COMPRAVENTA DE INMUEBLES - MONEDA

Las restricciones a la compra de dólares enfriaron el mercado inmobiliario. Pero aún las operaciones que pueden concretarse, porque vendedores y compradores acuerdan el precio, tienen que sortear otro escollo: en qué moneda, pesos o dólares, se firma la documentación, como escrituras, boletos de compraventa o recibo de pago de cuotas. Eso sucede porque la alternativa de colocar “pesos” o “dólares” en la documentación puede ser un motivo de desacuerdo si la justificación del “origen” de los fondos por parte del comprador no coincide con el “destino” que quiere darle el vendedor. Es sabido que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) no autoriza la venta de dólares para la compra de inmuebles y el mercado paralelo es ilegal. Así, si la venta se concreta en dólares, porque el comprador ya dispone de moneda estadounidense, el vendedor tiene que saber que solamente puede disponer de esos dólares como ahorro o para otra compra en dólares . Porque si más adelante, con esos dólares quiere comprar otra propiedad, un auto u otro bien en pesos debería venderlos en el mercado oficial , única manera justificar cómo pasó los dólares a pesos, “sacrificando” la diferencia con el “blue”. Marcelo Domínguez, consultor tributario explicó al matutino Clarín los efectos fiscales de colocar “dólares” o “pesos”: Operaciones “en dólares” : Si los compradores informaron la tenencia de dólares en sus declaraciones juradas impositivas, o si demuestran que cobraron dólares en operaciones anteriores, probablemente requieran que la compra sea informada como pagadera “en dólares”. Ello así porque, si la compra es informada como pagadera “en pesos”, tal vez no puedan justificar la venta previa de los dólares en el mercado formal de cambios. Pero si la compra es informada como pagadera “en dólares”, probablemente el vendedor del inmueble tenga problemas en el futuro, cuando no pueda demostrar que ha vendido los dólares recibidos en el mercado formal de cambios. Operaciones “en pesos” : Si los compradores informaron la tenencia de pesos en sus declaraciones juradas impositivas o si demuestran que cobraron pesos en operaciones anteriores, probablemente requieran que la compra sea en pesos. En ese caso, los vendedores de los inmuebles destinarán los pesos recibidos a sus próximas operaciones. En este caso el problema fiscal se produce cuando, no obstante que la operación se registre en pesos y al tipo de cambio del dólar formal, el comprador pague en dólares, o bien, pague en pesos pero tomando el tipo de cambio del dólar informal. Cuando ello ocurre, la brecha entre el dólar formal y el dólar informal provoca operaciones “en negro” entre las partes.

PROPIETARIOS - INQUILINOS ALGUNAS PAUTAS PARA EVITAR CONFLICTOS

Letras chicas, falta de conocimiento o malas prácticas, suelen llevar a fricciones de diversa índole entre dueños e inquilinos, que en ocasiones desembocan en pleitos que pueden ser evitados. Los desacuerdos se suceden en tres instancias de la relación: previo a la firma del contrato, durante el transcurso del mismo y en su finalización. Un punto de conflicto deviene del contrato de reserva. En el mismo, la inmobiliaria solicita al locatario un anticipo, a veces del equivalente a un mes o un poco más, sujeto a la evaluación de la documentación que presentan, de ellos y el/los garantes: "Si después de la evaluación, la documentación no es suficiente o el dueño decide que no da con el perfil de locatario que buscan, muchas veces no sólo sobreviene la no firma del contrato sino que no se les devuelve el monto de la reserva", explica el doctor José Griselli, Secretario de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI). Si en teoría el locatario ha dado un anticipo de por ejemplo, 1500 a 2000 pesos, el propio proceso termina siendo más caro: "Algunas inmobiliarias suelen argumentar que el locatario no llamó, se pasó el tiempo estipulado u otra serie de argumentos. Si la persona acciona de alguna manera seguramente lo devuelven, pero muchos inquilinos, por el poco dinero que representa, ni siquiera se les ocurre hacer un reclamo judicial porque sienten que no vale la pena", comenta el abogado Hugo Restivo. A la vez, un problema que suelen enfrentar los propietarios en esta instancia es la falta de solvencia del inquilino y la validez de la garantía. Con el afán de alquilar la propiedad, muchos locadores que no requieren los servicios de inmobiliarias, no piden garantías o bien no verifican adecuadamente su situación: "Se encuentran con personas muy inescrupulosas que salen como garantes, las denominadas "garantías compradas". Al tiempo esa garantía cambia de titular y ante una potencial falta de cumplimiento de su inquilino, si quieren ejecutar, se encuentran con que el garante no tiene más esa propiedad" destaca Armando Caputo, Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. Para evitar riesgos futuros, es necesario que el dueño invierta el tiempo y dinero necesarios en corroborar el perfil de su locatario. "Los contratos cubren al propietario, pero es necesario chequear que el inquilino tenga los ingresos necesarios para hacer frente a sus obligaciones, saber quién es y qué hace" afirma Caputo. EL ESTADO DEL INMUEBLE El estado del inmueble también es otro punto de fricción. Al momento de la firma del contrato es necesario constatar el perfecto estado del mismo. "La particularidad que tiene el contrato de locación es que el locatario debe cumplir con su obligación dándole al locatario el uso y el goce de las cosas, habitabilidad y funcionalidad", indica Griselli. Un problema muy frecuente