jueves, 17 de mayo de 2012

Alquileres Temporarios - FALLO

1.- El caso La sentencia que comentamos fue recientemente dictada por el Juzgado Nacional en lo Civil n. 52, en autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado. Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, LL 21/04/2009). Por el contrario, en el caso que aquí analizamos brevemente, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del Reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble de marras, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad. 2. La sentencia. La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de “casa-habitación” previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles “destino comercial” a las unidades. El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna. En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje. Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de claúsulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística. Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante. El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido. El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800. 3. La actividad comercial versus Reglamento. La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios. Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso. El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

miércoles, 16 de mayo de 2012

DOLARES - ALTERNATIVAS CANCELACION DEUDAS EN ESA MONEDA

¿Cómo puedo cancelar y qué derechos me asisten si contraje una deuda en dólares y no puedo conseguirlos?". Esta resulta ser una consulta que, según confiesan los abogados de los distintos estudios jurídicos, grandes y medianos, se escucha en forma casi recurrente por parte de particulares, desde que el Gobierno vedara el acceso de dólares al público. Es que la medida fue tan imprevista como desconcertante. Ante la ello, los letrados se limitan a responder que algunas normativas son aplicables a nivel general, independientemente del contrato firmado, si bien luego solicitan copia del acuerdo para revisar algunas particularidades. Pero este "corralito al dólar" no sólo afecta a los particulares. También complica a muchas empresas, que se ven imposibilitadas para cumplir con el pago de facturas por servicios "dolarizados" contratados en el exterior. Sucede que las nuevas regulaciones hacen que deba solicitarse autorización previa a la contratación (Declaraciones Juradas Anticipadas de Servicios). El problema es que la operatoria termina transformándose en una gran traba burocrática, habida cuenta de la cantidad de papelerío que debe presentarse para conseguir una validación que, en general, no suele llegar en tiempo y forma. En el caso de los particulares, el "grupo" de los más preocupados incluye a todos aquellos que contrajeron un compromiso para la cancelación de cuotas en dólares, ya sea para la compra de un terreno que forma parte de una "ciudad pueblo" -compuesta por múltiples barrios cerrados- o bien de un inmueble. En este sentido, cabe indagar acerca de si puede ser exigible para una contratación de este tipo una moneda que no sea la de "curso legal". Y la respuesta de los abogados consultados es que sí. "Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil", afirma a Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo. La especialista detalla el texto de la cláusula de la legislación vigente, que dice: "Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento". ¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir? Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, "los contratos no sólo deben ser celebrados e interpretados de buena fe, sino que también esta premisa deberá ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes entendieron o pudieron entender al momento de pactar". En términos prácticos, el experto señala que quien acordó un compromiso de cancelación en billetes verdes, "de buena fe", deberá cancelar la deuda contraída en billetes verdes. Clara está que, ante las restricciones, comienza a jugar otra variable. Y es el valor de la divisa estadounidense en el circuito oficial y en el paralelo. En este sentido, la tendencia de muchos argentinos es la de recurrir al dólar blue como una forma alternativa para aprovisionarse de divisas, si bien esta alternativa resulta más onerosa. En el caso de la cotización en plaza oficial este medio consultó acerca de qué sucede si en un futuro el valor se dispara a niveles extremadamente altos, si bien éste un escenario que por ahora luce como muy poco probable. La citada norma prevé que "...si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato". Por lo tanto, este precepto legal podría ser invocado cuando las circunstancias hagan que se torne excesivamente dificultoso el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Máxime, cuando las partes desconocían y estaban ajenas a las complicaciones que sobrevendrían al momento de firmar el acuerdo. Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el contribuyente sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado. "Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial. Se están desactivando negocios; cuando se trata de nuevos proyectos, éstos se dilatan en el tiempo", señala Vítolo. En el caso de los contratos celebrados en moneda extranjera los expertos remarcan que, en la Argentina, la imposibilidad de hacerse de dólares no es nueva, sino que es "cíclica". Por tal motivo, muchos acuerdos volvieron a prever esta eventualidad, tal como ocurría en las décadas del 70 y 80. Y ésta es la tendencia que irá en ascenso a medida que surjan más restricciones. Fideicomisos al costo Tal como diera cuenta iProfesional.com, en el caso de un particular que se sume a un proyecto desde boca de pozo, la tendencia que se va imponiendo en el mercado es la de una cancelación mixta. Es decir, abona: • En dólares, un proporcional que suele representar la incidencia del terreno, que suele ser de un 30%. • En pesos, el componente de materiales, mano de obra y otros gastos. Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales puede llegar a ubicarse entre los u$s1.200 y u$s1.400. "Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes", afirmaba a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa. ¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? "Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)", decía Luis Ramos, presidente de LJ Ramos. De modo tal que, en estos casos, al tener el interesado que pagar dólares en el "arranque" para sumarse al proyecto -y luego cancelar el saldos en cuotas en moneda local- la falta de billetes verdes en el mercado le resulta indiferente. Mecanismo de pago alternativo Sin embargo, existen proyectos de mayor envergadura, como puede ser el desarrollo de una "ciudad pueblo" o de un loteo que conformará en un futuro un complejo de barrios cerrados, para el que se requiere de varios años de trabajo en cuanto a movimientos de suelo y preparación de infraestructura. Para sumarse, muchos particulares avanzan en la compra de terrenos asumiendo para ello el compromiso de pagar 24 o 36 cuotas en dólares. En este sentido, comienza a hacerse común el ofrecer modos alternativos de pago. Uno de ellos es la posibilidad de cancelar con bonos o acciones que coticen aquí y en Estados Unidos. ¿Por qué esta modalidad? Porque le permite al desarrollador practicar el "conta con liqui", que es la forma legal de sacar divisas fuera del país, si es que así desea hacerlo. Es decir, recibe títulos como forma de cancelaciones parciales (las cuotas) que luego puede transformar en dólares y dejarlos en una cuenta externa. Entre los más solicitados figuran el Boden 2012, el Boden 2015 y el Bonar 2017. Pero también pueden ser papeles de compañías que cotizan bajo la forma de ADRs ("American Depositary Receipts", que son certificados negociables de acciones argentinas que cotizan en Nueva York). Desde la city porteña, los operadores afirman que las más demandadas para la práctica del "conta con liqui" son Tenaris, Grupo Financiero Galicia y Banco Macro. ¿Cómo se redacta una cláusula de este tipo? En la práctica, la redacción que utilizan los desarrolladores suele ser de este estilo: "El vendedor tendrá derecho de exigir al comprador el pago de los importes adeudados en virtud del contrato suscripto en dólares estadounidenses, según las siguientes opciones: • Mediante la entrega de títulos de la deuda pública argentina, en una cantidad tal que liquidados en un mercado del exterior, y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada. • Mediante la entrega de títulos de deuda o de acciones de empresas privadas argentinas, emitidos y con cotización o negociación en dólares estadounidenses en el exterior, en una cantidad tal que liquidados y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada". Cláusulas "amigables" Martínez Niell indicó que "para facilitar la continuidad del contrato y la obtención de una solución favorable, las partes pueden acordar la posibilidad de reajustar las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio". Por ejemplo, puede pactarse que cuando se modificaren o hicieren aplicables nuevos requerimientos que tengan directa repercusión en la posibilidad de cumplimiento de las condiciones convenidas, las partes negociarán de buena fe el establecimiento de condiciones alternativas que reduzcan los efectos desfavorables. "El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo", destacó Martínez Niell. Por ello será fundamental que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad y considerando la buena fe contractual, las partes realicen los mayores esfuerzos posibles para prever alternativas de solución y satisfacción de sus respectivas obligaciones. Los dólares escasean y muchos argentinos que tienen deudas contraídas en esa divisa lucen preocupados. Es que la normativa vigente establece que si se pactó la cancelación en esa moneda deberá pagarse en "verdes". En este contexto, el faltante empuja la demanda del dólar blue y los desarrolladores -en el caso de megaemprendimientos- apelan al pago vía "conta con liqui", que así se va propagando desde la city porteña a proyectos de la economía real.

