CONSORCIO DE PROPIETARIOS - INSOLVENCIA

A través de la sanción de la Ley 13.512 en septiembre de 1948, apareció la figura del "consorcio de propietarios" en todos los edificios que pudieron y pueden dividirse en unidades funcionales. Cada unidad funcional tiene su correspondiente "propietario". En concreto, se da esta sub-división en unidades funcionales (UF) en edificios que se afectan al régimen legal de la llamada "propiedad horizontal". Desde entonces y hasta la fecha, sin que haya habido muchos fallos judiciales al respecto, se abrió en la doctrina el debate sobre si estos "consorcios" son "personas jurídicas" de derecho privado, diferentes a los co-propietarios del edificio, con aptitud propia para adquirir derechos y contraer obligaciones. O concretamente no lo son. Es decir, no son más que una suma de voluntades representadas por un "administrador". La ley no los reconoce como "personas jurídicas" diferentes, y más allá de lo que dice expresamente el art. 9 de la ley 13.512, el art. 11 del mismo cuerpo legal habla a las claras que el "administrador" del consorcio es "el representante" de los propietarios para actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Además, no debe perderse de vista que los llamados "consorcios de propietarios" nacen por imperio legal, sus integrantes deben ser propietarios de una o más unidades funcionales, y tienen un "fondo" que se genera por las expensas que abonen los co-propietarios. Tienen cierto "dominio" sobre las partes "comunes" del edificio que se trate, pero no podrían disponer de ellas. No se es integrante por acuerdo entre "consorcistas" . Se forma parte por ser titular de una unidad funcional del edificio o complejo que se trate. Guste o no a los demás co-propietarios. Más: no puede haber edificio subdividido y sujeto la ley 13.512 sin "consorcio", despliegue este actividad de administrar, sin importar el número de unidades (hay consorcios de dos unidades funcionales). En relación a si estos "consorcios de co-propietarios" pueden ser declarados en concurso o quiebra, se sabe que son muy pocos los fallos que trataron el tema y que - además - no marcaron una misma tendencia u orientación. (Consorcio Edificio 9 de julio y Consorcio Calle Perú 1724). Pero lo cierto es que, cualquiera sea la posición que se adopte sobre si son o no "personas jurídicas" diferentes de sus integrantes, estos no tiene una vocación a generar "utilidades" o "dividendos" sino a recaudar lo suficiente para solventar los gastos y servicios "ordinarios" o "extraordinarios". No debería tener grandes inconvenientes en su marcha ya que funcionan como una "comunidad de gastos". Y aún si ello ocurriera, toda la doctrina entiende que si el "consorcio" no tiene fondos suficientes para hacer frente a sus deudas y obligaciones, todos los co-propietarios deben responder por cualquier saldo impago cualquiera sea este frente a sus acreedores. En general, para sustentar esta obligación en cabeza de todos y cada uno de los co-propietarios, que es de carácter "subsidiaria", se entiende aplicable a la cuestión el artículo 1713 del Código Civil Argentino en base a la posibilidad que dan los arts. 16 y 46 del mismo cuerpo legal. En concreto, lo que no se pueda pagar con las cuentas del "consorcio" lo deben afrontar los co-propietarios, en proporción a su porcentual de contribución estipulado en el "reglamento de co-propiedad" , ello sin lugar a dudas.

