Inquilinos Deberán Retener Ganancias de Propietarios No Inscriptos en el Registro de Operaciones Inmobiliarias

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) determinó que hasta el 30 de junio, los propietarios deberán inscribir en un registro de alquileres los contratos de locación de inmuebles urbanos por los que perciban, ya sea de manera individual o en conjunto, la suma de 8 mil pesos mensuales.

A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.

Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.

En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.

Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.

Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.

PROPIEDAD HORIZONTAL - DAÑOS ENTRE VECINOS

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que el consorcio de un edificio ubicado en el barrio porteño de Recoleta deberá abonar una indemnización por los daños ocasionados a una vecina a la que una persona no identificada le arrojó orina al patio interno de su vivienda.

Los propietarios de los departamentos de un edificio de avenida Quintana al 300 deberán indemnizar con 21 mil pesos a la reclamante.

Los jueces consideraron que el hecho de que los demandantes tuviesen que tolerar que desde otras unidades del edificio en el cual habitan, arrojen diferentes objetos y líquidos sobre el techo acrílico de su propiedad, torna procedente la indemnización por daño moral.

Los camaristas entendieron que “por aquellos daños sobre los que no pudo ser identificado quién los causó, ni de cuál de las unidades se originaron, deberán responder todos los copropietarios de acuerdo al porcentual establecido para sus respectivas unidades, en el Reglamento de Copropiedad”.

Según fue publicado por la agencia DyN, la Cámara Civil se baso en una cláusula del reglamento de copropiedad que ante casos de esta naturaleza, reparte las responsabilidades proporcionalmente entre todos los propietarios

BOLETA DE COMPRAVENTA

Al considerar que el boleto de compraventa no puede adquirir en ningún caso la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el artículo 3999 del Código Civil, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial concluyó que la prescripción decenal con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a un domino que necesite purgarse por el tiempo.

En la causa “Sircovich Samuel s/ quiebra”, el Sr. M.D.S. quien pretendió adquirir un inmueble del fallido mediante la prescripción adquisitiva que habría operado en su favor, apeló la resolución que rechazó tal pretensión.

Los jueces de la Sala B explicaron que “en el caso de la prescripción breve, los hechos constitutivos relevantes a probar son: el transcurso del tiempo, la posesión ánimo dómine, la buena fe del adquirente y el justo título, o sea aquél que define el art. 4010 Código Civil”.

En tal sentido, señalaron que “la prescripción a la que se hace referencia tiene de común con la larga las calidades que deben revestir la posesión -pública, pacífica, continua e ininterrumpida- y que ella debe subsistir un cierto tiempo”, pero “además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y tiempo-, la corta requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario para su consumación y que son: el justo título y la buena fe”.

Con relación al justo título, los camaristas explicaron que según el artículo 4010 del Código Civil “es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”, a la vez que “el acto debe, en consecuencia, tener por objeto transferir la propiedad y para que sea "justo" es menester que esté revestido de las formalidades exigidas para su validez”.

Los jueces determinaron que “el boleto a que se hace referencia es un instrumento privado y en ningún caso dicho instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el cciv. 3999”, ya que “la prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado -boleto de compraventa- que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesite purgarse por el tiempo”.

En la sentencia del 25 de abril pasado, la mencionada Sala concluyó que “el boleto de compraventa de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio”, debido a que “el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión pero es absolutamente insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de escritura pública”.

Al rechazar el recurso presentado, los magistrados señalaron que ”por más legítima que la posesión sea atento el artículo 2355 del Código Civil, ella no podrá conducir a la adquisición del dominio por usucapión corta, por oponérsele la valla del artículo 4010 del Código Civil”, es decir “que a falta de escritura traslativa de dominio, el inmueble sólo podría adquirirse por usucapión larga (Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud del boleto de compraventa".

Por último, la mencionada Sala concluyó que “en nuestro derecho vigente, la "adquisición de la posesión" mediando boleto de compraventa, sólo hace de ella una "posesión legítima", pero de ninguna manera hace propietario al comprador. Podrá repeler acciones posesorias pero no lo inviste con un título de dominio ni le confiere derechos y atributos propios del dominus”.