martes, 15 de mayo de 2012

ALQUILERES - NUEVO REGIMEN

Sin dudas, uno de los mayores anhelos que tienen los argentinos es el de alcanzar "la vivienda propia". No obstante, no todos pueden lograr esa meta y deben conformarse con alquilar. En la vereda de los más afortunados, están aquellos que ya la tienen e, incluso, poseen más de una unidad, lo que les permite apostar al mercado locativo para obtener una renta. Es así como estas dos realidades se encuentran. Y, cuando esto sucede, pueden surgir algunos conflictos de intereses. Al ocurrir, "interviene" la Ley 23.091 (sobre locaciones urbanas) para tratar de poner paños fríos entre las partes. Sin embargo, producto de una realidad que se va modificando de tanto en tanto, aquellos derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos, están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial impulsado por la jefa de Estado, Cristina Fernández de Kirchner. Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta: • Alspectos referidos a la locación habitacional. • Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito. • Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas. • Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos). • Unifica el mínimo lapso de renta en dos años. Nuevo marco legal en puerta Una de las principales medidas en la que avanzará el proyecto oficial es la de la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas. A ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta. Uno de los cambios que introduce el proyecto, apoyado en la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tenga que hacer por escrito. Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario. Del mismo modo, el nuevo marco propuesto establece que el contrato subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble. Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, quien lo habite y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar" durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo. Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado en el contrato. Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes. b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato. c) El pago de valor llave o equivalentes. Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años. Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. Sin embargo, dicho mínimo legal no será aplicable si el inmueble se destina a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular. b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines. c) Guarda de cosas. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado. Las obligaciones de las partes La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos. En el caso de los primeros, se mencionan las de: • Entregar el inmueble conforme a lo acordado. • Conservar el bien. • Abonar las mejoras que debieran efectuarse. Uno de los detalles relevantes, es que, en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo). Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador, como por ejemplo el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado. Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan la de: • No variar el destino de la propiedad. • Mantener el bien. • Pagar el precio convenido. • Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. • Responder por cualquier deterioro causado. El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario. Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad. Esto, a ojos de los expertos, puede suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entre qué puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de "fuerza mayor". En tanto, respecto al pago se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual. Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que: • Esté expresamente prohibido en el contrato. • Altere la substancia o forma del bien. • Haya sido interpelado a restituir la propiedad. El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador. Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia. Fin del vínculo Otro de los aspectos que establece el nuevo Código Civil y Comercial es el que se vincula con el fin del vínculo entre las partes. Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé: a) Cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento, según el caso. b) Resolución anticipada. Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento. También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce: a) Un cambio de destino o uso irregular. Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se lo utiliza como oficina. b) La falta de conservación del inmueble. c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos. Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto. Respecto de los plazos, el proyecto fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador. En estos supuestos, la iniciativa propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad. La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso. Además, establece que si no se paga el alquiler, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada, otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno. Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado. Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.