con los departamentos a estrenar suele ser que tenga luz de obra o el gas no esté habilitado. Pero en departamentos de años, también es frecuente que no funcione bien el horno, el calefón o esté tapada una cañería. Por ello, es recomendable el detalle más exacto posible del estado del inmueble: "A esos efectos, es conveniente especificar por contrato lo que se entrega (muebles de cocina, baño completo, etc). Suele ser más común en los departamentos de nivel, donde también se indican los materiales de los mismos", señala Restivo. De todas formas, muchos inquilinos no reparan en este punto y avanzan con el contrato: "A veces firman el contrato igual porque el dueño se compromete a arreglarlo en cierta cantidad de tiempo, pero el contrato empieza a transcurrir y el arreglo no se hace", aporta Griselli. La salida, si no hay consensos, es iniciar un reclamo con envío de cartas documento, que muchas veces termina con mediaciones que no siempre tienen un resultado favorable. "El dueño argumenta que el inquilino sabía lo que estaba firmando (que el inmueble se entrega en condiciones óptimas de uso). En un porcentaje menor de los casos, suele haber una suerte de descuento en el alquiler y, raramente, un reintegro total de lo que se abonó al inicio del contrato en término de comisión y depósito en garantía", comenta Griselli. Para el inquilino, no suele ser recomendable accionar por propia cuenta: "Mucho para discutir el locatario no tiene si ya ha firmado. Si el inmueble cuenta con un falencia grande (vicio oculto), nunca es recomendable responder con un recorte en las expensas o en el monto del alquiler, porque no hay seguridad de ganar el reclamo. Lo que conviene es hacer el reclamo formal y continuar pagando normalmente", sugiere Restivo. EXPENSAS, SERVICIOS E IMPUESTOS En términos de impuestos, el pago del ABL corresponde al locador. "Hay que tener cuidado si se firma un contrato en no confundir estos términos, dado que es un impuesto que se relacionada con la capacidad contributiva del dueño del inmueble, le corresponde a él en carácter de titular", señala Griselli. El resto de pago de servicios corresponde al inquilino. "Todos los servicios que implican un consumo que usufructúa el locatario corresponde que él lo pague, es un punto que no se discute", aclara Caputo. Un punto de altísima conflictividad son las expensas. "Las expensas comunes (A) implican los gastos del consorcio constantes de todos los meses, si hay un gasto adicional, como una instalación nueva de gas, refacciones estructurales o remodelaciones, se detallan como extraordinarias", precisa Caputo. Si por contrato se estipula que el locatario se hace cargo de las expensas totales, el problema sobreviene con la liquidación de una expensa extraordinaria. "El locador argumenta que el inquilino se comprometió a pagar todas las expensas siendo que a él le corresponde sólo pagar las expensas comunes, las extraordinarias corresponden al dueño pero hay que aclararlo en el contrato", subraya Griselli. En el punto de pago de expensas y servicios, una gran responsabilidad que suelen olvidar los propietarios es el control sobre el cumplimiento de su pago. Si la inmobiliaria se encarga de controlar la propiedad, hay un seguimiento sobre los gastos que, de lo contrario, puede ser un gran dolor de cabeza. Por desidia o por asumir que existe un contrato privado, algunos titulares no controlan esos gastos y sólo les interesa que estén con el alquiler al día. "Tienen que saber que si hay mora en el pago de las expensas, e independientemente del contrato privado, el responsable del pago de las expensas ante la administración es el propietario, porque cuando compra declara conocer el reglamento de co-propiedad que rige al edificio. No puede invocar la falta de conocimiento de esa situación", señala Caputo. El problema se presenta porque los propietarios suponen que si las expensas están a cargo del inquilino, éste las tiene que pagar sí o sí. "Es así por una cuestión contractual, pero si no las paga, la acción va contra el titular de la unidad. Lo ideal ante esa situación sería concurrir a la administración, ponerse al día con las deudas y, en lo privado sí, notificar la irregularidad ante el garante correspondiente", puntualiza Caputo. ROTURAS Y ARREGLOS Entre los problemas domésticos más comunes se encuentran la rotura de una cocina, calefón o de un caño. Los parámetros para definir a quién le corresponden los gastos tienen que ver con el tipo de artefacto que sufre los desperfectos: "Humedad o filtraciones por humedades son arreglos estructurales que jamás debe asumir el locatario porque implica arreglarle el inmueble al locador cuando éste último tiene que asegurar las condiciones de habitabilidad", señala Griselli. Cierto es que en este ámbito existen zonas grises derivadas del uso que resultan difícil de esclarecer. "El inquilino debe mantener los artefactos [cocina, calefón, estufa, etcétera] en el mismo buen estado que los recibió, pero también es igualmente cierto que existe un tiempo que los desgasta por un uso normal y no abusivo. Son cuestiones ambiguas que generan rispidez", reconoce Caputo. La rotura de un calefón, el arreglo de una puerta blindada, un techo o una pared no se consideran costos de mantenimiento sino de reposición. "Este tipo de gastos no son menores, exceden a veces lo que uno paga de alquiler. Los gastos de mantenimiento que corresponden al inquilino son los comunes, una llave de luz, un cuerito, pérdida de un caño exterior (no interno) y arreglos menores sobre la cocina o el calefón", enumera Griselli. Otro de los motivos de conflicto son los problemas