FIDEICOMISOS- AFIP

Recientemente la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) emitió opinión en la resolución 11 del 2011, donde dispuso que frente al Impuesto a las Ganancias la cesión del derecho que se tiene como fiduciante a terceros, motiva considerar al fideicomiso como sujeto del impuesto a las ganancias.

El fisco analiza cual es la situación en fideicomisos donde el fiduciante sea a su vez el beneficiario, si bien luego este derecho se transfiere a terceros. En tal sentido, establece que el fideicomiso y no los fiduciantes/beneficiarios es el que determinan el resultado impositivo (de existir).

Se concluyó que, en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo será el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso.

Asimismo, el fisco sostiene que el único supuesto donde se excluye al fideicomiso como sujeto será cuando exista total adecuación entre fiduciantes y beneficiarios.

Lo preocupante de esta posición fiscal es que los fideicomisos inmobiliarios realizados bajo el esquema al costo, por el solo hecho de que cambia alguno de los fiduciantes, implica la determinación en cabeza del fideicomiso de un resultado que en terminos económicos no se ha generado.

Es decir, el fideicomiso creado sin la existencia de resultados tanto al momento de realizarse los aportes al fideicomiso, como también al momento de la asignación de la unidad a los beneficiarios, deberá estar alerta de la posibilidad de cambios en la posición de fiduciantes, aspecto de difícil cumplimiento.

Mas allá de la cuestionable delegación de facultades de control al fiduciario, lo novedoso y preocupante es que una estructura fiduciria sin implicancias tributarias (Impuesto a las Ganancias que fue la causa de la opinión fiscal) en su origen por tratarse de un tipico fideicomiso al costo donde los fiduciantes aportan dinero y reciben unidades, se recaracteriza la operación para estar frente a hecho económico sujeto a Ganancias, por el simple hecho de que cambia alguna de las partes.

Lamentablemente, el crecimiento en la actividad inmobiliaria no fue acompañado por una clara legislación fiscal, lo cual deja en escenario descubierto a los contribuyentes, que quedan a merced de la voracidad fiscal.

ALQUILERES- VENTAS DE INMUEBLES - AFIP

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió ampliar y reforzar el control que recae sobre los alquileres y la compraventa de inmuebles.
La decisión, que fue adelantada a través de un comunicado de prensa del organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se confirmó mediante la resolución general 3139, publicada el viernes pasado en el Boletín Oficial. Como primer cambio, se destaca la prórroga otorgada a fin de cumplir con el reformulado régimen. Desde la AFIP precisaron que los sujetos obligados "tendrán hasta fin de mes para informar los contratos de locación y de compraventa -celebrados con anterioridad al 1° de junio pasado- sólo si involucran a bienes inmuebles rurales".
Asimismo, el organismo de recaudación estableció que el 1° de enero próximo será "la nueva fecha de vigencia para el régimen sobre contratos de locación y/o cesión, excepto los que involucren inmuebles rurales".
Cuáles son los cambios
Desde Errepar detallaron las principales modificaciones que incorporó el fisco nacional a través de la flamante resolución general 3139.
En primer término, se incorporan como sujetos obligados a inscribirse al régimen a:
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Complementariamente, la nueva norma excluye a:
• Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
• Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
• Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
En igual sentido, la resolución brinda precisiones respecto del monto total a informar cuando las locaciones, cesiones o contratos en los cuales la contraprestación sea pactada bajo la modalidad "en especie" o "en efectivo con precio a determinar".
Respecto a los castigos, la flamante reglamentación establece que "en los casos de las sociedades de hecho, cuando no cumplieran con la obligación de empadronarse e informar las transacciones, dichas obligaciones deberán ser cumplidas por cada uno de sus integrantes".
Alberto Romero, consultor tributario, precisó a iProfesional.com que "la reformulada obligación apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".
"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", explicó Romero.
"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.
En relación a los cambios puntuales que incorpora la resolución general 3139, Romero puntualizó que "el ajuste apunta a ampliar el universo de sujetos alcanzados. De esta manera, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".
"Más precisamente, la nueva norma incorpora a los cedentes de nuda propiedad con reserva de usufructo y a los cónyuges que sean responsables de declarar las ganancias provenientes del cobro de alquileres", especificó Romero.
Como un punto no menor, advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar los datos directamente de los Registros de la Propiedad", agregó el experto.
En igual sentido, desde Fundecos, Nicolás Yasi, agregó que "las medidas adoptadas conllevan a un mayor control fiscal sobre las operaciones de locación de propiedades, añadiendo, además, a los intermediarios que realicen estas operaciones por cuenta de terceros y por su intermediación generen rentas, tanto sean por locación o por compraventa de inmuebles".