INMOBILIARIA - DENUNCIAS

El Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI), una organización no gubernamental que defiende los derechos de los inquilinos, convocó a personas afectadas por fraudes o estafas por parte de inmobiliarias a presentar sus casos el martes para elaborar un informe general de la situación en el país. La agrupación llamó a inquilinos afectados por publicidad engañosa o estafas por parte de intermediarios de los alquileres a los que denominó "inmobiliarias buitres" a reportar sus casos por cláusulas abusivas y retención indebida de dinero como reservas y señas que no se devuelven al cliente. El abogado Ricardo Tondo, presidente del CATI, adelantó a DyN que la reunión se realizará el martes a las 13 en Sánchez de Bustamante 1644, edificio al que definió como un "caso emblemático" de su lucha contra las estafas al recordar que tras varias denuncias logró "que hace unos años se lo clausure por problemas de gas". En ese sentido, dijo que van a empezar a denunciar "el martes 13 de las inmobiliarias que engañan a los inquilinos" con cobros indebidos por gastos administrativos injustificables, cobros fraudulentos o impagos sobre la Ley de sellos y garantías extorsivas, entre otras cuestiones. Tondo estimó que en la ciudad "un 80% de los edificios están en problemas y se alquilan igual, casi sin controles oficiales". Ante ello, convocó a los inquilinos argentinos o extranjeros afectados por estafas inmobiliarias de todo el país a denunciar los casos en la reunión del martes o al correo electrónico del CATI, transparenciainmobiliaria@gmail.com para elaborar un informe general de la situación. Abusos frecuentes Entre los casos más comunes de irregularidades en viviendas ofrecidas en alquiler, el centro de Transparencia Inmobiliaria detectó la "entrega de propiedades con fugas de gas o monóxido de carbono", vicios ocultos como "humedades, fallas eléctricas o derrumbes potenciales" y la "retención indebida de dinero, como reservas o señas que no se devuelven al cliente". Asimismo, reportaron "cláusulas abusivas como pesificación en dólares al valor del mercado negro, indexaciones prohibidas por ley, expensas inverificables", "cobros indebidos y garantías extorsivas como exigir garantías de parientes consanguíneos residentes en la misma localidad del bien alquilado". La ONG también incluyó en su listado de veinte situaciones irregulares la existencia de "mafias en los consorcios" que cobran expensas abusivas y falsas reparaciones, y la "cartelización de precios" con indexaciones, incrementos pautados o a negociar previa interconsulta con los operadores inmobiliarios de la zona.

ALQUILERES - NOVEDADES

El mercado inmobiliario que sufrió una brusca caída -que obligó a los propietarios a alquilar sus propiedades a pesar de recibir una renta baja- también se vería afectado si prospera el proyecto de ley del legislador Aníbal Ibarra que promueve regular las "locaciones urbanas". Según información recogida de la red SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), en octubre de 2011 había 2.188 departamentos en renta en el ámbito porteño, que pasaron a ser 2.580 el mes pasado. Lo mismo ocurrió con las oficinas y los locales, donde las ofertas locativas crecieron 22 y 25%, respectivamente, en ese lapso. En este marco, el ex jefe de Gobierno Aníbal Ibarra, lejos de recoger las inquietudes de quienes prefieren alquilar sus departamentos a tenerlos vacíos, presentó una iniciativa de ley para regular los contratos de locación que se realicen en la ciudad de Buenos Aires. La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para los inmuebles urbanos destinados a vivienda. Además, indica que los contratos que fijen plazos menores se considerarán celebrados por el tiempo mínimo establecido en el proyecto. Dicho período será de cuatro años para los restantes destinos. Asimismo, la iniciativa estipula que la fecha de vencimiento para el pago del período de locación correspondiente no podrá ser anterior al día diez de cada mes. También hace referencia a que los alquileres deben pagarse en moneda local, a través de un depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá "hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores". En esa línea Ibarra, promueve que el precio mensual no pueda superar al 0,7% del valor inmobiliario de referencia del inmueble. Para ello, la autoridad de aplicación establecerá y publicará anualmente los valores inmobiliarios de referencia, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios prestablecidos que contemplen al menos: Ubicación. Antigüedad. Aspectos constructivos. Dimensiones. Distribución. Funcionalidad. Servicios asociados. Por otra parte, el titular del bloque Frente Progresista y Popular sostiene que el valor inmobiliario de referencia (VIR) se obtendrá según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP), según da cuenta El Parlamentario.com De ello resultará el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie. La iniciativa por dentro Uno de los puntos que genera más polémica reside en la idea de triplicar el pago en el Impuesto Inmobiliario que abonan los propietarios por los inmuebles que no sean alquilados. "La vivienda desocupada es contraria al interés social y es pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia", advierte la propuesta. Por lo tanto, "los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un año deberán abonar el triple del importe que deban tributar por ellos". Al respecto, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, destacó que "no tiene mucho sentido" triplicar el pago del Inmobiliario debido a que "muy pocos son los propietarios que tienen los departamentos cerrados". Según explicó, hoy por hoy, "el incentivo que existe para alquilar la vivienda es altísimo sin la necesidad de una ley". Y esto es así, debido a que es muy oneroso tener cualquier propiedad, debido a los gastos fijos que posee, tales como expensas, impuestos municipales y el mantenimiento. "No tiene lógica", concluyó. De manera paralela, el proyecto propone la creación de un Fondo para Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, que estará orientado a: Otorgar garantías a los locadores. Conceder subsidios hasta el 50% del contrato de locación, por única vez, a los locatarios que vayan a alquilar un inmueble por primera vez, destinado a vivienda única, por el plazo de un año, con hijos y sus ingresos no sean mayores a un promedio mensual de tres salarios mínimos vitales y móviles. Subsidiar a los grupos