de convivencia. "Está entre los motivos que más crispación genera en los propietarios porque generan una conflictividad grande con otros co-propietarios -señala Caputo- Es más que nada un problema de educación, de respeto de las normas elementales de convivencia, inquilinos que hacen ruidos o ponen música en horarios y días que no corresponden" Otra sorpresa con la que pueden encontrarse los dueños, es que la propiedad ha sido subalquilada con otros fines. "Todo contrato debe incluir la cláusula de prohibición del subalquiler. A veces ocurre que los dueños lo ponen formalmente, pero en la práctica piensan que si el alquiler se paga y la convivencia con el resto es buena, no importa quién sea, pero es un peligro potencial", advierte Restivo. En los contratos se tiene que dejar claro que una parte es el locador y otra, el locatario. "Si se subalquila a terceros se estaría facultando al inquilino para que disponga de esa unidad a su gusto. Si se demuestra esto último se puede pedir el desalojo", aclara Caputo. LAS SECUELAS DE LA INFLACIÓN "No existen contratos por un año, el mínimo legal de un contrato por vivienda es de dos años. Aun si se lo proponen, el locatario puede exigir el mínimo legal de dos años. Por plazos menores a un año se trata de contratos temporarios, destinados por ejemplo a turismo" señala Griselli. "Si bien no existe ajuste por inflación, no es menos cierto que lo que se pactó hace un año, hoy tiene otros valores -apunta Caputo- De manera que los propietarios tiene que tomar recaudos para que de común acuerdo entre las partes se llegue a un valor que permita una rentabilidad potable. Es un tema complejo sin un valor dólar concreto o algún tipo de variable a la cual referenciar" Respecto de la indexación o algún tipo de ajuste en el costo del alquiler, Griselli aclara que está absolutamente prohibido. "Cualquier cláusula en ese sentido es nula, como también las que indican que cada seis meses se van a sentar a renegociar el monto del alquiler", advierte. La mayoría de los contratos que hacen ahora sortean esa prohibición estableciendo un aumento preacordado para el segundo año de contrato. "La forma de sortear los costos por inflación es calcular el costo total de alquiler en dos años y establecer un monto para el primer año y otro para el segundo. Con ese ajuste de un 20%, 30%, el dueño espera equilibrar la inflación esperada para el próximo período sin desvalorizar la propiedad con el consentimiento del locatario", resume Restivo. EL CONFLICTO CON LAS GARANTÍAS Superados los seis meses de contrato, el mínimo que prevé la ley, el inquilino ya puede avisar con sesenta días de antelación la voluntad de rescindir el contrato. "Cabe destacar para despejar una duda muy común que si al mes cuatro se avisa con sesenta días de anticipación mediante carta documento que se quiere salir del contrato, se puede concretar después del mes seis.", indica Griselli. Si se rescinde el contrato antes del año se paga a modo de penalidad un mes y medio de alquiler. Superado el año, el equivalente es a un mes, sujeto a devolver el inmueble sin deudas y en condiciones. Por el lado de los propietarios, la voluntad de rescindir el contrato sólo es válida en caso de incumplimiento del inquilino. "Si incumple alguna de las cláusulas que firmó es causal de rescisión a plena voluntad del locador. En ese caso se envía la carta documento correspondiente informado la rescisión del contrato y se anulan los derechos y obligaciones a partir de esa fecha. Tema posterior será la ejecución de las deudas posibles que tenga el inmueble y el pedido de desalojo", subraya Restivo. Por fuera de esta situación puntual, el locador no está facultado a actuar en este sentido. "Sólo si el contrato dice expresamente que se lo puede rescindir en cualquier momento, no es posible, a menos que se llegue a un convenio con el inquilino. Si éste cumple con todo, nunca puede pedir el desalojo porque necesite disponer del inmueble u otro motivo, la ley en ese caso es proinquilino , agrega el especialista. La devolución del depósito en garantía es un gran problema común a casi todos los contratos. "El depósito es un contrato adicional que se firma entre las partes donde el dinero se entrega a condición de entregar el inmueble en las condiciones que se brindó originalmente, libre de deuda de expensas y servicios", afirma Restivo. Pero muchos dueños se comprometen a entregarlo de un mes a sesenta días finalizado el contrato: "Lo que ocurre es que pasan esos días y el dueño argumenta que entró al inmueble y que encontró que tenía un caño roto u otros desperfectos y que utilizó el dinero para arreglarlo, por lo tanto no te lo devuelven", comenta Griselli. Sin embargo, el uso del depósito en garantía no es discrecional. "Para evitar esta situación locador y locatario deben revisar el mismo al finalizar el contrato, constatar el estado y devolver en el acto el depósito, de lo contrario alguna persona puede haber entrado al inmueble y generar algún daño, no es posible saberlo con seguridad. No existe motivos para no devolverlo si el inmueble está en condiciones" señala Griselli. Pero tampoco es un dinero del que tenga que disponer el inquilino, si bien algunos lo canjean por el pago de los últimos dos meses de alquiler, de forma convenida con el titular. "Si el locador no lo quiere usar para eso, el inquilino quedaría debiendo los dos últimos meses de locación, lo que acarrearía problemas. El locatario tampoco dispone del depósito a discreción, sólo se le devuelve al constatar el estado del inmueble y el libre deuda una vez finalizado el contrato", concluye Restivo..

