DESCALABRO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno. De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores. Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces. Mercado inmobiliario: negación y consecuencias En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que: "...el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad". En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en "ladrillos" para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros. Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión: "Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan". Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa. Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%. Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe. Una luz de esperanza: los nuevos emprendimientos en pesos Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas. Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana. Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos. Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del "contado con liqui" (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del "cable" en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas. El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios. En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin. Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto. En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares "blanqueados" sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto.. últimas notas de Opinión

CEDIN - MERCADO INMOBILIARIO - EFECTOS DEL BLANQUEO

Debido a la paralización de la compraventa de propiedades, cuyas operaciones se pactan en dólares casi desde siempre, se buscará darle movilidad al mercado a través de un certificado de depósito para inversiones inmobiliarias, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. El Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin) anunciado el martes por el equipo económico de Cristina Kirchner (Hernán Lorenzino, Axel Kicillof, Mercedes Marcó del Pont, Ricardo Echegaray y Guillermo Moreno) es uno de los instrumentos que pondrá en vigencia el Gobierno para exteriorizar fondos no declarados en dólares. ¿El certificado reemplazará al dólar en un mercado que está casi paralizado? ¿La persona que obtiene el certificado después puede ir a canjearlo por los dólares? Estas son algunas de las preguntas que surgieron a partir del anuncio. Lo primero que hay que aclarar es que el Cedin no es un bono, ya que no paga tasa de interés, sino que es un certificado equivalente a los dólares entregados. No tiene fecha de vencimiento y queda registrado a nombre de quien recibe el título. En medio de algunas dudas sobre la ejecución operativa, según se explica hoy en el diario Página 12, el BCRA fijará un encaje del 100% a los dólares blanqueados por esta vía, los que en un principio computarán como reservas, pero a medida que los certificados se vayan utilizando para realizar operaciones inmobiliarias esos mismos dólares saldrán de la autoridad monetaria. Quienes reciban los Cedin, que serán emitidos en láminas de 100, 1.000, 10.000 y 100.000 dólares, pueden hacer tres cosas: 1) Conservarlos, como si fueran dólares, de manera indefinida. 2) Venderlos en un mercado secundario entre privados, para volver a transformar los certificados en dólares físicos, con una pérdida por su venta pero ya blanqueados. 3) Utilizarlos para comprar o refaccionar una vivienda, para adquirir un terreno donde edificar o para un proyecto de construcción. En el primer caso, si se usa para comprar un departamento, quienes lo perciban podrán inmediatamente ir al banco a canjearlos uno a uno por dólares billetes. El diario aclara que quien vendió el inmueble y tiene los Cedin puede optar por no canjearlos por los dólares y sí endosar ese título para realizar la compra de otra vivienda. El Gobierno busca con este instrumento reactivar el mercado de inmuebles usados, que está prácticamente paralizado desde que se instauró el cepo cambiario allá por noviembre del 2011. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el primer trimestre de 2013 se registraron 6.490 operaciones, el nivel más bajo de la serie que se inicia en 1998. La virtual paralización del mercado inmobiliario no constituye un fenómeno aislado de la Capital Federal, sino que también se manifiesta con similar intensidad en las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe, según relatan operadores del sector y certifica el cierre de oficinas de oferta de propiedades. Finalmente, quien venda y no quiera comprar ni refaccionar nada, puede ir al BCRA y reclamar los billetes. El Central pedirá los comprobantes correspondientes, lo mismo en casos de construcción o refacción. No se puede dejar de aclarar que los Cedin no podrán utilizarse para comprar maquinarias ni para inversiones productivas. Nuevos emprendimientos Quienes blanqueen fondos contra Cedin para volver a hacerse de dólares, sin pasar por el mercado secundario, lo puede hacer presentando un proyecto de obra o construcción de viviendas. En este caso, la autoridad monetaria admitirá que esos pesos destinados a tal fin justifican el canje de los Certificados por dólares físicos. Según creen en el mercado, esta propuesta puede resultar atractiva para los desarrolladores inmobiliarios, que podrían blanquear dólares contra proyectos de edificación. Asimismo, también podrían comprar los Cedin en el mercado secundario con el mismo fin. Con el mercado secundario, el Gobierno espera que se descomprima la presión en el mercado cambiario paralelo y quienes tengan que comprar un departamento en dólares en lugar de recurrir al blue, obtengan los Cedin a un precio menor al que cotiza en el mercado informal. Seguros Incluso, estos certificados son más seguros que tener los dólares en el "colchón". Si al poseedor del título se lo roban o lo extravía, puede recuperarlo con una simple denuncia policial, y la posterior comunicación ante la entidad financiera. También cabe aclarar que los títulos son endosables sin límite. El mensaje de ayer de los funcionarios tuvo como objetivo descartar de plano una devaluación y un desdoblamiento del mercado de cambios, pero al mismo tiempo admitir el fracaso en la pesificación de la economía y la falta de confianza que hizo que miles de millones de dólares salieran del país. Más allá de la explicación y las dudas que aún persisten (el proyecto del Ejecutivo ingresará en la próximas horas al Congreso de la Nación para su análisis), de todos modos el resultado de esta nueva herramienta, anunciada sorpresivamente, se verá cuando el sistema empiece a funcionar.

10 CLAVES DEL BLANQUEO

Al igual que en 2009, el Gobierno lanzó un nuevo blanqueo y amnistía fiscal. Y esta vez recurrió a la creación de dos instrumentos financieros orientados a sectores productivos específicos -energía e inmobiliario- con el objetivo de atraer la mayor cantidad de dólares posible que estén fuera del sistema legal. Para ello, el Poder Ejecutivo enviará al Congreso un proyecto de ley que se estima será aprobado sin mayores complicaciones. A partir de ese momento, se abrirá por tres meses un proceso de "blanqueo" de capitales -radicados en el exterior o en el país- que nunca hayan sido declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El anuncio fue realizado este martes en el marco de una conferencia de prensa que tuvo lugar en el edificio del organismo de recaudación, con la presencia de Hernán Lorenzino (ministro de Economía), Axel Kicillof (viceministro de Economía), Mercedes Marcó del Pont (titular del Banco Central), Guillermo Moreno (secretario de Comercio Interior) y Ricardo Echegaray (titular del fisco nacional). La iniciativa apunta a que las divisas que pueden encontrarse en cajas de seguridad, ingresen al circuito legal y se destinen a inversiones energéticas e inmobiliarias. A continuación, 10 claves para entender en qué consiste exactamente la nueva medida: 1. ¿Quiénes pueden adherirse al blanqueo fiscal? Tal como lo adelantó el titular de la AFIP, Ricardo Echegaray, podrán acogerse todas las personas físicas y jurídicas con dinero o bienes no declarados en la Argentina o el extranjero. En tanto, quedarán excluidos: Todos los sujetos imputados o querellados por lavado de activos, trata de personas, narcotráfico o financiamiento del terrorismo. Funcionarios públicos y sus familiares (de cualquier Poder y jurisdicción). Quienes pretendan exteriorizar sumas de dinero producto del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Los que estén quebrados (es decir, que hayan sido declarados en quiebra legalmente). Consultado al respecto, Echegaray ejemplificó el alcance del blanqueo y dijo que "el empresario Lázaro Báez está imputado por lavado de dinero y no puede participar, pero tampoco puede hacerlo el señor (Héctor) Magnetto", presidente ejecutivo del Grupo Clarín. 