familiares desalojados, que careciendo de medios económicos, los requieran para solucionar su situación habitacional. El texto que ya ingresó a la Legislatura local también establece que "en caso de que el contrato de alquiler se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler". Por último, el proyecto establece que los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias. En tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias. Otro proyecto en danza Ibarra no es el único que quiere controlar el mercado locativo. El senador oficialista Osvaldo López es otro de los que busca reimpulsar cambios a la ley de alquileres para regular el mercado y equilibrar la relación de fuerzas entre inquilinos y dueños. En este caso, plantea topes al precio, las comisiones y plazos en los contratos. López explicó que se trata de "un cambio de paradigma. Salir de la lógica de considerar determinados bienes como mercancía, que es la lógica del mercado, y pasarnos a la del derecho a la vivienda digna". Con respecto a los topes al precio señaló que deberán estar regidos por un sistema basado en la cotización del inmueble. En tanto, el proyecto fija también un mínimo de tres años en los contratos con renovación automática y plantea un máximo de un mes de alquiler como depósito y otro de comisión. Por otra parte, pone bajo la responsabilidad del propietario reformas o arreglos en la propiedad alquilada y crea organismos de contralor tanto de los contratos como de los inmuebles en mercado. Tras conocerse la iniciativa, las cámaras inmobiliarias y de propietarios la calificaron de "absurda, insólita, retrógrada y disparatada". En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) admitió estar "llevando a cabo diversas gestiones institucionales con todos los senadores y asesores de los distintos bloques legislativos para abortar cualquier intento de tratamiento". En este contexto, existe otro marco que se discute para este sector, que viene dado por la reforma y unificación de los códigos Civil y Comercial. Nuevo Código Civil y Comercial Los derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial impulsado por la jefa de Estado, Cristina Fernández de Kirchner. Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta: • Aspectos referidos a la locación habitacional. • Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito. • Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas. • Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos). • Unifica el mínimo lapso de renta en dos años. Una de las principales medidas en la que avanzará la propuesta oficial es la de la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas. A los ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta. Uno de los cambios que introduce la propuesta, apoyado en la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tengan que hacer por escrito. Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario. Del mismo modo, el nuevo marco propuesto indica que la locación subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble. Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario quien lo habite -y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar"- durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo. Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado entre las partes. Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes. b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato. c) El pago de valor llave o equivalentes. Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años. Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. Sin embargo, dicho mínimo legal no será aplicable si el inmueble se destina a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular. b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines. c) Guarda de cosas. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado. Las obligaciones de las partes La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos. En el caso de los primeros, se mencionan las de: • Entregar el inmueble conforme a lo acordado. • Conservar el bien. • Abonar las mejoras que debieran efectuarse. En tanto, uno de los detalles relevantes es que en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo). Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador como, por ejemplo, el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado. Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan las de: • No variar el destino de la propiedad. • Mantener el bien. • Pagar el precio convenido. • Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. • Responder por cualquier deterioro causado. El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario. Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad. Esto, según los expertos, podría suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entre qué puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de "fuerza mayor". En tanto, respecto al pago, se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual. Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que: • Esté expresamente prohibido en el contrato. • Altere la substancia o forma del bien. • Haya sido interpelado a restituir la propiedad. El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador. Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia. Fin del vínculo Otro de los aspectos que establece el nuevo Código Civil y Comercial es el que se vincula con el fin del vínculo entre las partes. Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé: a) Cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento, según el caso. b) Resolución anticipada. Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento. También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce: a) Un cambio de destino o uso irregular. Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se lo utiliza como oficina. b) La falta de conservación del inmueble. c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos. Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto. Respecto de los plazos, la iniciativa fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador. En estos supuestos, el proyecto propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad. La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso. Además, establece que si no se paga la locación, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago. En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno. Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado. Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.