DOLARES - COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Sucede que tras la importante caída que exhibe la compraventa de propiedades -y el descenso que abate la demanda de alquileres- en los últimos días se sumó un choque de posturas por la presentación de un proyecto de ley que promueve el uso de moneda local en el mercado del ladrillo. De un lado, el Gobierno con la defensa del texto de un hasta entonces poco conocido por muchos, Edgardo Depetri, quien en su iniciativa propone la "pesificación" de los "contratos, acuerdos y convenciones" para el alquiler, compra y venta de bienes muebles e inmuebles. En el extremo opuesto, los agentes del segmento inmobiliario que, encabezados por empresarios como Luis Ramos, titular de LJ Ramos, salieron al cruce en duros términos frente a la iniciativa oficial. "¿Por qué no puedo hacer lo que se me da la gana con mi plata? Yo me la gané legalmente. Y voy a apostar al dólar por que el peso argentino no es visto como reserva de valor. ¿Por qué entonces me hablan de pesificación?", disparó Ramos, en polémicas declaraciones radiales. inShare "Gran hermano" oficial: crece el control a inmobiliarias y mandan ahora al "confesionario" a los "quejosos" de la pesificación 21/06/2012 Unas 100 empresas recibieron notificaciones para que presenten todo tipo de documentación: desde propiedades que ofrecen, datos de los dueños y la forma en que fueron pactadas transacciones previas. Todo esto, en medio de las quejas de muchos titulares sobre la política cambiaria. Los detalles Por Patricio Eleisegui Se dispara la polémica en el sector inmobiliario. Sucede que tras la importante caída que exhibe la compraventa de propiedades -y el descenso que abate la demanda de alquileres- en los últimos días se sumó un choque de posturas por la presentación de un proyecto de ley que promueve el uso de moneda local en el mercado del ladrillo. De un lado, el Gobierno con la defensa del texto de un hasta entonces poco conocido por muchos, Edgardo Depetri, quien en su iniciativa propone la "pesificación" de los "contratos, acuerdos y convenciones" para el alquiler, compra y venta de bienes muebles e inmuebles. En el extremo opuesto, los agentes del segmento inmobiliario que, encabezados por empresarios como Luis Ramos, titular de LJ Ramos, salieron al cruce en duros términos frente a la iniciativa oficial. "¿Por qué no puedo hacer lo que se me da la gana con mi plata? Yo me la gané legalmente. Y voy a apostar al dólar por que el peso argentino no es visto como reserva de valor. ¿Por qué entonces me hablan de pesificación?", disparó Ramos, en polémicas declaraciones radiales. Pero este enfrentamiento de posturas, aseguraron a iProfesional.com fuentes del segmento inmobiliario, habría ido más allá de lo discursivo a lo largo de la última semana. Así, empresarios y agentes de ventas indicaron a este medio que el Gobierno comenzó a ajustar ciertos controles sobre, precisamente, las firmas que explicitaron en los medios su oposición a cualquier medida "pesificadora". Tales afirmaciones sin dudas reavivan el fuego de la polémica. Y agigantan el distanciamiento de varios empresarios del sector respecto de la política cambiaria llevada a cabo por el Ejecutivo, al verse claramente perjudicados. En tanto, desde el oficialismo, los funcionarios evitan buscan salir al cruce de los comentarios vertidos en contra de la avanzada pesificadora y, más bien, buscan medir el impacto sobre las distintas ramas de actividad. En este contexto, desde varias inmobiliarias confirmaron que ahora, al derrumbe en el nivel de operaciones, se les ha sumado otra preocupación: los fuertes controles oficiales. "Básicamente, se apersonaron algunos agentes del fisco y dejaron un requerimiento en el que hubo que detallar todo lo que se ofrece y los clientes con los que se opera", afirmó a iProfesional.com una fuente de LJ Ramos. "Hubo que especificar todo, desde los inmuebles que están a la venta o alquiler hasta el detalle de quiénes son sus titulares y aquellos que compraron en el último tiempo. También los movimientos efectuados en dólares, entre otros puntos", agregó. Movimiento general La fuente consultada -que pidió estricto off the record- aseguró que los pedidos de información se multiplicaron y alcanzaron a buena parte de las inmobiliarias, muchas de las cuales no ven con buenos ojos la iniciativa pesificadora de Depetri. Según el vocero, además de LJ Ramos, el Gobierno también puso la lupa y se aprestó a recabar datos en firmas como "Toribio Achaval, Tizado, Bulrich, y Castro Cranwell, entre otras". Consultado por este movimiento, Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, reconoció que hubo varios pedidos de requerimientos, aunque aclaró que todos dentro de las exigencias legales y como parte de las funciones de control del fisco. "Es algo que el Gobierno está habilitado a hacer. A mí me solicitaron lo mismo. De todos modos, es cierto que llegaron en un momento particular por todo lo que viene pasando en las inmobiliarias", comentó a iProfesional.com. El empresario indicó, además, que en las últimas dos semanas la lupa oficial y los pedidos de información detallada se hicieron abarcativos a unas "100 empresas de la Ciudad de Buenos Aires y el interior del país". "Lo que hay que declarar es precisamente qué es lo que estás ofreciendo a la venta, quién es el dueño, en qué moneda lo estás comercializando. Y cuáles fueron los últimos movimientos de la empresa", detalló. Suspicacias de fondo Más allá de lo dicho por Armando Pepe, no faltan los empresarios del sector que aseguran haber tenido que declarar no sólo cómo está compuesta la oferta de inmuebles, sino aspectos que hacen al movimiento interno de cada inmobiliaria. "Es una manera de meterle más presión al sector, justo en un momento en el que muchos titulares de agencias elevan sus voces de alerta sobre las consecuencias que trae la pesificación", expresó a iProfesional.com un referente del sector. Y agregó: "En nuestro caso se nos exigió nómina de empleados, sueldos