REMATES JUDICIALES -INTERNET

Con el fin de evitar mecanismos poco transparentes, durante el transcurso de las próximas semanas se realizará en la provincia de Buenos Aires una experiencia piloto de subastas judiciales on line, las que fueron aprobadas por medio de una ley votada en la Provincia de Buenos Aires.

Tras haber aprobado la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires la ley de subasta electrónica el año pasado, el Poder Judicial se encuentra trabajando en la reglamentación de la normativa, que debe ser puesta en marcha en el mes de julio, cuando las subastas judiciales por Internet comenzarán a realizarse en forma oficial.

Según el diputado Iván Budassi, mediante la normativa “se busca que todos puedan intervenir en igualdad de condiciones y que no puedan operar mecanismos delictivos como el que practican grupos conocidos como La Liga, que se juntan e impiden que una subasta sea transparente, presionando a los compradores de buena fe”, según publicó en su edición de hoy el diario El Cronista.

El mecanismo que pretende implementarse, ya se encuentra funcionando en Brasil desde hace varios años, donde el interesado tras registrarse de manera on line, recibe un código que le permite ingresar y realizar su oferta.

Cabe remarcar que durante el transcurso del año pasado, se llevaron a cabo 1.724 remates judiciales a raíz de la avalancha de juicios laborales, habiéndose recaudado a raíz de ello 205 millones de pesos, de los cuales 166 millones de pesos correspondieron a la venta de 1.329 inmuebles.

IMPUESTA A LA HERENCIA -ARBA

En pos del objetivo de reforzar la recaudación, el gobierno bonaerense recurrió a los escribanos para potenciar la avanzada fiscal que pone la mira sobre las cajas de seguridad.


En efecto, a través de la resolución 18, que se encuentra en plena vigencia, la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA), sumó nuevos procedimientos de control que deberán ser cumplidos por los escribanos y las compañías aseguradoras.



Los escribanos públicos que autoricen actos, contratos u operaciones entre vivos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes deberán exigir del contribuyente, la acreditación del envío de la correspondiente declaración jurada"

Asimismo, los profesionales deberán controlar que los datos contenidos en la declaración jurada enviada por el beneficiario coincidan con los que se consignen en la escritura a través de la cual se instrumente el acto.


Complementariamente, los escribanos no autorizarán actos alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, si el sujeto que pretende efectuar el acto no acredita previamente el envío de la declaración jurada y, en su caso, el pago del tributo correspondiente.



En igual sentido, los jueces que intervengan en actuaciones judiciales y verifiquen incrementos patrimoniales a título gratuito deberán exigir la acreditación de la presentación de la declaración jurada y el pago respectivo del gravamen previo a ordenar entregas, transferencias, inscripciones registrales u otorgamientos de posesión de bienes vinculados al impuesto.


cajas de seguridad




Con respecto a un aspecto por demás polémico, la nueva resolución advierte que "cuando haya bienes depositados en cajas de seguridad y deba realizarse el inventario y tasación de los mismos, se requerirá al juez interviniente en el expediente sucesorio la designación de un oficial de justicia ad hoc".






Asimismo, los contribuyentes deberán notificar a ARBA, con una antelación mínima de tres días hábiles administrativos, el lugar y la hora en que se realizará la apertura de la caja de seguridad.




Los funcionarios del fisco bonaerense confeccionarán un acta donde se detalle la totalidad de los bienes inventariados.







La facultad otorgada vulnera el derecho a la intimidad y deja sin establecer qué sucederá cuando existan discrepancias entre los valores que estiman los funcionarios de ARBA y los que consideran los titulares de los bienes depositados en los cofres.




La presencia de funcionarios del organismo recaudador provincial, junto con el titular de la caja de seguridad, para abrir y ver qué elementos se encuentran adentro, parece una facultad excesiva, en miras de un loable y necesario propósito, como es el de recaudar los impuestos.



ARBA podrá designar peritos tasadores cuando fuera necesario efectuar la tasación de los bienes objeto de la transmisión gratuita y no haya tasaciones judiciales efectuadas o éstas no puedan realizarse.





En los casos en los que se produzca la verificación del hecho imponible del impuesto, el fisco bonaerense podrá instar por las vías legales la apertura del juicio sucesorio correspondiente.