AFIP CONTROL COMPRAVENTAS Y ALQUILERES

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reforzará el control sobre la compraventa y el alquiler de inmuebles. En efecto, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray ya prepara el terreno para la entrada en plena vigencia del reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector a inscribirse siempre que realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos. La avanzada también pone la lupa sobre los alquileres mayores a $8.000 mensuales. En igual sentido, quedan comprendidos los arrendamientos rurales de más de 30 hectáreas. En este escenario, la normativa establece que las empresas y particulares que "realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias". Asimismo, en caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país. Puntualmente, la resolución delimita el alcance a: Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución. El cedente, en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo. El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares. Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales. "Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción", agrega la reglamentación. Por otra parte, la normativa -a los efectos del régimen- hace referencia a: Los arrendamientos rurales: cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos. El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos. La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles. Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina. Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP. Con respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos, y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos". En tanto, no corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles: Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial. Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones. Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido. Además, se excluye a: Las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento. Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y a los beneficiarios de los regímenes de información allí establecidos. Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares. La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción. Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también "se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario". La obligación anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar. Asimismo, vale remarcar que, de acuerdo al marco legal, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando: El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen. Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias. De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

CONTRATOS EN DOLARES

Hace casi un año, el Gobierno comenzó a adoptar medidas para limitar las compras de dólares y evitar así la salida de esas divisas al exterior. Sin embargo, en este tiempo, muchos contratos se fueron cerrando con cláusulas que consignan el pago de prestaciones en moneda extranjera. Asimismo, no son pocos los interesados en acordar cláusulas que permitan cubrirse de los efectos de la inflación y ven con agrado la idea de pactar en billetes verdes. Pero llevarlo a la práctica no es tan sencillo. Existen dificultades a la hora de cobrar acreencias en base a contratos dolarizados y también pusieron de relieve los problemas existentes para hacerse de esa moneda para cancelar deudas. En este contexto, si la intención es no tener problemas desde el arranque, los especialistas indican que se puede pactar el pago al contado pero que esto es posible en tanto el comprador disponga de los dólares o la divisa respectiva. Y destacaron que algo totalmente distinto ocurre cuando los acuerdos son de tracto sucesivo, como sucede con las locaciones, porque se firman en moneda extranjera pero sin tener -en ese momento- la cantidad suficiente de divisas que respalde el cumplimiento de la obligación. Por eso, para evitar conflictos, las partes interesadas suelen recurrir al ingenio y plantear diversas alternativas antes de que los problemas comiencen a suscitarse. En este sentido, recomendaron dejar expresamente estipulado que el deudor se compromete a pagar en dólares y remarcaron que éste debe declarar poseer la cantidad suficiente de divisa extranjera para afrontar la obligación. Asimismo, aclararon que no se puede exigir al deudor la obtención del dólar paralelo o blue (a efectos de completar el pago), porque es un mercado ilegal. Cuestiones prácticas Esteban Centanaro, docente y magistrado, explicó que "sería ideal pensar en contratos pesificados con alternativa de modificación de precios que permitan que la inflación no torne utópica la prestación o ganancia esperada en contratos de ejecución diferida o tracto sucesivo". "Para esta particular situación de falta de la divisa extranjera necesaria, el camino que le queda al deudor es la de acreditar su calificación de "inconsistente" a partir del mismo informe de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). O, de modo mucho más indubitable, con la presencia de un escribano que, como depositante de la fe pública, certifique la imposibilidad de acceder a la moneda extranjera o en la cantidad necesaria", indicó. Acto seguido, ante la negativa del acreedor a recibir los pesos, el medio más idóneo para no incurrir en mora será la