viernes, 11 de mayo de 2012

CASAS TOMADAS- SITUACION LEGAL Y ALTERNATIVAS

asi 4000 familias viven en la Capital en casas tomadas. La irregularidad tiene su correlato en la Justicia: entre 2008 y el año pasado, las causas ingresadas en el fuero penal porteño por usurpación crecieron un 61 por ciento. Según se desprende de un informe de la Dirección General de Estadísticas de la ciudad, el 0,32% de los hogares porteños -que el último censo contabilizó en 1.150.134- habita en casas ocupadas ilegalmente, o sea, 3738 familias. Los datos surgen de un muestreo realizado en 2008, lo que permite arriesgar que las cifras podrían ser hoy aún mayores, porque el acceso a una vivienda propia sigue siendo un problema de difícil solución en el área metropolitana. Junto con otras estrategias de supervivencia, como el alquiler de cuartos precarios en inquilinatos, hoteles y pensiones, las casas o edificios tomados suman el 5% del total de hogares (entendidos como grupos de personas que viven de un mismo ingreso, o sea, una familia) porteños, según el mismo informe. El 67% de estos hogares no tradicionales está situado en las comunas 1 (Retiro, Puerto Madero, San Nicolás, Montserrat, San Telmo y Constitución), 3 (Balvanera y San Cristóbal), 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya) y 5 (Almagro y Boedo). El caso del edificio de Parque Patricios desalojado esta semana no escapa a este diagnóstico La población que reside dentro de inquilinatos, hoteles, pensiones o casas tomadas representa el 17,3%, el 18,9%, el 21,7% y el 13,6%, respectivamente, del total de la población de cada comuna. De acuerdo con el mismo informe, en promedio los hogares o familias que habitan específicamente casas tomadas tienen tres integrantes. El 87,5% de estos hogares no tienen hacinamiento, entendido como la presencia de más de dos personas por cuarto, circunstancia que afecta al 12,5 por ciento. Deficiencias edilicias En cuanto a las características del hábitat, de entrevistas efectuadas a los ocupantes, surge que la iluminación natural resulta insuficiente durante el día y deben prender luz artificial en el 66,5% de los casos. En las viviendas tomadas, el 81,3% de las familias emplean para cocinar gas en garrafa, mientras que el 13,8% utiliza gas de red, siempre según el informe, que se basa en la Encuesta Permanente de Hogares 2008, sobre una muestra de 900 viviendas. Un dato importante es que muchas familias de casas y edificios tomados son conscientes de la situación irregular en la que transcurren sus días: para el 45,2% de los consultados, la principal desventaja de su modo habitacional es el "riesgo de ser desalojados en cualquier momento". En el mismo sentido, la falta de propiedad o de dominio como en un departamento y de un lugar propio preocupa a otro 22 por ciento. El 22,6% mencionó el hecho de tener que convivir con otras familias como el mayor perjuicio de residir en viviendas tomadas, mientras que el deterioro físico de la casa fue señalado por el 10,2 por ciento. Casi el 70% de las familias dijo no enfrentar ningún problema de convivencia. Un 15,5% se mostró incómodo por la falta de intimidad para usar el baño o la cocina o recibir visitas y un 14,9% se quejó por inconvenientes con vecinos y ruidos molestos. Como se dijo, la ocupación ilegal de inmuebles tiene su correlato en el crecimiento de las denuncias de los dueños legítimos de las propiedades, que reclaman el desalojo y el reintegro de las éstas. Según datos proporcionados por el Ministerio Público y el Poder Judicial porteños a LA NACION, la cantidad de causas abiertas por usurpación pasó de 579 en 2008 a 931 en 2011, lo que significa un aumento del 61%. No obstante, los expedientes estuvieron el año pasado por debajo del pico de 1181 registrado en 2009..

ALQUILERES - RECUPERACION PROPIEDAD

Si bien consideraron reprochable el obrar de la locadora en cuanto procedió a cambiar la cerradura del local en cuestión para recuperar por mano propia la tenencia del local alquilado, sin esperar a que se cumplieran los pasos judiciales para concretar la sentencia de desalojo, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que pierde trascendencia aquella actitud reprochable de cambio de cerradura, pues no se ha acreditado que ese hecho hubiera causado la pérdida de mercaderías que constituiría el daño cuya indemnización pretende.

En la causa “Tranchida Miguel Ángel y otro c/ Nizet Stella Maris s/ daños y perjuicios”, los actores que iniciaron la demanda por daños y perjuicios alegaron que explotaban un fondo de comercio en un local perteneciente al Sr. Félix Nizet, ocupando dicho local en calidad de inquilinos.

Los actores explicaron que luego del fallecimiento del Sr. Nizet, el contrato de locación del referido inmueble se celebró verbalmente con la hija de aquél, Stella Maris Nizet, y que debido a las actitudes agresivas de esta última y de sus familiares, los demandantes abandonaron el local en cuestión, pero acordaron con la Sra. Nizet que la mercadería que se encontraba en el interior del inmueble se la irían llevando "en partes".

