CEPO CAMBIARIO - MERCADO INMOBILIARIA

Como nunca antes en la última década, dueños de inmobiliarias, analistas y desarrolladores de nuevos emprendimientos muestran caras de extrema preocupación y predicen un futuro signado de malos presagios. Sucede que, producto del asfixiante control sobre el dólar impuesto por el Gobierno, la compraventa de inmuebles para esta primera mitad del año ya arroja una cifra que resulta ser la peor desde el 2002 a la fecha. A muy poco de concluir mayo, los actores del sector anticiparon que el mes cerrará -en lo que hace al total de transacciones- con una baja de al menos un 30 por ciento. Esta proyección no hace más que profundizar el declive registrado en el primer trimestre. La imposibilidad de hacerse de dólares viene dejando una huella tan preocupante como profunda en "ambas veredas". Por el lado de los propietarios, crece la reticencia a vender. Por el lado de los compradores, prefieren conservar los billetes y no largarlos. "Quienes estaban interesados en comprar ahora están esperando sentados arriba de los dólares", afirma Armando Pepe, miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Y agrega: "Hay incertidumbre en la gente, miedo colectivo. No se sabe a dónde se quiere llegar con este cierre total del mercado cambiario". Según Pepe, "aquel que quiere comprar dólares para ir ahorrando y así luego pensar en adquirir una propiedad, ahora se le hace imposible". El directivo de la Cámara Inmobiliaria califica de "disparate" la idea de pesificar las operaciones y que el Estado designe a una entidad financiera pública como "veedora" para que apruebe una operación. Más allá de la abrupta caída en el nivel de operaciones, el "corralito cambiario" redujo de manera sustancial la cantidad de inmuebles dispuestos para la comercialización. En efecto, según dan cuentan los titulares de las distintas inmobiliarias de Capital y Provincia de Buenos Aires a una de cada cuatro viviendas ya sus propietarios le retiraron el cartel de "venta". "Muchos de ellos, ante el temor que les genera el no poder hacerse de dólares, optan por sacar el inmueble del mercado y así viene bajando la oferta de manera permanente", asegura Jorge Toselli, director de la inmobiliaria homónima. En igual sentido se expresa Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario: "El sector siempre se motorizó por inversores, que son los mismos que hoy se muestran reticentes a vender. Prefieren quedarse con el bien y ponerlo en alquiler en vez de intercambiarlo por pesos". Dueños que retiran sus unidades y potenciales clientes que optan por "sentarse sobre sus dólares", no hacen otra cosa que ir reduciendo paulatinamente el total de operaciones a sus registros más bajos de los últimos años. "Justamente es esta combinación la que explica por qué este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002", señala Picasso, al tiempo que agrega que "en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios". Este mes, según el titular de Reporte Inmobiliario, cerrará con una baja del orden del 30 por ciento en el total de operaciones. Para el experto, la perspectiva del mercado del "ladrillo", en el corto plazo, es todavía más alarmante. Y basa su afirmación en que a la falta de dólares se le suma el "efecto" inflación. "El ritmo inflacionario no se detendrá y los valores de construcción seguirán mostrando fuertes aumentos. Al no cambiar los precios, y al estar los costos cerca de sus valores de reposición, esto dará lugar a una retracción aun mayor", asegura. El peso, cada vez más rezagado En este caso, los desarrolladores fueron flexibilizando su postura y comenzaron a convalidar un "menú mixto". Es decir, muchos ahora aceptan una parte del cobro en dólares (en general cerca de un 30%, para cubrir el valor del terreno) y el resto en moneda local (para afrontar gastos de materiales y mano de obra). No obstante, en el caso de viviendas terminadas -usadas o a estrenar- el billete verde sigue siendo el protagonista excluyente. "La situación actual es clara. Los propietarios ven cómo se está disparando el blue y más que nunca quieren dólares. Como no hay, en la mayoría de los casos rechazan las ofertas en pesos", señala a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. Martin Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios, sostiene que el sector