promoción de un juicio de consignación con la finalidad de que el juez, mediante sentencia, pueda admitir -de probarse- la cancelación de la deuda. "No sería para nada ilógico plantear, ante esta limitación, una demanda fundada en la imposibilidad de cumplimiento (sin culpa del deudor) basada en la posición intervencionista del Estado que ha afectado los vínculos preexistentes y las prestaciones convenidas", consideró Centanaro, quien escribió un extenso artículo sobre este tema para elDial.com. Aún no es posible actualizar o indexar los precios, pero las partes podrían, con fundamento en la autonomía de la voluntad y el principio consensualista, fijar pautas para modificar el precio. "En materia de locación inmobiliaria que es la más habitual, persisten dos métodos muy usuales en tiempos de cierta inestabilidad económica. El primero, conocido como "precio escalonado". A partir de éste, locador y locatario acordarán que cada determinado período el precio surtirá una variación. Si es fijado al momento de la perfección del contrato, no se "actualiza" por lo que no se infringe la Ley 25.561", explicó Centanaro. "Es un método razonable y sin sorpresas por el cual las partes conocen de antemano todas las variables del negocio y, de alguna manera, se mitigan los efectos inflacionarios", enfatizó. Por otro lado, señaló que existe otro método, aunque en algún punto algo cuestionable, que es el que admite a través de una cláusula expresa que las partes pacten ciertos encuentros (cada 6 meses, o cada año) para discutir el precio según las distintas variables y así pueden acordar la necesidad de dejar sin efecto el canon originariamente plasmado para dar lugar a uno nuevo que se adapte a las condiciones del mercado. "También suele fijarse en este tipo de estipulación que si las partes no se ponen de acuerdo acerca de la necesidad de cambio de precio o del valor del nuevo canon, la oportunidad de citar a una o más inmobiliarias para que se pronuncien sobre el presunto valor del arriendo y, de esta manera, someten la fijación o integración del precio a un tercero cuya determinación resulta irrevocable unilateralmente", señaló. Estrictamente, se deja sin efecto el primer precio para dar lugar a uno nuevo, por lo cual no se actualizaría. También podría preverse un texto aclaratorio a ser incorporado al contrato vigente con ciertas previsiones para contemplar posibles nuevos sucesos, como podría ser el desdoblamiento de los cambios, de modo de evitar perjudicar en forma desproporcionada a las partes. Nuevo Código Civil Otro de los puntos que se plantean en esta materia tiene que ver con las modificaciones que introdujo el Poder Ejecutivo en el Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial. El artículo 765 establece que, cuando la obligación contraída se hubiere pactado en moneda extranjera, el deudor "podrá" liberarse por medio de la entrega de su equivalente en moneda de curso legal. En tanto, el artículo 766 del Proyecto estatuye que el deudor está obligado a entregar "la cantidad correspondiente de la especie designada", en igual criterio a lo que actualmente está previsto en el artículo 619 del Código vigente. Al conocerse el cambio, el ministro de Justicia, Julio Alak, aclaró que "no hay pesificación de contratos ni de ahorros en moneda extranjera" previstos en el proyecto que unifica los códigos Civil y Comercial. "Si el contrato elaborado por la voluntad de los particulares en dólares plantea una ejecución, un cumplimiento de pago en moneda extranjera, los pagos se harán en moneda extranjera", explicó el funcionario. En tanto, Máximo Fonrouge, presidente del Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires, sostuvo que "el proyecto de Código Civil y Comercial desalienta los contratos en dólares. No protege a los acreedores. Si va a regir muchos años, el Congreso debería establecer reglas más claras. De otro modo, se van a generar muchos juicios alrededor de esos contratos y todo quedará librado a la interpretación de los jueces". "Existe una contradicción entre el artículo 765, que permite al deudor cancelar su deuda pagando pesos, y el artículo 766, que dice que el deudor debe devolver lo designado en el contrato (por ejemplo, dólares). El Congreso debería fijar un principio más claro", dijo el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, que dirige Jorge Rizzo. Depósitos en dólares Por otro lado, el artículo 1390 de la iniciativa deja en claro que no hay posibilidad de pesificar los depósitos en esa divisa colocados en el sistema financiero. Dicho artículo señala que hay una colocación de dinero "cuando el depositante transfiere la propiedad al banco depositario, quien tiene la obligación de restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple requerimiento del depositante, o al vencimiento del término o del preaviso convencionalmente previsto". El artículo no alcanza a los bonos nominandos en esa moneda emitidos por el Estado, pero sí a los contratos y deudas entre particulares firmados con posterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Código, calculada para mediados del 2013. "Es una manera de dar confianza y seguridad jurídica al sistema financiero y esto quedó. El Poder Ejecutivo no lo consideró incompatible. Y nada indica que así lo sea. En el régimen bancario, cuando hay depósitos, yo quiero dar seguridad. Éste es el sistema que quedó y ustedes deberán evaluar", completó Lorenzetti.

ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS - AFIP

Oficializada la batería de nuevos controles establecidos por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) adelantó que recurrirán a la Justicia para solicitar la inconstitucionalidad del avance. Puntualmente, la resolución oficial que obliga a los administradores de unidades en propiedad horizontal comprende a los countries que tienen desde 400 m2 y paguen desde $2.000 de expensas mensuales, y a los edificios de propiedad horizontal que tengan desde 100 m2 y abonen el mismo monto de expensas. Al respecto, un asesor de la CAPH, Jorge Martin Irigoyen, explicó que “los administradores sólo se limitan a administrar el patrimonio del consorcio . No son agentes de información de la AFIP”. Y detalló al matutino Clarín que, en este sentido, el sector tiene un fallo favorable de la Corte Suprema, de agosto de 2010, que ratifica la inconstitucionalidad de otra resolución anterior de la AFIP al respecto . Por eso, ahora, a partir de la nueva resolución, la entidad que nuclea a los administradores está analizando la presentación de un nuevo recurso judicial para que la actividad quede eximida de la obligación ante el organismo recaudador. Los reformulados regímenes por dentro En efecto, el régimen informativo de expensas establece que los administradores de consorcios deben informar los datos de los propietarios que excedan los $2.000 mensuales de gastos y los 100 metros cuadrados de superficie. En el caso de los clubes de campo o countries, el límite monetario queda igual, pero se eleva a 400 el correspondiente a la superficie. Los datos relevantes a informar son los siguientes: Respecto de los administradores: apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, domicilio fiscal, período a informar y tipo del complejo urbanístico administrado. Respecto de los ocupantes, propietarios o sujetos obligados al pago de las expensas: carácter, CUIT o CUIL, domicilio del inmueble, superficie total y monto total de expensas abonados durante el período informado. Una vez procesada la información, el fisco podrá comparar la superficie de dos departamentos, por ejemplo, de cuatro ambientes, y se analizará el valor declarado por los titulares de dichos inmuebles en Bienes Personales. A su vez, los contrastará con los valores de mercado y, de todo este estudio, advertirá las inconsistencias. Colegios top Otro régimen que fue modificado apunta a obtener información sobre quienes paguen cuotas de colegios privados mayores a $2.000 mensuales. A tal efecto, la AFIP solicita a los establecimientos educativos los siguientes datos correspondientes al sujeto obligado al pago de las cuotas: Carácter (padre, madre, tutor o responsable del pago). Apellido y nombres. Domicilio declarado. CUIT o, en su defecto, CUIL o Clave de Identificación (CDI) o tipo y número de documento de identidad. Operaciones intercompany Otro régimen que pasa a ser mensual obliga a dar datos sobre toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior. El régimen obliga a actuar como agentes de información a: Los representantes en el país -cualquiera sea la modalidad de la representación- de los sujetos o entes del exterior. Quienes intervengan en las operaciones bajo la mira en calidad de prestadores de servicios, tales como escribanos, bancos, mercados de valores, compañías de seguro, casas de cambio, entre otros. Los representantes en el país de sujetos o entes del exterior deben empadronarse ante el fisco nacional a través del sitio web del organismo. Operaciones de bolsa En tanto, de acuero al régimen vigente, los agentes de bolsa y de mercado abierto están obligados a actuar como agentes de información, con relación a las compras y ventas que efectúen por cuenta propia o de terceros, de títulos valores públicos o privados negociados en el país. Puntualmente deben suministrar: Resumen de operaciones y monto neto atribuible a las mismas, discriminando las que correspondan a compras y a ventas, indicando la modalidad de retribución (comisión o por diferencial de precios). Asimismo, se deberá identificar aquellas originadas por la realización de derivados financieros u "operaciones de trading". Monto neto del total de las operaciones efectuadas por cada titular, cuando el importe de las compras y ventas, en conjunto, supere la suma de $150.000, durante el transcurso de cada año calendario. Cabe recordar que la Ley de Procedimiento Tributario establece que las multas van de $500 a $45.000 por el incumplimiento de los requerimientos para presentar declaraciones juradas de los regímenes obligatorios. Productores de seguros Por último, rige un régimen de información respecto de las comisiones y honorarios pagados a los productores de seguros que debe ser cumplido por las compañías aseguradoras que estén inscritas en la Superintendencia de Seguros de la Nación. En efecto, las compañías de seguros deben proporcionar los datos que se indican a continuación: De los productores con que operan: Apellido y nombres. Domicilio. Clave Unica de Identificación Tributaria (CUIT). Fecha a partir de la cual operan como productores con la compañía. Número de matrícula. Categorización frente al Impuesto al Valor Agregado. De las operaciones efectuadas por los productores: las comisiones y los honorarios percibidos. Del comprobante emitido por los productores por cada operación: Clave Unica de Identificación Tributaria del productor. Tipo, número y fecha del comprobante. Concepto. Importe neto. Importe del IVA facturado. Importe total. Fecha de pago. Por lo tanto, a través de la reformulación de los regímenes de información antes descriptos, la AFIP busca potenciar el cruce de datos online y reducir la evasión en Ganancias y Bienes Personales.