En su demanda, los actores sostuvieron que la Sra. Nizet tomó posesión del local en forma violenta y se apoderó de toda la mercadería de propiedad de los actores que se encontraba en el interior del inmueble en cuestión, la que jamás pudo ser recuperada, y que el hecho descripto les generó diversos perjuicios cuya reparación reclaman en autos.

La juez de primera instancia rechazó la demanda presentada, la que fue apelada por los actores.

Los magistrados que integran la Sala F explicaron que “de los términos expuestos en el escrito de demanda se desprende que los actores solicitan la indemnización de los daños que dicen haber sufrido a causa de un supuesto hecho ilícito cometido por la demandada, consistente en la sustracción de mercaderías de propiedad de aquéllos y que se encontraban depositadas en el local antes aludido”.

Los camaristas entendieron que “para que quede comprometida la responsabilidad civil de la accionada por el hecho que se le imputa, los actores deben demostrar la concurrencia de los cuatro presupuestos de la responsabilidad civil, es decir el daño cuya reparación se reclama; la existencia de un hecho que infringe un deber de conducta impuesto por el ordenamiento jurídico -antijuridicidad-; la relación de causalidad entre ese hecho y el daño ; y un factor de atribución de la responsabilidad”.

Los jueces coincidieron con la magistrada de grado en cuanto a que “en la especie el actor no ha logrado acreditar los daños cuya indemnización reclama en autos, pues ni siquiera se han probado los hechos en los que los reclamantes fundan su demanda”.

En tal sentido, explicaron que “no se ha producido en autos prueba idónea alguna a fin de acreditar que en el local quedaron mercaderías cuando la demandada recuperó el inmueble, ni se especificaron las características y el valor de las mercaderías que los accionantes invocaron como perdidas a raíz del hecho que atribuyen a la demandada”.

En la sentencia del 24 de octubre de 2011, los magistrados determinaron que a los fines de probar la existencia de mercaderías en el local “resultan insuficientes las facturas agregadas a fs. 146/83, pues tales documentos dan cuenta de diversas compras efectuadas por los actores, pero en modo alguno acreditan que los bienes allí descriptos hubiesen sido retenidos dentro del inmueble de la demandada y luego sustraídos tal como lo afirman los reclamantes”.

Los magistrados remarcaron que “reprochable el obrar de la Sra. Nizet en cuanto procedió a cambiar la cerradura del local en cuestión para recuperar por mano propia la tenencia del local alquilado, sin esperar a que se cumplieran los pasos judiciales para concretar la sentencia de desalojo, no obstante que ésta se encontrara fundada en la falta de pago de los alquileres por los inquilinos desde marzo de 2001”.

A pesar de ello, la mencionada Sala sostuvo que “debe tenerse en cuenta que el perjuicio alegado por los actores y cuya reparación solicitan en autos se relaciona con la pérdida o sustracción de las mercaderías de su propiedad que, según invoca, se encontraban dentro del local cuando la demandada cambió la cerradura”.

En base a ello, los camaristas determinaron que “como esto no fue debidamente acreditado en la especie, ya que de ninguno de los elementos aportados al proceso surge cuáles eran concretamente los bienes que habrían quedado en el inmueble de la demandada, ni tampoco que la demandada los hubiera sustraído, pierde trascendencia aquella actitud reprochable de cambio de cerradura, pues no se ha acreditado que ese hecho hubiera causado la pérdida de mercaderías que constituiría el daño cuya indemnización pretende”, por lo que fue confirmada la resolución apelada.

COMPRA DE DOLARES - RESTRICCIONES

De pronto y a poco de su inicio, la jornada cambiaria del jueves tomó un giro inesperado ya que, minutos después de las diez de la mañana, llamó poderosamente la atención que la inmensa mayoría de las solicitudes de compra fueran rechazadas. Esta situación causó sorpresa en los dos lados del mostrador, pues vino a profundizar lo ocurrido desde el pasado martes, cuando se había empezado a notar un avance en las restricciones a la compra de divisas en bancos y casas de cambio. Pero eso no fue todo: en forma paralela comenzó a sentirse la presencia masiva de inspectores de la AFIP, que buscaba restringir las operaciones en el mercado informal, según dijeron otros operadores. Tal es así que el volumen comercializado en el mercado "blue" o informal se redujo de manera sustancial. "Están negando el 95% de las consultas", expresó el gerente general de una importante casa de cambios de la calle Sarmiento, quien agregó que "al freno de las ventas se suma la presencia masiva de inspectores, que empezaron curiosamente por los barrios y ahora están llegando al microcentro". "En nuestras sucursales del interior el freno también es generalizado", concluyó el funcionario. Milagros Gismondi, economista de Orlando Ferreres y Asoc, consideró que "con la liquidación de Ganancias de la semana pasada se autorizaron compras por montos más altos por persona". "Pero, de imprevisto, este jueves se rechazaron prácticamente todas las operaciones. Lo cierto es que a las mismas personas que se les autorizaban altas sumas hace pocos días, después se vieron imposibilitadas de adquirir divisas", agregó . "Esto nos marca que la aprobación para la compra de dólares no tiene que ver con la situación de cada uno de los compradores, sino que depende de lo que surja del balance de la oferta y la demanda del mercado", sostuvo la economista de Ferreres y Asociados. Desde un banco privado con fuerte presencia en comercio exterior, el comentario fue similar: "En nuestro mostrador prácticamente fueron rebotados todos los pedidos". En tanto, otro reconocido cambista, que solicitó estricto "off the record", expresó que "empresas que podían comprar $180.000, se encontraron ayer con un tope de 20.000 pesos". "Incluso, empleados con altos sueldos en blanco, que antes del miércoles contaban con una autorización de hasta u$s16.000, observaron que ese límite había bajado a apenas 1.000 dólares", completó. Los motivos de la AFIP "El mercado cambiario atraviesa una encrucijada, a partir de las necesidades de divisas del sector público que desplazan progresivamente a los requerimientos privados", explicaron desde AMF Consultores. "Naturalmente, la paridad cambiaria nominal no es ajena a esta situación que coloca las correcciones que introduce el Banco Central en la relación peso/dólar en porcentuales máximos, y dificultosamente compatibles con un período de abundante oferta de divisas, como estacionalmente ocurre en el 2º trimestre del año", destacaron desde la consultora dirigida por Andrés Mendez. "La presión por hacerse de dólares sigue creciendo a diario, pero los controles son muy fuertes y cada vez hay menores posibilidades de conseguirlos en la plaza oficial. Esto ayuda a que la brecha entre los mercados siga creciendo", comentó uno de los operadores, sin querer hablar más por la presencia de los inspectores. Esta decisión, que causó fuerte impacto entre analistas, operadores y clientes, se contradice con la tomada hace apenas una semana, cuando el mismo organismo optó por liberar en parte el cerrojo cambiario tanto en sucursales bancarias como en casas de cambio, con la intención de restarle presión al mercado informal. Precisamente, desde un banco del interior, un operador manifestó que, a su entender, "esta reacción, que puede parecer espasmódica por parte de la AFIP, tiene una parte lógica. Si ya tiene bajo control el segmento oficial, bajo su razonamiento, también puede controlar el blue". "¿Cómo? Muy sencillo, cuando abre el grifo oficial, alienta la demanda en este mercado, abastece al marginal, lo fortalece y alienta la salida de capitales. Pero cuando lo cierra, seca la plaza y, de esta manera, reduce su operatoria. De alguna manera limita dicha fuga", agregó. "En otras palabras, busca matar dos pájaros de un tiro. La pregunta, en este caso, es saber cuál es el precio objetivo", concluyó. Al respecto, varias fuentes consultadas por iProfesional.com consideran que ese "número mágico" giraría