se quedó con muy poca "materia prima". Así como para los bancos dicha materia prima el flujo de dinero que entra y sale, vía depósitos y créditos, para el sector de ladrillo lo es la cantidad de unidades dispuestas a la venta. Esta oferta, según precisa el experto, se desplomó. "En el caso de las usadas, hay gente que quiere y puede comprar sólo en pesos, pero el titular del inmueble no los acepta", recalca. Santiago Zorraquin, presidente de Estancias del Pilar, advierte que el actual escenario de freno e incertidumbre va a persistir "mientras continúe la sensación de pánico". Y agrega que todo lo que está pasando no sólo afecta la compraventa de unidades sino, además, desalienta a muchos desarrolladores para encarar nuevas obras. Las estadísticas parecen darle la razón: durante el primer cuatrimestre del corriente año, los permisos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 40 por ciento en comparación con el mismo lapso de 2011. "El que tiene dólares no se va a deshacer de ellos justo ahora", señala el experto Carlos D'Alessio. Derrumbe interior Este cimbronazo y derrumbe del 30% que experimenta el sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires también se hace extensible al interior del país. "Hay una baja de un 30 a un 40 por ciento en las operaciones que se cierran. Y las consultas cayeron un 60 por ciento. Esto va a sentir incluso más fuerte en el mes de junio", resalta a iProfesional.com Juan Martín Dahan, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic). "Los productores rurales de la zona tienden a comprar propiedades en la ciudad de Córdoba. Pero con las actuales restricciones no pueden hacerse de divisas y tampoco están dispuestos a convalidar el valor del dólar paralelo. Eso hace que se frenen todas las ventas, incluso las de campos", añade. Salvador Distéfano, especialista de Real Estate en la ciudad de Rosario, aporta un enfoque más pesismista: "El mercado inmobiliario está parado". "Al observar que cada vez es mayor la distancia entre el dólar oficial y el blue, al ver que no hay un plan para reducir la brecha y evitar que el billete navegue con dos precios diferentes, aquellos que pueden conservan la propiedad lo hacen, porque además saben que no se descapitalizan", añade. En tanto, en Mendoza, los agentes de esa provincia estiman que de octubre a esta parte las operaciones inmobiliarias también acumulan una baja superior al 30 por ciento. "El que tiene dólares hoy está pensando que si los invierte en un proyecto inmobiliario, no sabe si los va a volver a recuperar. Eso hace que se demore en la toma de decisiones", indica el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, Santiago Debé. El experto sostiene que, en Mendoza, el déficit habitacional alcanza las 140 mil unidades y que el problema "se viene agravando", por lo que resaltó que "hay que tener mucho cuidado con la intervención estatal". "Cuando el Estado quiere controlar todo, termina distorsionando toda la economía", concluye. El precio del metro cuadrado, inmutable En 2009, el total de escrituraciones se derrumbó casi un 40%, por el temor que imprimía la crisis mundial. Sin embargo, el precio del metro "ni se inmutó". Ahora, todo indica que sucederá algo similar, al menos en todas aquellas zonas de alta demanda. "Los valores no han bajado", asegura D'Alessio, del Colegio de Escribanos de la Ciudad. Picasso, de Reporte, sostiene que la falta de necesidad de desprenderse del bien por parte de los propietarios es lo que también justifica la ausencia de variaciones en la cotización de los inmuebles. "Los precios van a seguir estables. En primer lugar, porque el ladrillo sirve de refugio y los titulares no tienen ningún apuro para vender, pero además por el hecho de que los costos de construcción treparon demasiado y están muy cerca de los de reposición. Los inversores está muy informados de todo esto y eso también incide para que no baje el metro cuadrado", indica. "Las propiedades no caerán" pronostica Distéfano. Y sustenta sus dichos en que "la gente que compró lo hizo como resguardo de valor y no aceptará modificaciones. Además, nadie tiene necesidad de vender ya mismo. Estamos en una aparente transición hacia un sistema con moneda local que pretende imponerse. En el camino, todos esperarán a que aclare sin hacer demasiados movimientos", concluye.