que perciben, sistema de comisiones y otras cuestiones." El directivo señaló que "también se puso la lupa sobre el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles). Sobre todo, para ver quién cumple o no con las pautas de control y declara todo lo que vende", añadió. Cabe destacar que El COTI obliga a quien pone en venta una propiedad por encima de los $300.000 a informar a la AFIP los datos relevantes de la operación. "Los controles sobre las inmobiliarias comenzaron hace poco más de una semana. Por temor a represalias en el sector el tema se manejó con mucha cautela y perfil bajo. Más aun, en un momento agitado como este, en el que muchas de las inspecciones cayeron en aquellas cuyos dueños habían hecho públicas los riesgos que trae aparejada la pesificación", destacó la fuente. A rezarle a "San Moreno" A la par de las "visitas" del fisco, los dueños de inmobiliarias siguen en la búsqueda de alternativas para presentarle al Gobierno para que la actividad no siga "barranca abajo". Pero, antes que eso, algunos titulares deberán hacer "buena letra" y dejar de mostrarse reacios al avance pesificador que el oficialismo busca plasmar. En este sentido, fuentes cercanas al Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (CUCICBA), aseguraron a iProfesional.com que desde la entidad se propuso a muchos de ellos "llamarse a silencio y evitar las declaraciones contra la política oficial hasta que se serenen las aguas". Y, en paralelo, la organización "prepara un comunicado en tono conciliador para ver si el Gobierno abre un canal de diálogo con las inmobiliarias que más sufren el peso del ‘cepo' establecido sobre el dólar". Pero este no viene a ser el único movimiento efectuado por los empresarios para mejorar la situación comercial. Según precisaron a iProfesional.com desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), representantes de CUCICBA se reunieron durante la última semana con Guillermo Moreno a fin de solicitarle la implementación de medidas que agilicen la compraventa de propiedades. "El resultado no fue todo lo esperado. De una forma u otra, dio a entender que mucho no puede hacer ya que no depende de él. Por ende, habrá que esperar a ver qué decisión toma el Gobierno para frenar este derrumbe en la actividad que ya hizo que muchos achiquen personal o cierren puntos de venta", concluyó el directivo.

COMPRA DE DOLARES - DEUDA EN ESA MONEDA - FALLO

Una jueza federal neuquina habilitó a una persona a comprar u$s125.000 para cancelar un préstamo hipotecario, al admitir un recurso presentado contra las medidas implementadas por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para regular el sistema cambiario. La jueza federal Carolina Pandolfi hizo lugar al pedido de un petrolero neuquino para adquirir la moneda estadounidense y llevar adelante una operación inmobiliaria. Esta es la primera medida favorable a los contribuyentes ya que se habían rechazado varias presentaciones judiciales, como la de un abogado marplatense al que se había referido Cristina Kirchner en un discurso. En este último caso, el juez aceptó el recurso de amparo pero rechazó las cautelares, al entender que no había riesgo por la demora de la decisión. La AFIP será notificada este mismo miércoles y desde ese momento tiene un plazo de 2 horas para ejecutar la disposición judicial. Desde que se puso en práctica las regulaciones para la compra de divisas, hubo en todo el país distintas presentaciones judiciales, aunque en todos los casos fueron rechazadas esas requisiciones. Qué derechos tienen los ahorristas argentinos Luis Dates y Santiago Maqueda, profesores de Derecho Administrativo de la Univerdad de Buenos Aires (UBA) y Austral, consideraron que las restricciones a la compra de dólares por parte de personas (ya sean físicas o empresas) podrían ser objeto de críticas desde el punto de vista constitucional por diversas razones. Esto es así, según los expertos, debido a que las medidas gubernamentales no se fundan en ninguna ley formal emanada del Congreso. Del mismo modo, el abogado constitucionalista Félix Loñ cuestionó al Gobierno tras la decisión de reforzar los controles a personas que decidan viajar al exterior y consideró que esta medida "viola" la Carta Magna. Para el especialista, "se está alterando el derecho de propiedad, de nuestra propiedad, no puede haber arbitrariedad. Se viola la Constitución en todos los artículos y se la está quebrando". "La Constitución dice que todos los habitantes gozan de sus derechos y, a su vez, también sostiene que tales derechos y garantías no podrán ser alterados por las leyes que reglamenten ese ejercicio", agregó. Asimismo, señaló que siempre que la AFIP no compruebe que el dinero es producto de operaciones de "lavado", ese dinero es válido y legítimo para decidir qué hacer con él. Por último, consideró que se trata de un "avasallamiento a los derechos y garantías de las personas", al tiempo que aseguró que no hay ninguna justificación legal a los controles como así también a las limitaciones a la compra de dólares. Dates y Maqueda coincidieron en que las medidas adoptadas por el Gobierno podrían cuestionarse por "irrazonables", ya que violan el derecho de propiedad. "Parecería que un condicionamiento a la adquisición de moneda extranjera con distintas finalidades (ahorro, gasto en el extranjero, adquisición de inmuebles), por razones de fiscalización tributaria, no sería razonable: la AFIP cuenta con otros medios menos lesivos de la propiedad -como los que usa sobre el resto de las operaciones- para lograr los mismos o mejores resultados", indicaron. En tanto, el abogado constitucionalista Gregorio Badeni explicó que el Estado puede adoptar medidas que impidan la libre comercialización de moneda extranjera si la finalidad fuese la preservación del valor del peso. Sin embargo, remarcó que esa situación "sólo podría hacerse por una ley del Congreso que faculte al Poder Ejecutivo para esa tarea, en tanto que éste, mediante un decreto, podría subdelegar en algún ministerio o, eventualmente, en el Banco Central". En concreto, para Badeni el problema radica en que la AFIP no tiene como atribución la de regular, participar o intervenir el mercado cambiario. Y en el mismo sentido se manifestó Alicia López, ex gerente del Banco Central, quien afirmó que las tareas que está haciendo el organismo de recaudación le corresponden, pura y exclusivamente, al BCRA. Qué hacer ante la imposibilidad de comprar dólares En cuanto a las alternativas procesales que tienen los afectados, los especialistas destacaron que existen al menos cuatro. En efecto, Dates y Maqueda puntualizaron que los ahorristas pueden: 1) Impugnar las normas de la AFIP sin que ésta haya denegado aún una operación. En tal caso, se podría evaluar la posibilidad de accionar judicialmente mediante el inicio de una pretensión declarativa de inconstitucionalidad. 2) Plantear en sede administrativa un "reclamo impropio", donde se solicite la derogación de los actos administrativos de alcance general. Si es denegado, quedará abierta la posibilidad de acceder a la Justicia. 3) Interponer un amparo, argumentando que el fisco habría afectado derechos constitucionales de manera manifiestamente ilegítima, siempre que se hubiese denegado la autorización para adquirir las divisas. 4) Tomar la vía administrativa, con el consecuente agotamiento que implica tener que interponer recursos y esperar un resultado desfavorable para luego acudir a las instancias judiciales. Luego recordaron que hay que tener en cuenta que la jurisprudencia es cada vez más restrictiva con respecto a la procedencia del amparo, sobre todo si se trata de cuestiones patrimoniales como ésta. Por su parte, Laura Calogero, del Colegio de Abogados de la Capital Federal, explicó que "no es ilegal que el Gobierno quiera controlar el mercado", y advirtió que "no es que la gente no pueda ahorrar, sino que no puede elegir esta forma de ahorro". No obstante, remarcó que se puede pedir la ilegalidad de la medida cuando, por ejemplo, una persona pactó una operación en dólares y luego no puede hacerse de ellos para complementar la transacción. Otro ejemplo donde puede utilizarse esta opción sería cuando quien quiere hacerse de los billetes verdes señó una casa y, luego, no puede cancelar la deuda por no obtenerlos. "Ahí sí podría pedir un amparo para comprar el dinero necesario para afrontar sus obligaciones", expresó Calogero.

FIDEICOMISOS - AFIP

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) avanza en la construcción del "cerco antievasión" que alcanzará a las empresas y particulares que recurren a los fideicomisos como instrumentos de financiamiento. A tal fin, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray profundizó las herramientas de control que recaen sobre los administradores de los fideicomisos constituídos en el país o en el exterior. Como principal cambio, se destaca la incorporación de una nueva obligación por la cual los fiduciarios disponen de 10 días hábiles administrativos para informar cualquier cambio que se produzca en el fideicomiso. La avanzada persigue dos claros objetivos. Por una parte, potenciar el cruce de datos con las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales, que los inversores en fideicomisos ya presentaron ante la AFIP. Por otra parte, el fisco nacional busca que la adjudicación de las propiedades -en los fideicomisos inmobiliarios- se realice al valor de plaza o mercado y no al costo. De esta manera, las autoridades tributarias quieren controlar de cerca el comportamiento de los administradores de los fideicomisos, al obligarlos a registrar la constitución, tranferencia de participaciones o entrega de bienes -entre otros-. Cómo quedan los nuevos controles En primer término, la nueva normativa se encarga de reformular el régimen de información anual. Así, quienes cerraron su ejercicio fiscal el 31 de diciembre pasado, estarán obligados a suministrar los datos ante el fisco entre el 27 y el 31 de julio próximo, de acuerdo a la terminación del CUIT. En líneas generales, se solicita declarar los siguientes datos respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios: Apellido y nombres. Denominación o razón social. CUIT, CUIL o CDI. Clase o tipo de fideicomisos utilizados. El objetivo de la norma es que el organismo de recaudación cuente con datos para cruzar con los que fueron proporcionados a través de las recientemente presentadas declaraciones de Ganancias y Bienes Personales. Información al instante Por otro lado, bajo el título de "Registración de operaciones", la AFIP pone en marcha una nueva exigencia que deberá ser cumplida por los sujetos que actúen como fiduciarios (administradores) de fideicomisos -financieros y no financieros- constituidos en el país, respecto de las siguientes operaciones: Constitución inicial de fideicomisos. Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación. Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos. Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución. Modificaciones al contrato inicial. Asignación de beneficios. Extinción de contratos de fideicomisos. La obligación de registrar las operaciones anteriormente detalladas también deberá ser cumplida por: Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior. Residentes que actúen como fiduciantes y/o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones. Vendedores o cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en la Argentina, respecto de las transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos. La información deberá ser suministrada ante la AFIP "dentro de los 10 días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha de formalización de la operación". Cruces de datos Las declaraciones de administradores de los fideicomisos se confrontarán contra las presentaciones anuales de Ganancias y Bienes Personales que los inversores ya presentaron ante el fisco nacional. Una vez procesadas, las autoridades fiscales podrán avanzar sobre las inconsistencias advertidas. A modo de ejemplo, resultaría curioso encontrar el caso de un contribuyente que figurara como un fuerte inversor en fideicomisos y que no haya presentado las mencionadas liquidaciones. Ante tal posibilidad, la AFIP podrá realizar el cruce de los montos en cuestión en relación a la posición anual informada y, en caso de que surjan inconsistencias, los operadores deberían explicar el origen del dinero. Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó oportunamente que "los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquéllos". En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que "se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados". En igual sentido, el consultor tributario Marcelo Domínguez explicó que "el régimen que recae sobre los administradores de los fideicomisos, evidentemente, apunta a facilitar el cruce de información". Este mecanismo de control "se verá facilitado para la AFIP, porque se ha previsto que los administradores (fiduciarios) transfieran anualmente y en forma electrónica los datos de CUIT, CUIL o CDI de los inversores (fiduciantes) que aportan los bienes o el dinero", agregó Domínguez. "Por lo tanto, a través de tales cruces, el fisco podrá corroborar que el dinero y los bienes que entregan los inversores al administrador, durante cada año calendario, estén informados por los operadores en su declaración jurada de Ganancias del mismo año", advirtió el tributarista. "Por ejemplo, el organismo de recaudación podrá constatar que los conceptos entregados por el fiduciante -persona física- al fiduciario anualmente, estén informados por el primero como bienes al 31 de diciembre de ese año (cuando el fiduciante revista también el carácter de beneficiario y de fideicomisario), o bien, que estén declarados por el fiduciante como monto consumido en el año (cuando el fiduciante no revista el carácter de beneficiario ni de fideicomisario)", concluyó Domínguez.

Alquileres Temporarios - FALLO

1.- El caso La sentencia que comentamos fue recientemente dictada por el Juzgado Nacional en lo Civil n. 52, en autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado. Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, LL 21/04/2009). Por el contrario, en el caso que aquí analizamos brevemente, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del Reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble de marras, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad. 2. La sentencia. La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de “casa-habitación” previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles “destino comercial” a las unidades. El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna. En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje. Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de claúsulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística. Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante. El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido. El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800. 3. La actividad comercial versus Reglamento. La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios. Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso. El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

DOLARES - ALTERNATIVAS CANCELACION DEUDAS EN ESA MONEDA

¿Cómo puedo cancelar y qué derechos me asisten si contraje una deuda en dólares y no puedo conseguirlos?". Esta resulta ser una consulta que, según confiesan los abogados de los distintos estudios jurídicos, grandes y medianos, se escucha en forma casi recurrente por parte de particulares, desde que el Gobierno vedara el acceso de dólares al público. Es que la medida fue tan imprevista como desconcertante. Ante la ello, los letrados se limitan a responder que algunas normativas son aplicables a nivel general, independientemente del contrato firmado, si bien luego solicitan copia del acuerdo para revisar algunas particularidades. Pero este "corralito al dólar" no sólo afecta a los particulares. También complica a muchas empresas, que se ven imposibilitadas para cumplir con el pago de facturas por servicios "dolarizados" contratados en el exterior. Sucede que las nuevas regulaciones hacen que deba solicitarse autorización previa a la contratación (Declaraciones Juradas Anticipadas de Servicios). El problema es que la operatoria termina transformándose en una gran traba burocrática, habida cuenta de la cantidad de papelerío que debe presentarse para conseguir una validación que, en general, no suele llegar en tiempo y forma. En el caso de los particulares, el "grupo" de los más preocupados incluye a todos aquellos que contrajeron un compromiso para la cancelación de cuotas en dólares, ya sea para la compra de un terreno que forma parte de una "ciudad pueblo" -compuesta por múltiples barrios cerrados- o bien de un inmueble. En este sentido, cabe indagar acerca de si puede ser exigible para una contratación de este tipo una moneda que no sea la de "curso legal". Y la respuesta de los abogados consultados es que sí. "Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil", afirma a Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo. La especialista detalla el texto de la cláusula de la legislación vigente, que dice: "Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento". ¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir? Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, "los contratos no sólo deben ser celebrados e interpretados de buena fe, sino que también esta premisa deberá ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes entendieron o pudieron entender al momento de pactar". En términos prácticos, el experto señala que quien acordó un compromiso de cancelación en billetes verdes, "de buena fe", deberá cancelar la deuda contraída en billetes verdes. Clara está que, ante las restricciones, comienza a jugar otra variable. Y es el valor de la divisa estadounidense en el circuito oficial y en el paralelo. En este sentido, la tendencia de muchos argentinos es la de recurrir al dólar blue como una forma alternativa para aprovisionarse de divisas, si bien esta alternativa resulta más onerosa. En el caso de la cotización en plaza oficial este medio consultó acerca de qué sucede si en un futuro el valor se dispara a niveles extremadamente altos, si bien éste un escenario que por ahora luce como muy poco probable. La citada norma prevé que "...si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato". Por lo tanto, este precepto legal podría ser invocado cuando las circunstancias hagan que se torne excesivamente dificultoso el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Máxime, cuando las partes desconocían y estaban ajenas a las complicaciones que sobrevendrían al momento de firmar el acuerdo. Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el contribuyente sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado. "Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial. Se están desactivando negocios; cuando se trata de nuevos proyectos, éstos se dilatan en el tiempo", señala Vítolo. En el caso de los contratos celebrados en moneda extranjera los expertos remarcan que, en la Argentina, la imposibilidad de hacerse de dólares no es nueva, sino que es "cíclica". Por tal motivo, muchos acuerdos volvieron a prever esta eventualidad, tal como ocurría en las décadas del 70 y 80. Y ésta es la tendencia que irá en ascenso a medida que surjan más restricciones. Fideicomisos al costo Tal como diera cuenta iProfesional.com, en el caso de un particular que se sume a un proyecto desde boca de pozo, la tendencia que se va imponiendo en el mercado es la de una cancelación mixta. Es decir, abona: • En dólares, un proporcional que suele representar la incidencia del terreno, que suele ser de un 30%. • En pesos, el componente de materiales, mano de obra y otros gastos. Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales puede llegar a ubicarse entre los u$s1.200 y u$s1.400. "Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes", afirmaba a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa. ¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? "Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)", decía Luis Ramos, presidente de LJ Ramos. De modo tal que, en estos casos, al tener el interesado que pagar dólares en el "arranque" para sumarse al proyecto -y luego cancelar el saldos en cuotas en moneda local- la falta de billetes verdes en el mercado le resulta indiferente. Mecanismo de pago alternativo Sin embargo, existen proyectos de mayor envergadura, como puede ser el desarrollo de una "ciudad pueblo" o de un loteo que conformará en un futuro un complejo de barrios cerrados, para el que se requiere de varios años de trabajo en cuanto a movimientos de suelo y preparación de infraestructura. Para sumarse, muchos particulares avanzan en la compra de terrenos asumiendo para ello el compromiso de pagar 24 o 36 cuotas en dólares. En este sentido, comienza a hacerse común el ofrecer modos alternativos de pago. Uno de ellos es la posibilidad de cancelar con bonos o acciones que coticen aquí y en Estados Unidos. ¿Por qué esta modalidad? Porque le permite al desarrollador practicar el "conta con liqui", que es la forma legal de sacar divisas fuera del país, si es que así desea hacerlo. Es decir, recibe títulos como forma de cancelaciones parciales (las cuotas) que luego puede transformar en dólares y dejarlos en una cuenta externa. Entre los más solicitados figuran el Boden 2012, el Boden 2015 y el Bonar 2017. Pero también pueden ser papeles de compañías que cotizan bajo la forma de ADRs ("American Depositary Receipts", que son certificados negociables de acciones argentinas que cotizan en Nueva York). Desde la city porteña, los operadores afirman que las más demandadas para la práctica del "conta con liqui" son Tenaris, Grupo Financiero Galicia y Banco Macro. ¿Cómo se redacta una cláusula de este tipo? En la práctica, la redacción que utilizan los desarrolladores suele ser de este estilo: "El vendedor tendrá derecho de exigir al comprador el pago de los importes adeudados en virtud del contrato suscripto en dólares estadounidenses, según las siguientes opciones: • Mediante la entrega de títulos de la deuda pública argentina, en una cantidad tal que liquidados en un mercado del exterior, y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada. • Mediante la entrega de títulos de deuda o de acciones de empresas privadas argentinas, emitidos y con cotización o negociación en dólares estadounidenses en el exterior, en una cantidad tal que liquidados y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada". Cláusulas "amigables" Martínez Niell indicó que "para facilitar la continuidad del contrato y la obtención de una solución favorable, las partes pueden acordar la posibilidad de reajustar las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio". Por ejemplo, puede pactarse que cuando se modificaren o hicieren aplicables nuevos requerimientos que tengan directa repercusión en la posibilidad de cumplimiento de las condiciones convenidas, las partes negociarán de buena fe el establecimiento de condiciones alternativas que reduzcan los efectos desfavorables. "El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo", destacó Martínez Niell. Por ello será fundamental que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad y considerando la buena fe contractual, las partes realicen los mayores esfuerzos posibles para prever alternativas de solución y satisfacción de sus respectivas obligaciones. Los dólares escasean y muchos argentinos que tienen deudas contraídas en esa divisa lucen preocupados. Es que la normativa vigente establece que si se pactó la cancelación en esa moneda deberá pagarse en "verdes". En este contexto, el faltante empuja la demanda del dólar blue y los desarrolladores -en el caso de megaemprendimientos- apelan al pago vía "conta con liqui", que así se va propagando desde la city porteña a proyectos de la economía real.