2. ¿Qué beneficios reciben quienes adhieran? En la conferencia de prensa, el Administrador Federal dejó en claro que el proyecto de ley establece un costo tributario "cero" para aquellos que decidan exteriorizar fondos no declarados hasta la fecha. Es decir, dichos fondos quedarán exentos de todo tipo de impuestos atrasados -incluso del Impuesto a los Créditos y Débitos bancarios que originase su transferencia-; y de la aplicación de sanciones administrativas y penales. 3. ¿Será necesario modificar las declaraciones juradas ya presentadas? De acuerdo con Echegaray, no se deberán presentar declaraciones juradas anuales rectificativas en el Impuesto a las Ganancias ni en Bienes Personales, ya que se considerará que el dinero blanqueado se incorpora al patrimonio 2013 y, por lo tanto, se declarará en abril o mayo del año próximo, según corresponda. 4. ¿Cómo se instrumentará el blanqueo? Tal como destacó el titular de la AFIP, el interesado deberá depositar los fondos a declarar en un banco local y firmar una declaración jurada. Asimismo, aquellos que no estén inscriptos ante el organismo de recaudación deberán hacerlo y presentar -a tal efecto- la declaración de Ganancias y Bienes Personales correspondiente a diciembre de 2012. 5. ¿Cuál será el plazo para adherirse? Quienes quieran aprovechar los beneficios del blanqueo sólo tendrán 3 meses, contados desde la promulgación de la ley. Al respecto, vale puntualizar que sólo se podrán exteriorizar las monedas extranjeras y las divisas que estén en el país o en el exterior al 30 de abril pasado. Las resoluciones reglamentarias emitidas por la AFIP se darán a conocer una vez que se promulgue la norma, indicó Echegaray. 6. ¿Habrá prórroga del plazo para blanquear? Por el momento, la medida regirá por tres meses desde que la norma quede plenamente vigente. No obstante, existen rumores sobre que el proyecto podría otorgar al Ejecutivo la potestad de conceder un plazo mayor. Sin embargo, Echegaray aseguró que -en principio- esto no está previsto. 7. ¿En qué se pueden invertir los fondos blanqueados y de qué forma? Los funcionarios anunciaron la creación de dos nuevos instrumentos financieros. Por un lado, se refirieron al Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BADE) destinado a quienes decidan invertir fondos en el sector energético. De acuerdo con Lorenzino, quienes opten por esta alternativa deberán acercarse al mercado de capitales o a las instituciones financieras para "depositar sus dólares". En este caso, puntualizó, la tasa aplicable será del 4% semestral y el vencimiento previso es 2016. El bono podrá ser escritural, a través del Banco Nación, o registral, por medio de la Caja de Valores y a cobrar en la entidad financiera en la que el interesado posea una cuenta. Las versiones de compra irán desde los 100, 1.000 y 10.000 dólares. "Son absolutamente transferibles", aclaró el ministro. Por otro, los funcionarios mencionaron al Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (CEDIN) que será creado para darle impulso a las compraventas de propiedades, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. Según la titular del BCRA, "es un instrumento nominativo, al portador, endosable y su posibilidad de recupero estará asociada a la realización de una inversión ya sea compra de vivienda, lote o parcela, o de refacción". "Los bancos serán quienes recibirán los dólares no declarados por sus clientes, por cuenta y orden del Banco Central, quien lo encajará en 100% hasta su reintegro", puntualizó. Y destacó que el Central custodiará ese dinero hasta su devolución. 8. ¿Cuál es la gran diferencia respecto del blanqueo de 2009? El blanqueo implementado en 2009 establecía como única condición, para quienes decidían adherir al mismo, el ingreso de un impuesto especial cuya alícuota era del: 8% para bienes radicados en otros países y tenencias extranjeras y divisas en el exterior que no se transferían a la Argentina. 