CEPO CAMBIARIO - MERCADO INMOBILIARIA

Como nunca antes en la última década, dueños de inmobiliarias, analistas y desarrolladores de nuevos emprendimientos muestran caras de extrema preocupación y predicen un futuro signado de malos presagios. Sucede que, producto del asfixiante control sobre el dólar impuesto por el Gobierno, la compraventa de inmuebles para esta primera mitad del año ya arroja una cifra que resulta ser la peor desde el 2002 a la fecha. A muy poco de concluir mayo, los actores del sector anticiparon que el mes cerrará -en lo que hace al total de transacciones- con una baja de al menos un 30 por ciento. Esta proyección no hace más que profundizar el declive registrado en el primer trimestre. La imposibilidad de hacerse de dólares viene dejando una huella tan preocupante como profunda en "ambas veredas". Por el lado de los propietarios, crece la reticencia a vender. Por el lado de los compradores, prefieren conservar los billetes y no largarlos. "Quienes estaban interesados en comprar ahora están esperando sentados arriba de los dólares", afirma Armando Pepe, miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Y agrega: "Hay incertidumbre en la gente, miedo colectivo. No se sabe a dónde se quiere llegar con este cierre total del mercado cambiario". Según Pepe, "aquel que quiere comprar dólares para ir ahorrando y así luego pensar en adquirir una propiedad, ahora se le hace imposible". El directivo de la Cámara Inmobiliaria califica de "disparate" la idea de pesificar las operaciones y que el Estado designe a una entidad financiera pública como "veedora" para que apruebe una operación. Más allá de la abrupta caída en el nivel de operaciones, el "corralito cambiario" redujo de manera sustancial la cantidad de inmuebles dispuestos para la comercialización. En efecto, según dan cuentan los titulares de las distintas inmobiliarias de Capital y Provincia de Buenos Aires a una de cada cuatro viviendas ya sus propietarios le retiraron el cartel de "venta". "Muchos de ellos, ante el temor que les genera el no poder hacerse de dólares, optan por sacar el inmueble del mercado y así viene bajando la oferta de manera permanente", asegura Jorge Toselli, director de la inmobiliaria homónima. En igual sentido se expresa Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario: "El sector siempre se motorizó por inversores, que son los mismos que hoy se muestran reticentes a vender. Prefieren quedarse con el bien y ponerlo en alquiler en vez de intercambiarlo por pesos". Dueños que retiran sus unidades y potenciales clientes que optan por "sentarse sobre sus dólares", no hacen otra cosa que ir reduciendo paulatinamente el total de operaciones a sus registros más bajos de los últimos años. "Justamente es esta combinación la que explica por qué este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002", señala Picasso, al tiempo que agrega que "en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios". Este mes, según el titular de Reporte Inmobiliario, cerrará con una baja del orden del 30 por ciento en el total de operaciones. Para el experto, la perspectiva del mercado del "ladrillo", en el corto plazo, es todavía más alarmante. Y basa su afirmación en que a la falta de dólares se le suma el "efecto" inflación. "El ritmo inflacionario no se detendrá y los valores de construcción seguirán mostrando fuertes aumentos. Al no cambiar los precios, y al estar los costos cerca de sus valores de reposición, esto dará lugar a una retracción aun mayor", asegura. El peso, cada vez más rezagado En este caso, los desarrolladores fueron flexibilizando su postura y comenzaron a convalidar un "menú mixto". Es decir, muchos ahora aceptan una parte del cobro en dólares (en general cerca de un 30%, para cubrir el valor del terreno) y el resto en moneda local (para afrontar gastos de materiales y mano de obra). No obstante, en el caso de viviendas terminadas -usadas o a estrenar- el billete verde sigue siendo el protagonista excluyente. "La situación actual es clara. Los propietarios ven cómo se está disparando el blue y más que nunca quieren dólares. Como no hay, en la mayoría de los casos rechazan las ofertas en pesos", señala a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. Martin Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios, sostiene que el sector