DESCALABRO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno. De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores. Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces. Mercado inmobiliario: negación y consecuencias En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que: "...el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad". En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en "ladrillos" para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros. Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión: "Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan". Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa. Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%. Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe. Una luz de esperanza: los nuevos emprendimientos en pesos Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas. Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana. Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos. Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del "contado con liqui" (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del "cable" en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas. El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios. En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin. Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto. En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares "blanqueados" sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto.. últimas notas de Opinión

CEDIN - MERCADO INMOBILIARIO - EFECTOS DEL BLANQUEO

Debido a la paralización de la compraventa de propiedades, cuyas operaciones se pactan en dólares casi desde siempre, se buscará darle movilidad al mercado a través de un certificado de depósito para inversiones inmobiliarias, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. El Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin) anunciado el martes por el equipo económico de Cristina Kirchner (Hernán Lorenzino, Axel Kicillof, Mercedes Marcó del Pont, Ricardo Echegaray y Guillermo Moreno) es uno de los instrumentos que pondrá en vigencia el Gobierno para exteriorizar fondos no declarados en dólares. ¿El certificado reemplazará al dólar en un mercado que está casi paralizado? ¿La persona que obtiene el certificado después puede ir a canjearlo por los dólares? Estas son algunas de las preguntas que surgieron a partir del anuncio. Lo primero que hay que aclarar es que el Cedin no es un bono, ya que no paga tasa de interés, sino que es un certificado equivalente a los dólares entregados. No tiene fecha de vencimiento y queda registrado a nombre de quien recibe el título. En medio de algunas dudas sobre la ejecución operativa, según se explica hoy en el diario Página 12, el BCRA fijará un encaje del 100% a los dólares blanqueados por esta vía, los que en un principio computarán como reservas, pero a medida que los certificados se vayan utilizando para realizar operaciones inmobiliarias esos mismos dólares saldrán de la autoridad monetaria. Quienes reciban los Cedin, que serán emitidos en láminas de 100, 1.000, 10.000 y 100.000 dólares, pueden hacer tres cosas: 1) Conservarlos, como si fueran dólares, de manera indefinida. 2) Venderlos en un mercado secundario entre privados, para volver a transformar los certificados en dólares físicos, con una pérdida por su venta pero ya blanqueados. 3) Utilizarlos para comprar o refaccionar una vivienda, para adquirir un terreno donde edificar o para un proyecto de construcción. En el primer caso, si se usa para comprar un departamento, quienes lo perciban podrán inmediatamente ir al banco a canjearlos uno a uno por dólares billetes. El diario aclara que quien vendió el inmueble y tiene los Cedin puede optar por no canjearlos por los dólares y sí endosar ese título para realizar la compra de otra vivienda. El Gobierno busca con este instrumento reactivar el mercado de inmuebles usados, que está prácticamente paralizado desde que se instauró el cepo cambiario allá por noviembre del 2011. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el primer trimestre de 2013 se registraron 6.490 operaciones, el nivel más bajo de la serie que se inicia en 1998. La virtual paralización del mercado inmobiliario no constituye un fenómeno aislado de la Capital Federal, sino que también se manifiesta con similar intensidad en las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe, según relatan operadores del sector y certifica el cierre de oficinas de oferta de propiedades. Finalmente, quien venda y no quiera comprar ni refaccionar nada, puede ir al BCRA y reclamar los billetes. El Central pedirá los comprobantes correspondientes, lo mismo en casos de construcción o refacción. No se puede dejar de aclarar que los Cedin no podrán utilizarse para comprar maquinarias ni para inversiones productivas. Nuevos emprendimientos Quienes blanqueen fondos contra Cedin para volver a hacerse de dólares, sin pasar por el mercado secundario, lo puede hacer presentando un proyecto de obra o construcción de viviendas. En este caso, la autoridad monetaria admitirá que esos pesos destinados a tal fin justifican el canje de los Certificados por dólares físicos. Según creen en el mercado, esta propuesta puede resultar atractiva para los desarrolladores inmobiliarios, que podrían blanquear dólares contra proyectos de edificación. Asimismo, también podrían comprar los Cedin en el mercado secundario con el mismo fin. Con el mercado secundario, el Gobierno espera que se descomprima la presión en el mercado cambiario paralelo y quienes tengan que comprar un departamento en dólares en lugar de recurrir al blue, obtengan los Cedin a un precio menor al que cotiza en el mercado informal. Seguros Incluso, estos certificados son más seguros que tener los dólares en el "colchón". Si al poseedor del título se lo roban o lo extravía, puede recuperarlo con una simple denuncia policial, y la posterior comunicación ante la entidad financiera. También cabe aclarar que los títulos son endosables sin límite. El mensaje de ayer de los funcionarios tuvo como objetivo descartar de plano una devaluación y un desdoblamiento del mercado de cambios, pero al mismo tiempo admitir el fracaso en la pesificación de la economía y la falta de confianza que hizo que miles de millones de dólares salieran del país. Más allá de la explicación y las dudas que aún persisten (el proyecto del Ejecutivo ingresará en la próximas horas al Congreso de la Nación para su análisis), de todos modos el resultado de esta nueva herramienta, anunciada sorpresivamente, se verá cuando el sistema empiece a funcionar.