6% para bienes radicados en el país y tenencia de moneda local o extranjera a la que no se le daba destino especial. 3% para moneda nacional o extranjera o divisas, en el país o afuera, que se destinaba a la suscripción de títulos públicos. 1% para moneda nacional o extranjera o divisas, en la Argentina o en el exterior, de personas físicas, que se destinaba a compra a nivel local de viviendas nuevas, finalización de obras en curso, financiamiento de obras de infraestructura, inversiones inmobiliarias, agro-ganaderas o industriales. En consecuencia, la principal diferencia consiste en que el nuevo blanqueo fiscal no establece el ingreso de impuesto alguno. 9. ¿Cuál fue el monto exteriorizado durante el régimen vigente en 2009? De acuerdo con los datos dados a conocer por la AFIP, en 2009 se adhirieron al blanqueo 35.798 contribuyentes que exteriorizaron un total de $18.113 millones. Tal como aseguró Echegaray, se trató de unas 32.000 personas físicas y 3.800 personas jurídicas (es decir, sociedades). En aquel momento, el monto equivalía a u$s4.689 millones, ya que la divisa estadounidense cotizaba a 3,86 pesos. 10. ¿El régimen plantea algún beneficio para quien tiene todo al día y cumplió en tiempo y forma con la AFIP durante los últimos años? Tal como sucede siempre que se lanza un régimen de esta índole, no se estableció ningún beneficio particular para quienes siempre exteriorizaron sus fondos o bienes, así como para quienes cumplieron en tiempo y forma con el fisco nacional. Voces de expertos Los especialistas consultados por iProfesional aventuraron algunas apreciaciones sobre lo que significa este blanqueo de capitales. Al respecto, la experta Flavia Melzi, aseguró que este tipo de medidas "conspira contra el que paga en término. Y, en este caso, en mayor medida porque tiene un costo tributario cero". Del mismo modo, se manifestó Iván Sasovsky, titular del estudio que lleva su nombre, quien sostuvo que "este tipo de decisiones desalientan la buena conducta tributaria, no generando ningún tipo de compensaciones para quienes apostaron al país desde el momento cero, haciéndose cargo de todas las obligaciones correspondientes". En tanto, la abogada especialista en impuestos Karina Larrañaga resaltó que "un ciudadano que se encuentre en 'mora' con el fisco, se encuentra sujeto a un tratamiento legal arbitrario del derecho de igualdad y proporcionalidad, e inclusive de propiedad, en comparación con otro sujeto que haya 'escondido' su patrimonio". Y disparó: "En este marco, la norma resultaría cuanto menos lesiva de derechos constitucionales". Asimismo, Melzi afirmó que "es inequitativo también para los que se adhirieron al plan de pagos que fue aprobado hace poco tiempo por el organismo de recaudación". Sobre este tema, Larrañaga resaltó que "resulta llamativo que la norma anunciada este martes, por medio de la cual se instrumenta el blanqueo de capitales, fuera separada del reciente régimen de regularización impositiva dispuesto por la RG 3451". Y agregó: "Máxime cuando este régimen no dispone exoneración de sanciones administrativas, como sí lo hace el proyecto de ley que sería enviado al Congreso de la Nación en relación al blanqueo de capitales". Por su parte, Sasovsky destacó que "en el contexto actual, se ha decidido deliberadamente 'castigar' a los cumplidores, dejándolos fuera de un plan de pagos a 10 años, coartándoles la posibilidad de financiar sus deudas presentes -más justificables hoy por hoy dadas las condiciones económicas imperantes- y ahora dejándolos en desventaja frente a quienes han incumplido las leyes sistemáticamente y ahora reciben misericordia estatal". "Esto, sin dudas, corrompe el sistema y el equilibrio fiscal a costa de un Estado ausente en materia de planificación estratégica en la sustentabilidad de las arcas públicas", opinó el experto. Por último, destacó que "no parece bien hacer un anuncio de esta índole cuando en el 2009, al momento de lanzar el blanqueo de capitales, se manifestó que era el último que se realizaría". Finalmente señaló que la iniciativa "no ataca el problema de fondo que es la falta de credibilidad. Es decir, no se habla