se quedó con muy poca "materia prima". Así como para los bancos dicha materia prima el flujo de dinero que entra y sale, vía depósitos y créditos, para el sector de ladrillo lo es la cantidad de unidades dispuestas a la venta. Esta oferta, según precisa el experto, se desplomó. "En el caso de las usadas, hay gente que quiere y puede comprar sólo en pesos, pero el titular del inmueble no los acepta", recalca. Santiago Zorraquin, presidente de Estancias del Pilar, advierte que el actual escenario de freno e incertidumbre va a persistir "mientras continúe la sensación de pánico". Y agrega que todo lo que está pasando no sólo afecta la compraventa de unidades sino, además, desalienta a muchos desarrolladores para encarar nuevas obras. Las estadísticas parecen darle la razón: durante el primer cuatrimestre del corriente año, los permisos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 40 por ciento en comparación con el mismo lapso de 2011. "El que tiene dólares no se va a deshacer de ellos justo ahora", señala el experto Carlos D'Alessio. Derrumbe interior Este cimbronazo y derrumbe del 30% que experimenta el sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires también se hace extensible al interior del país. "Hay una baja de un 30 a un 40 por ciento en las operaciones que se cierran. Y las consultas cayeron un 60 por ciento. Esto va a sentir incluso más fuerte en el mes de junio", resalta a iProfesional.com Juan Martín Dahan, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic). "Los productores rurales de la zona tienden a comprar propiedades en la ciudad de Córdoba. Pero con las actuales restricciones no pueden hacerse de divisas y tampoco están dispuestos a convalidar el valor del dólar paralelo. Eso hace que se frenen todas las ventas, incluso las de campos", añade. Salvador Distéfano, especialista de Real Estate en la ciudad de Rosario, aporta un enfoque más pesismista: "El mercado inmobiliario está parado". "Al observar que cada vez es mayor la distancia entre el dólar oficial y el blue, al ver que no hay un plan para reducir la brecha y evitar que el billete navegue con dos precios diferentes, aquellos que pueden conservan la propiedad lo hacen, porque además saben que no se descapitalizan", añade. En tanto, en Mendoza, los agentes de esa provincia estiman que de octubre a esta parte las operaciones inmobiliarias también acumulan una baja superior al 30 por ciento. "El que tiene dólares hoy está pensando que si los invierte en un proyecto inmobiliario, no sabe si los va a volver a recuperar. Eso hace que se demore en la toma de decisiones", indica el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, Santiago Debé. El experto sostiene que, en Mendoza, el déficit habitacional alcanza las 140 mil unidades y que el problema "se viene agravando", por lo que resaltó que "hay que tener mucho cuidado con la intervención estatal". "Cuando el Estado quiere controlar todo, termina distorsionando toda la economía", concluye. El precio del metro cuadrado, inmutable En 2009, el total de escrituraciones se derrumbó casi un 40%, por el temor que imprimía la crisis mundial. Sin embargo, el precio del metro "ni se inmutó". Ahora, todo indica que sucederá algo similar, al menos en todas aquellas zonas de alta demanda. "Los valores no han bajado", asegura D'Alessio, del Colegio de Escribanos de la Ciudad. Picasso, de Reporte, sostiene que la falta de necesidad de desprenderse del bien por parte de los propietarios es lo que también justifica la ausencia de variaciones en la cotización de los inmuebles. "Los precios van a seguir estables. En primer lugar, porque el ladrillo sirve de refugio y los titulares no tienen ningún apuro para vender, pero además por el hecho de que los costos de construcción treparon demasiado y están muy cerca de los de reposición. Los inversores está muy informados de todo esto y eso también incide para que no baje el metro cuadrado", indica. "Las propiedades no caerán" pronostica Distéfano. Y sustenta sus dichos en que "la gente que compró lo hizo como resguardo de valor y no aceptará modificaciones. Además, nadie tiene necesidad de vender ya mismo. Estamos en una aparente transición hacia un sistema con moneda local que pretende imponerse. En el camino, todos esperarán a que aclare sin hacer demasiados movimientos", concluye.