10 CLAVES DEL BLANQUEO

Al igual que en 2009, el Gobierno lanzó un nuevo blanqueo y amnistía fiscal. Y esta vez recurrió a la creación de dos instrumentos financieros orientados a sectores productivos específicos -energía e inmobiliario- con el objetivo de atraer la mayor cantidad de dólares posible que estén fuera del sistema legal. Para ello, el Poder Ejecutivo enviará al Congreso un proyecto de ley que se estima será aprobado sin mayores complicaciones. A partir de ese momento, se abrirá por tres meses un proceso de "blanqueo" de capitales -radicados en el exterior o en el país- que nunca hayan sido declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El anuncio fue realizado este martes en el marco de una conferencia de prensa que tuvo lugar en el edificio del organismo de recaudación, con la presencia de Hernán Lorenzino (ministro de Economía), Axel Kicillof (viceministro de Economía), Mercedes Marcó del Pont (titular del Banco Central), Guillermo Moreno (secretario de Comercio Interior) y Ricardo Echegaray (titular del fisco nacional). La iniciativa apunta a que las divisas que pueden encontrarse en cajas de seguridad, ingresen al circuito legal y se destinen a inversiones energéticas e inmobiliarias. A continuación, 10 claves para entender en qué consiste exactamente la nueva medida: 1. ¿Quiénes pueden adherirse al blanqueo fiscal? Tal como lo adelantó el titular de la AFIP, Ricardo Echegaray, podrán acogerse todas las personas físicas y jurídicas con dinero o bienes no declarados en la Argentina o el extranjero. En tanto, quedarán excluidos: Todos los sujetos imputados o querellados por lavado de activos, trata de personas, narcotráfico o financiamiento del terrorismo. Funcionarios públicos y sus familiares (de cualquier Poder y jurisdicción). Quienes pretendan exteriorizar sumas de dinero producto del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Los que estén quebrados (es decir, que hayan sido declarados en quiebra legalmente). Consultado al respecto, Echegaray ejemplificó el alcance del blanqueo y dijo que "el empresario Lázaro Báez está imputado por lavado de dinero y no puede participar, pero tampoco puede hacerlo el señor (Héctor) Magnetto", presidente ejecutivo del Grupo Clarín. 2. ¿Qué beneficios reciben quienes adhieran? En la conferencia de prensa, el Administrador Federal dejó en claro que el proyecto de ley establece un costo tributario "cero" para aquellos que decidan exteriorizar fondos no declarados hasta la fecha. Es decir, dichos fondos quedarán exentos de todo tipo de impuestos atrasados -incluso del Impuesto a los Créditos y Débitos bancarios que originase su transferencia-; y de la aplicación de sanciones administrativas y penales. 3. ¿Será necesario modificar las declaraciones juradas ya presentadas? De acuerdo con Echegaray, no se deberán presentar declaraciones juradas anuales rectificativas en el Impuesto a las Ganancias ni en Bienes Personales, ya que se considerará que el dinero blanqueado se incorpora al patrimonio 2013 y, por lo tanto, se declarará en abril o mayo del año próximo, según corresponda. 4. ¿Cómo se instrumentará el blanqueo? Tal como destacó el titular de la AFIP, el interesado deberá depositar los fondos a declarar en un banco local y firmar una declaración jurada. Asimismo, aquellos que no estén inscriptos ante el organismo de recaudación deberán hacerlo y presentar -a tal efecto- la declaración de Ganancias y Bienes Personales correspondiente a diciembre de 2012. 5. ¿Cuál será el plazo para adherirse? Quienes quieran aprovechar los beneficios del blanqueo sólo tendrán 3 meses, contados desde la promulgación de la ley. Al respecto, vale puntualizar que sólo se podrán exteriorizar las monedas extranjeras y las divisas que estén en el país o en el exterior al 30 de abril pasado. Las resoluciones reglamentarias emitidas por la AFIP se darán a conocer una vez que se promulgue la norma, indicó Echegaray. 6. ¿Habrá prórroga del plazo para blanquear? Por el momento, la medida regirá por tres meses desde que la norma quede plenamente vigente. No obstante, existen rumores sobre que el proyecto podría otorgar al Ejecutivo la potestad de conceder un plazo mayor. Sin embargo, Echegaray aseguró que -en principio- esto no está previsto. 7. ¿En qué se pueden invertir los fondos blanqueados y de qué forma? Los funcionarios anunciaron la creación de dos nuevos instrumentos financieros. Por un lado, se refirieron al Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BADE) destinado a quienes decidan invertir fondos en el sector energético. De acuerdo con Lorenzino, quienes opten por esta alternativa deberán acercarse al mercado de capitales o a las instituciones financieras para "depositar sus dólares". En este caso, puntualizó, la tasa aplicable será del 4% semestral y el vencimiento previso es 2016. El bono podrá ser escritural, a través del Banco Nación, o registral, por medio de la Caja de Valores y a cobrar en la entidad financiera en la que el interesado posea una cuenta. Las versiones de compra irán desde los 100, 1.000 y 10.000 dólares. "Son absolutamente transferibles", aclaró el ministro. Por otro, los funcionarios mencionaron al Certificado de Depósito para Inversión Inmobiliaria (CEDIN) que será creado para darle impulso a las compraventas de propiedades, ya que podrá ser endosado a la parte vendedora. Según la titular del BCRA, "es un instrumento nominativo, al portador, endosable y su posibilidad de recupero estará asociada a la realización de una inversión ya sea compra de vivienda, lote o parcela, o de refacción". "Los bancos serán quienes recibirán los dólares no declarados por sus clientes, por cuenta y orden del Banco Central, quien lo encajará en 100% hasta su reintegro", puntualizó. Y destacó que el Central custodiará ese dinero hasta su devolución. 8. ¿Cuál es la gran diferencia respecto del blanqueo de 2009? El blanqueo implementado en 2009 establecía como única condición, para quienes decidían adherir al mismo, el ingreso de un impuesto especial cuya alícuota era del: 8% para bienes radicados en otros países y tenencias extranjeras y divisas en el exterior que no se transferían a la Argentina. 6% para bienes radicados en el país y tenencia de moneda local o extranjera a la que no se le daba destino especial. 3% para moneda nacional o extranjera o divisas, en el país o afuera, que se destinaba a la suscripción de títulos públicos. 1% para moneda nacional o extranjera o divisas, en la Argentina o en el exterior, de personas físicas, que se destinaba a compra a nivel local de viviendas nuevas, finalización de obras en curso, financiamiento de obras de infraestructura, inversiones inmobiliarias, agro-ganaderas o industriales. En consecuencia, la principal diferencia consiste en que el nuevo blanqueo fiscal no establece el ingreso de impuesto alguno. 9. ¿Cuál fue el monto exteriorizado durante el régimen vigente en 2009? De acuerdo con los datos dados a conocer por la AFIP, en 2009 se adhirieron al blanqueo 35.798 contribuyentes que exteriorizaron un total de $18.113 millones. Tal como aseguró Echegaray, se trató de unas 32.000 personas físicas y 3.800 personas jurídicas (es decir, sociedades). En aquel momento, el monto equivalía a u$s4.689 millones, ya que la divisa estadounidense cotizaba a 3,86 pesos. 