de inflación ni de emisión monetaria". Limitación de medidas cautelares vs blanqueo Los especialistas destacaron la importancia de analizar los fundamentos del proyecto de ley que será presentado en breve en el Congreso para su tratamiento. Y destacaron que los mismos cobran relevancia si se tiene en cuenta que uno de los motivos que "impulsaron la nueva ley sobre medidas cautelares contra el Estado tiene que ver con los riesgos que ocasionan estas medidas sobre la renta pública", explicó Larrañaga. Y resaltó: "Resultaría contradictorio que el mismo Estado, que pretende impedir la traba de dichos recursos en defensa de la renta pública, dispense el ingreso de fondos como consecuencia del blanqueo de fondos y, al mismo tiempo, exima de sanciones penales a quienes realicen este blanqueo". La experta sostuvo que "es vital el análisis del texto pues las conductas que 'purgaría' el blanqueo de capitales involucraría tanto las descriptas en la Ley Penal Tributaria, como en la Ley Antilavado. Desde esta óptica debería analizarse si las normas del blanqueo no transgreden los pactos internacionales firmados por el país en la materia". Por último, la especialista destacó que "resultará de vital importancia conocer en profundidad los requisitos establecidos para la procedencia del blanqueo en lo referente a bancarización del dinero, plazos y destino de las sumas blanqueadas, inquietudes sujetas al texto de la norma"

BOLETO DE COMPRAVENTA - QUIEBRA

Al resolver sobre la procedencia de que se declarase oponible a la quiebra el boleto de compraventa acompañado y se excluyera al inmueble vendido del patrimonio del fallido, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial determinó que la decisión del juzgado de grado de haber dictado sentencia omitiendo citar al fallido para que reconociera o no la firma que se le atribuía en el instrumento acompañado, no podía convalidarse en tanto vulneraba el derecho de defensa en juicio. En el marco de la causa "Fazio Francisco Antonio s/ quiebra s/ incidente de realización de bienes s/ incidente de oponibilidad de boleto de compraventa y escrituración (promovido por Rossi Juan)", el incidentista apeló la decisión del juez de grado que rechazó su pretensión de que se declarase oponible a la quiebra el boleto de compraventa y se excluyera al inmueble vendido del patrimonio del fallido y se procediera a escriturar a su nombre el mentado bien. Al pronunciarse en tal sentido, el juez de grado consideró que el boleto de compraventa plasmado en un instrumento privado -sin intervención notarial- impedía atribuirle fecha cierta, restándole, por ende, veracidad a su contenido y autenticidad a las firmas allí insertas. Los magistrados que componen la Sala A señalaron que “de las constancias que surgen de autos se desprende que, al formarse este incidente de inoponibilidad con los elementos habidos en los autos "Fazio Francisco Antonio s. quiebra s. incidente de realización de inmuebles" -expte nro. 68.215), el aquí recurrente, además de invocar la inoponibilidad del boleto de compraventa y solicitar la escrituración del bien de marras, peticionó específicamente la citación del fallido a efectos de reconocer la firma del mentado boleto”. Los camaristas juzgaron que “la decisión del juzgado de grado de dictar sentencia omitiendo citar al fallido, para que reconociera o no la firma que se le atribuye en el instrumento de marras, petición que había sido requerida por el incidentista, no puede convalidarse en tanto vulnera el derecho de defensa en juicio de éste último”. En el fallo del 8 de noviembre de 2012, la mencionada Sala resolvió que “estando en cabeza del recurrente la carga de acreditar los presupuestos de hecho de su defensa, y visto que en sus presentaciones ofreció el ya señalado medio de prueba, estímase que cupo, ante todo, ordenar la apertura a prueba en autos a fin de determinar la veracidad de la firma del fallido inserta en el mentado boleto de compraventa y, con ello contar con nuevo material probatorio que permita vislumbrar o no la oportunidad y sinceridad del acto”. Al hacer lugar al recurso presentado, los jueces concluyeron que correspondía la sustanciación de esa prueba y el dictado, en su oportunidad, de una nueva sentencia.