en torno de los 5,10 pesos por dólar para la cotización informal. Una cifra más arriba podría alentar mayores presiones inflacionarias, pues en una economía dolarizada como la de Argentina, el valor de la divisa estadounidense juega un rol central en la formación de precios. Las idas y venidas de la AFIP Los mayores controles y restricciones implementados desde el pasado martes impactaron inicialmente en el circuito marginal. Tal es así que la divisa aumentó un par de centavos en cuestión de horas. Al cierre del jueves se repetía la situación anterior. Como consecuencia de ello, desde el cierre del lunes el "blue" se incrementó cuatro centavos, pues llegó nuevamente a los 5,10 pesos. Fuentes del mercado coincidieron en afirmar que, si bien en casos como este todo hace suponer que el dólar marginal suele reacomodarse al alza, esta vez no fue así, debido a los controles dispuestos por el ente recaudador. Aunque los expertos señalaron que sólo es cuestión de tiempo para que intente nuevamente retomar el camino alcista. Esta historia de idas y venidas, breve pero contundente, comenzó apenas se implementó el cerrojo cambiario, a fines de octubre del año pasado, cuando varios organismos oficiales presionaron a las casas de cambio para que el billete no se fuera mucho más allá de 4,50, aunque todo quedó en intenciones, pues el blue mantuvo en aquel entonces su raid ascendente. Mucho más cercano en el tiempo, apenas se conoció la intención oficial de expropiar parte de YPF, el billete informal volvió a dispararse con fuerza, pues pasó de $4,95, la jornada siguiente al anuncio, a marcar un máximo de 5,14 por unidad, apenas siete días hábiles después. Esta escalada llevó al Gobierno a tomar cartas sobre el asunto hasta hacer ceder a la divisa algunos centavos, pero igual muy por encima de la cotización oficial. En la práctica, logró que cayera diez centavos en apenas una semana, a partir de la flexibilización de las restricciones para el público. Aunque en forma paralela, utilizó la intimación vía inspecciones. Finalmente, a partir del martes pasado redobló los controles, tanto físicos (vía inspectores en la calle) como tecnológicos, profundizando las restricciones para acceder al mercado "libre". ¿Porqué cambió la estrategia? Todo parece conducir a que la oferta de divisas no responde a esta altura del año a las expectativas oficiales, pese a que los precios de la soja se mantienen en niveles más que atractivos. Ello estaría impactando en forma negativa en el poder de compra del Banco Central, que no lograría alcanzar su nivel objetivo previsto con anterioridad. En tal sentido, un conocido economista comentó: "Siempre voy controlando la validación que la AFIP hace de mi límite para la compra de dólares. Recientemente se redujo a un tercio sin que haya cambiado mi situación frente al fisco". "El problema es que todavía no queda claro el criterio que se utiliza para rechazar o aprobar las operaciones, y después haber habilitado tantas en abril. Creo que el Gobierno vuelve a tener miedo y a sentir que debe restringir aún más la demanda". Para Federico Bragagnolo, economista de Econviews, "esta medida significa un fuerte giro pues en los primeros días del mes notamos un cambio con respecto a abril, cuando se autorizaron muchas compras de dólares al sector privado". "Pero eso se tradujo en una caída de los plazos fijos y en un aumento de la salida de capitales. Ello podría explicar el cambio de la estrategia oficial", concluyó. Para Aldo Abram, director de la fundación Libertad y Progreso, "este accionar está en línea con lo que veníamos viendo y tiene que ver con la desesperación del Gobierno de aumentar la oferta de dólares en el mercado controlado que tenemos". "Están apresurando la liquidación de las exportaciones más allá de los plazos que los productores habían pactado de antemano. De la misma manera, limitan la demanda de dólares para que el Central tenga mayor disponibilidad para comprar", sostuvo Abram. "El problema es que en este proceso todos los pesos que se emiten y que finalmente no son esterilizados, generan inflación, siendo un excedente que no puede ir al mercado cambiario oficial y tampoco a las importaciones, por lo que terminan engrosando el mercado paralelo", resumió el director de Libertad y Progreso. "Creo que la señal para los minoristas interesados en comprar dólares es que se hagan de los billetes en los momentos en los que se los autoriza para la compra", finalizó Gismondi.