10. ¿El régimen plantea algún beneficio para quien tiene todo al día y cumplió en tiempo y forma con la AFIP durante los últimos años? Tal como sucede siempre que se lanza un régimen de esta índole, no se estableció ningún beneficio particular para quienes siempre exteriorizaron sus fondos o bienes, así como para quienes cumplieron en tiempo y forma con el fisco nacional. Voces de expertos Los especialistas consultados por iProfesional aventuraron algunas apreciaciones sobre lo que significa este blanqueo de capitales. Al respecto, la experta Flavia Melzi, aseguró que este tipo de medidas "conspira contra el que paga en término. Y, en este caso, en mayor medida porque tiene un costo tributario cero". Del mismo modo, se manifestó Iván Sasovsky, titular del estudio que lleva su nombre, quien sostuvo que "este tipo de decisiones desalientan la buena conducta tributaria, no generando ningún tipo de compensaciones para quienes apostaron al país desde el momento cero, haciéndose cargo de todas las obligaciones correspondientes". En tanto, la abogada especialista en impuestos Karina Larrañaga resaltó que "un ciudadano que se encuentre en 'mora' con el fisco, se encuentra sujeto a un tratamiento legal arbitrario del derecho de igualdad y proporcionalidad, e inclusive de propiedad, en comparación con otro sujeto que haya 'escondido' su patrimonio". Y disparó: "En este marco, la norma resultaría cuanto menos lesiva de derechos constitucionales". Asimismo, Melzi afirmó que "es inequitativo también para los que se adhirieron al plan de pagos que fue aprobado hace poco tiempo por el organismo de recaudación". Sobre este tema, Larrañaga resaltó que "resulta llamativo que la norma anunciada este martes, por medio de la cual se instrumenta el blanqueo de capitales, fuera separada del reciente régimen de regularización impositiva dispuesto por la RG 3451". Y agregó: "Máxime cuando este régimen no dispone exoneración de sanciones administrativas, como sí lo hace el proyecto de ley que sería enviado al Congreso de la Nación en relación al blanqueo de capitales". Por su parte, Sasovsky destacó que "en el contexto actual, se ha decidido deliberadamente 'castigar' a los cumplidores, dejándolos fuera de un plan de pagos a 10 años, coartándoles la posibilidad de financiar sus deudas presentes -más justificables hoy por hoy dadas las condiciones económicas imperantes- y ahora dejándolos en desventaja frente a quienes han incumplido las leyes sistemáticamente y ahora reciben misericordia estatal". "Esto, sin dudas, corrompe el sistema y el equilibrio fiscal a costa de un Estado ausente en materia de planificación estratégica en la sustentabilidad de las arcas públicas", opinó el experto. Por último, destacó que "no parece bien hacer un anuncio de esta índole cuando en el 2009, al momento de lanzar el blanqueo de capitales, se manifestó que era el último que se realizaría". Finalmente señaló que la iniciativa "no ataca el problema de fondo que es la falta de credibilidad. Es decir, no se habla de inflación ni de emisión monetaria". Limitación de medidas cautelares vs blanqueo Los especialistas destacaron la importancia de analizar los fundamentos del proyecto de ley que será presentado en breve en el Congreso para su tratamiento. Y destacaron que los mismos cobran relevancia si se tiene en cuenta que uno de los motivos que "impulsaron la nueva ley sobre medidas cautelares contra el Estado tiene que ver con los riesgos que ocasionan estas medidas sobre la renta pública", explicó Larrañaga. Y resaltó: "Resultaría contradictorio que el mismo Estado, que pretende impedir la traba de dichos recursos en defensa de la renta pública, dispense el ingreso de fondos como consecuencia del blanqueo de fondos y, al mismo tiempo, exima de sanciones penales a quienes realicen este blanqueo". La experta sostuvo que "es vital el análisis del texto pues las conductas que 'purgaría' el blanqueo de capitales involucraría tanto las descriptas en la Ley Penal Tributaria, como en la Ley Antilavado. Desde esta óptica debería analizarse si las normas del blanqueo no transgreden los pactos internacionales firmados por el país en la materia". Por último, la especialista destacó que "resultará de vital importancia conocer en profundidad los requisitos establecidos para la procedencia del blanqueo en lo referente a bancarización del dinero, plazos y destino de las sumas blanqueadas, inquietudes sujetas al texto de la norma"