ENCARGADO CON VIVIENDA - DESALOJO

Tras remarcar que la normativa no avala la eventual pretensión del trabajador de retener la vivienda frente a la ruptura del contrato de trabajo, aun en la hipótesis del incumplimiento de pago de las indemnizaciones derivadas de ésta, la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo desestimó la medida de no innovar pretendida a fin de retener el inmueble ocupado por la encargada no permanente con vivienda del consorcio demandado. En los autos caratulados “Gonzalez Rosa Elbira c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Zelaya 3164/70 s/ despido – incidente”, la parte actora presentó recurso de apelación contra la sentencia interlocutaria del presente incidente, que había desestimado la medida cautelar de no innovar pretendida. Los jueces que integran la Sala IV consideraron que “no se advierte cumplido el requisito de la verosimilitud del derecho indispensable para viabilizar la medida de no innovar pretendida (cfr. art. 146 LO)”. Al pronunciarse en tal sentido, los camaristas sostuvieron que “la propia actora invocó en su demanda que el contrato de trabajo habido con la demandada, en razón del cual se habría desempeñado en el carácter de "encargada no permanente con vivienda", se extinguió el 28/7/2011”. En tal sentido, los magistrados recordaron que “el art. 7 del decreto 11.296/49 dispone que en los casos en que el empleador prescindiese por cualquier causa, de los servicios de un empleado u obrero que gozare de uso de habitación, sin acordarle el término de preaviso que establece el art. 6º de la ley -12.981- deberá concederle un plazo de 30 días para el desalojo”. En el fallo del 21 de noviembre de 2012, la mencionada Sala entendió que “aún de considerarse que la ocupación del inmueble objeto de controversia hubiese obedecido al cumplimiento de la obligación que impone el art. 13 de la ley 12.981, lo cierto es que la normativa no avala la eventual pretensión del trabajador de retener la vivienda frente a la ruptura del contrato, aún en la hipótesis del incumplimiento de pago de las indemnizaciones derivadas de ésta”. Al confirmar la resolución apelada, el tribunal concluyó que “en el régimen de la ley 12.981 el suministro de vivienda constituye una obligación típicamente accesoria y cesa al extinguirse la obligación principal, desde que no existe norma alguna que le atribuye al encargado una suerte de derecho de retención de la misma hasta que le sean satisfechas las indemnizaciones, ni aún en el caso de despido directo sin causa”.

BOLETO DE COMPRAVENTA - CESION

Al admitir la apelación presentada por el cesionario del boleto de compraventa del bien subastado contra la decisión del juez de grado que no había admitido su participación con fundamento en la prohibición de compra en comisión, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial deterimó que la prohibición de compra en comisión no impide la cesión del boleto a terceros antes del perfeccionamiento de la venta. En la causa "Banco Río de la Plata S.A. c/Gabrielli Horacio s/ ejecutivo", la Sra. L. M. D apeló, en la invocada calidad de cesionaria del boleto de compraventa del bien subastado en causa, la resolución que no había admitido su participación en el presente expediente. Al analizar el recurso planteado, los jueces que integran la Sala B explicaron que “aun cuando en la causa se dispuso la veda de la denominada compra en comisión, ello no implica que el adquirente ceda los derechos y obligaciones emergentes de esa calidad, cesión que puede efectuarse hasta que no se perfeccione la subasta en los términos del artículo 589 del Código Procesal”. En tal sentido, los camaristas explicaron que “no puede crearse por vía judicial un impedimento que ninguna norma legal instituye”, dejando en claro que “la capacidad para otorgar actos jurídicos constituye la regla, mientras que la prohibición es la excepción y de restrictiva aplicación”, sobre todo “cuando si -como en el caso- la cesión no fue objetada ni por el actor ni por el demandado que serían los interesados en hacerlo, por ser los hipotéticamente perjudicados por un eventual menor precio obtenido en la subasta, y cuando no se alegó la existencia de maniobras o