"La norma dictada dejó de lado a las locaciones temporales o parciales con lo que el universo a controlar se basa únicamente en operaciones de alquiler de tiempo permanente", destacó Yasi.
En tanto, desde el Departamento de Impuestos de Crowe Horwath Argentina, remarcaron que "la AFIP busca aumentar el caudal de información obtenida de manera online, para así acelerar su procesamiento y aumentar la capacidad de fiscalización del organismo".
Cómo quedó el régimen
En este escenario, es importante destacar cómo quedaron los aspectos fundamentales del reformulado Régimen de Información del Registro de Operaciones Inmobiliarias.
Puntualmente, obliga a las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, excepto cuando se trate de:
• Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Las asociaciones, fundaciones y entidades civiles.
Tampoco corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:
• Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
• Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
• Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
• Sean objeto de locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamient
• Sean objeto de operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
Por ende, la resolución delimita el alcance a:
• Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
• Las locaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
• Arrendamientos rurales, cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
• El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
• La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
• El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
• El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio, entendiéndose por tal el que para cada caso se indica a continuación:
• Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
• Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.
Respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".

La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.
"Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina", agrega la reglamentación.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.
También se mantiene una carga fiscal extra. De acuerdo a la reglamentación, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:
• El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
• Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.
De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

FIDEICOMISOS - AFIP

A fin de mes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) tendrá todo listo para profundizar la lucha contra la evasión impositiva que se esconde detrás de la utilización de los fideicomisos.
Puntualmente, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray contará con todos los datos necesarios de quienes invirtieron bajo esta figura a fin de investigar el origen de los fondos utilizados.
La información, cuyo plazo de presentación vence el próximo 31 de julio, será una de las más importantes fuentes que tendrá el fisco nacional a efectos de aclarar cuál es la procedencia del dinero colocado en los instrumentos financieros, constituidos durante el año pasado.
Los datos suministrados por los administradores de los fideicomisos se confrontará contra la información proveniente de las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales presentadas en abril y mayo pasado.
Una vez procesadas dichas presentaciones, las autoridades fiscales podrán avanzar sobre las inconsistencias detectadas.
A modo de ejemplo, resultaría curioso encontrar el caso de un contribuyente que figurara como un fuerte inversor en fideicomisos y que no haya presentado las mencionadas declaraciones.
Inversores
Los administradores de fideicomisos financieros e inmobiliarios deberán declarar ante la AFIP las características de los instrumentos constituidos durante 2009.
En relación a los fideicomisos no financieros, la AFIP solicita informar los siguientes datos:
• Respecto a fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
o Apellido y nombres,
o Denominación o razón social,
o CUIT, CUIL o CDI
o Clase o tipo de fideicomiso.
o Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
En relación a los fideicomisos financieros, las autoridades del organismo de recaudación solicitan respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios, los mismos requerimientos de información que para los fideicomisos no financieros. En referencia a los beneficiarios, deberán informarse dichos datos sólo cuando se cuente con los mismos.
También se debe declarar el valor nominal y residual de los títulos valores representativos de deuda y datos clave con respecto a los certificados de participación.
Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó que "los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquellos".
En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que "se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados".