la prohibición de compra en comisión, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial deterimó que la prohibición de compra en comisión no impide la cesión del boleto a terceros antes del perfeccionamiento de la venta. En la causa "Banco Río de la Plata S.A. c/Gabrielli Horacio s/ ejecutivo", la Sra. L. M. D apeló, en la invocada calidad de cesionaria del boleto de compraventa del bien subastado en causa, la resolución que no había admitido su participación en el presente expediente. Al analizar el recurso planteado, los jueces que integran la Sala B explicaron que “aun cuando en la causa se dispuso la veda de la denominada compra en comisión, ello no implica que el adquirente ceda los derechos y obligaciones emergentes de esa calidad, cesión que puede efectuarse hasta que no se perfeccione la subasta en los términos del artículo 589 del Código Procesal”. En tal sentido, los camaristas explicaron que “no puede crearse por vía judicial un impedimento que ninguna norma legal instituye”, dejando en claro que “la capacidad para otorgar actos jurídicos constituye la regla, mientras que la prohibición es la excepción y de restrictiva aplicación”, sobre todo “cuando si -como en el caso- la cesión no fue objetada ni por el actor ni por el demandado que serían los interesados en hacerlo, por ser los hipotéticamente perjudicados por un eventual menor precio obtenido en la subasta, y cuando no se alegó la existencia de maniobras o irregularidades que afectaran la regularidad del acto, ni que impidieran la libre oferta de los interesados”. Sentado lo anterior, la mencionada Sala explicó que en el presente caso “el comprador en subasta abonó el saldo de precio, se lo tuvo por definitivo y si bien se le otorgó la posesión esta última no se materializó en la causa”, mientras que “luego y transcurrido mas de un año desde que se efectivizó la subasta (octubre de 2010), el adquirente cedió los derechos del boleto de compraventa”. En base a lo expuesto, en el fallo del 19 de octubre de 2012, la mencionada Sala concluyó que “no se advierten óbices, ni se los han invocado, que justifiquen cercenar los derechos libremente disponibles para las partes”, admitiendo el recurso de apelación presentado.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS - INSOLVENCIA

A través de la sanción de la Ley 13.512 en septiembre de 1948, apareció la figura del "consorcio de propietarios" en todos los edificios que pudieron y pueden dividirse en unidades funcionales. Cada unidad funcional tiene su correspondiente "propietario". En concreto, se da esta sub-división en unidades funcionales (UF) en edificios que se afectan al régimen legal de la llamada "propiedad horizontal". Desde entonces y hasta la fecha, sin que haya habido muchos fallos judiciales al respecto, se abrió en la doctrina el debate sobre si estos "consorcios" son "personas jurídicas" de derecho privado, diferentes a los co-propietarios del edificio, con aptitud propia para adquirir derechos y contraer obligaciones. O concretamente no lo son. Es decir, no son más que una suma de voluntades representadas por un "administrador". La ley no los reconoce como "personas jurídicas" diferentes, y más allá de lo que dice expresamente el art. 9 de la ley 13.512, el art. 11 del mismo cuerpo legal habla a las claras que el "administrador" del consorcio es "el representante" de los propietarios para actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Además, no debe perderse de vista que los llamados "consorcios de propietarios" nacen por imperio legal, sus integrantes deben ser propietarios de una o más unidades funcionales, y tienen un "fondo" que se genera por las expensas que abonen los co-propietarios. Tienen cierto "dominio" sobre las partes "comunes" del edificio que se trate, pero no podrían disponer de ellas. No se es integrante por acuerdo entre "consorcistas" . Se forma parte por ser titular de una unidad funcional del edificio o complejo que se trate. Guste o no a los demás co-propietarios. Más: no puede haber edificio subdividido y sujeto la ley 13.512 sin "consorcio", despliegue este actividad de administrar, sin importar el número de unidades (hay consorcios de dos unidades funcionales). En relación a si estos "consorcios de co-propietarios" pueden ser declarados en concurso o quiebra, se sabe que son muy pocos los fallos que trataron el tema y que - además - no marcaron una misma tendencia u orientación. (Consorcio Edificio 9 de julio y Consorcio Calle Perú 1724). Pero lo cierto es que, cualquiera sea la posición que se adopte sobre si son o no "personas jurídicas" diferentes de sus integrantes, estos no tiene una vocación a generar "utilidades" o "dividendos" sino a recaudar lo suficiente para solventar los gastos y servicios "ordinarios" o "extraordinarios". No debería tener grandes inconvenientes en su marcha ya que funcionan como una "comunidad de gastos". Y aún si ello ocurriera, toda la doctrina entiende que si el "consorcio" no tiene fondos suficientes para hacer frente a sus deudas y obligaciones, todos los co-propietarios deben responder por cualquier saldo impago cualquiera sea este frente a sus acreedores. En general, para sustentar esta obligación en cabeza de todos y cada uno de los co-propietarios, que es de carácter "subsidiaria", se entiende aplicable a la cuestión el artículo 1713 del Código Civil Argentino en base a la posibilidad que dan los arts. 16 y 46 del mismo cuerpo legal. En concreto, lo que no se pueda pagar con las cuentas del "consorcio" lo deben afrontar los co-propietarios, en proporción a su porcentual de contribución estipulado en el "reglamento de co-propiedad" , ello sin lugar a dudas.