irregularidades que afectaran la regularidad del acto, ni que impidieran la libre oferta de los interesados”. Sentado lo anterior, la mencionada Sala explicó que en el presente caso “el comprador en subasta abonó el saldo de precio, se lo tuvo por definitivo y si bien se le otorgó la posesión esta última no se materializó en la causa”, mientras que “luego y transcurrido mas de un año desde que se efectivizó la subasta (octubre de 2010), el adquirente cedió los derechos del boleto de compraventa”. En base a lo expuesto, en el fallo del 19 de octubre de 2012, la mencionada Sala concluyó que “no se advierten óbices, ni se los han invocado, que justifiquen cercenar los derechos libremente disponibles para las partes”, admitiendo el recurso de apelación presentado.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS - INSOLVENCIA

A través de la sanción de la Ley 13.512 en septiembre de 1948, apareció la figura del "consorcio de propietarios" en todos los edificios que pudieron y pueden dividirse en unidades funcionales. Cada unidad funcional tiene su correspondiente "propietario". En concreto, se da esta sub-división en unidades funcionales (UF) en edificios que se afectan al régimen legal de la llamada "propiedad horizontal". Desde entonces y hasta la fecha, sin que haya habido muchos fallos judiciales al respecto, se abrió en la doctrina el debate sobre si estos "consorcios" son "personas jurídicas" de derecho privado, diferentes a los co-propietarios del edificio, con aptitud propia para adquirir derechos y contraer obligaciones. O concretamente no lo son. Es decir, no son más que una suma de voluntades representadas por un "administrador". La ley no los reconoce como "personas jurídicas" diferentes, y más allá de lo que dice expresamente el art. 9 de la ley 13.512, el art. 11 del mismo cuerpo legal habla a las claras que el "administrador" del consorcio es "el representante" de los propietarios para actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Además, no debe perderse de vista que los llamados "consorcios de propietarios" nacen por imperio legal, sus integrantes deben ser propietarios de una o más unidades funcionales, y tienen un "fondo" que se genera por las expensas que abonen los co-propietarios. Tienen cierto "dominio" sobre las partes "comunes" del edificio que se trate, pero no podrían disponer de ellas. No se es integrante por acuerdo entre "consorcistas" . Se forma parte por ser titular de una unidad funcional del edificio o complejo que se trate. Guste o no a los demás co-propietarios. Más: no puede haber edificio subdividido y sujeto la ley 13.512 sin "consorcio", despliegue este actividad de administrar, sin importar el número de unidades (hay consorcios de dos unidades funcionales). En relación a si estos "consorcios de co-propietarios" pueden ser declarados en concurso o quiebra, se sabe que son muy pocos los fallos que trataron el tema y que - además - no marcaron una misma tendencia u orientación. (Consorcio Edificio 9 de julio y Consorcio Calle Perú 1724). Pero lo cierto es que, cualquiera sea la posición que se adopte sobre si son o no "personas jurídicas" diferentes de sus integrantes, estos no tiene una vocación a generar "utilidades" o "dividendos" sino a recaudar lo suficiente para solventar los gastos y servicios "ordinarios" o "extraordinarios". No debería tener grandes inconvenientes en su marcha ya que funcionan como una "comunidad de gastos". Y aún si ello ocurriera, toda la doctrina entiende que si el "consorcio" no tiene fondos suficientes para hacer frente a sus deudas y obligaciones, todos los co-propietarios deben responder por cualquier saldo impago cualquiera sea este frente a sus acreedores. En general, para sustentar esta obligación en cabeza de todos y cada uno de los co-propietarios, que es de carácter "subsidiaria", se entiende aplicable a la cuestión el artículo 1713 del Código Civil Argentino en base a la posibilidad que dan los arts. 16 y 46 del mismo cuerpo legal. En concreto, lo que no se pueda pagar con las cuentas del "consorcio" lo deben afrontar los co-propietarios, en proporción a su porcentual de contribución estipulado en el "reglamento de co-propiedad" , ello sin lugar a dudas.