AFIP- PAGUE Y DESPUES RECLAME

Cuando a raíz de una inspección, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) o los fiscos de otros organismos de recaudación determinan una deuda impositiva, los contribuyentes tienen la posibilidad de realizar un reclamo si consideran incorrecto el ajuste propuesto.
En el ámbito nacional, es posible iniciarlo sin tener que afrontar, previamente, la obligación de cancelar el monto requerido a modo de "puerta de acceso" que habilite este proceso.
Esto es así, ya sea que el respectivo reclamo sea presentado ante el Juez Administrativo de la delegación encargada de llevar adelante el proceso o ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Pero si no se obtuviera una sentencia favorable, en los casos anteriores, o si el monto exigido fuera un impuesto provincial -donde la mayoría de las jurisdicciones no cuentan con una instancia administrativa- sólo queda elevar la queja ante la Justicia.
De ser así, el pago del gravamen como así también de los intereses determinados por las autoridades fiscales constituyen un requisito ineludible para que proceda el juicio. Es decir, algo así como pague antes y proteste después. A esto se lo conoce en la jerga tributaria como solve et repete -pague y repita-.
El hecho de tener que cancelar la supuesta deuda para luego reclamar, fue discutido en diversas oportunidades, y hasta la Corte Suprema de Justicia intervino para poner un freno a quienes querían hacer valer este instituto, sin considerar la situación real de los contribuyentes.

Sucede que, como en aquella oportunidad, no siempre le resulta posible a una empresa o responsable afrontar el pago de la cifra exigida por el fisco, a fin de estar habilitados para iniciar un juicio; dado que, en más de una oportunidad -considerando que en muchos casos, además, se suman intereses- dicho importe puede resultar muy elevado.
Ese caso no fue el único. Muy recientemente, el Máximo Tribunal volvió a desestimar la interposición de este instituto, luego de que la Justicia de La Pampa rechazara el reclamo de una firma, por entender que no había ingresado el valor de los intereses adeudados al fisco- en los plazos correspondientes.

El principio de solve et repete no se puede analizar friamente, como si el mismo fuese aplicable de forma mecánica, ya que la jurisprudencia manifiestamente abrió una puerta para evitarlo, sustentando su posición, nada más ni nada menos, que en las garantías constitucionales y en la realidad objetiva de los hechos".

La Corte recorre en el mismo sentido el camino iniciado con `Intercop SRL s/ejecución fiscal´, en su objetivo de que los derechos constitucionales no sean solamente una cuestión meramente dogmática".

El fallo de la Corte, resulta un antecedente favorable respecto de las arbitrariedades reiteradas que se producen a nivel de fiscos municipales e inclusive provinciales".

Luego de las modificaciones que, en los últimos años, esas administraciones le han realizado a los respectivos códigos de procedimientos y ordenanzas fiscales que apuntaron, básicamente, a restringir el derecho defensa de los contribuyentes".

De este modo,se aceleraron todos los procedimientos de cobros de deudas tributarias, violando reiteradamente principios constitucionales de defensa en juicio y de propiedad, entre otros.

Inquilinos Deberán Retener Ganancias de Propietarios No Inscriptos en el Registro de Operaciones Inmobiliarias

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) determinó que hasta el 30 de junio, los propietarios deberán inscribir en un registro de alquileres los contratos de locación de inmuebles urbanos por los que perciban, ya sea de manera individual o en conjunto, la suma de 8 mil pesos mensuales.



A su vez, también deberá procederse a la inscripción cuándo se trate de inmuebles rurales, en aquellos casos en que el arrendatario posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas.



Los locatarios tendrán la obligación de controlar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble del presente régimen de información.



En caso de que el propietario no hubiese informado el contrato de alquiler en el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el inquilino o arrendatario tendrá la obligación de retener la alícuota máxima prevista para el Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención.



Cabe destacar que la AFIP podrá aplicar sanciones a los propietarios que no informen los contratos de alquiler, mientras que en el caso de que sean monotributistas no se efectuarán retenciones.



Por su parte, los inquilinos quedarán sujetos a las sanciones previstas para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos.

CONTROL FISCAL COMPRA DE INMUEBLES

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) se encuentra, por estos días, con un importante dilema a resolver.

El tema no es menor, si se tiene en cuenta que el problema se presenta en el marco reglamentario que regula los controles fiscales que recaen sobre la compraventa de inmuebles.

En efecto, los controles establecidos por el organismo que conduce Ricardo Echegaray deben ser cumplidos por los escribanos, inmobiliarias y propietarios al momento de reportar las transacciones celebradas.

Este miércoles entra en plena vigencia un nuevo registro que obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.

De manera paralela, hace poco menos de un mes, el fisco nacional elevó a $600.000 el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.

"Resulta cuanto menos curioso que comience a regir un registro que obliga a inscribirse a quienes realicen operaciones por un monto que se encuentra por debajo del valor actualizado hace menos de un mes", señaló una fuente del sector inmobiliario que pidió reserva de identidad.

"Sería razonable que la AFIP eleve y equipare el monto a $600.000", agregó la fuente consultada.

En igual sentido, Alberto Romero, consultor tributario, señaló que "seguramente se trata de un pequeño descuido de la administración fiscal".

"Es posible que ya estén al tanto de la incongruencia que se presenta entre ambos valores y que, en los próximos días, emitan una nueva norma para unificar criterios", agregó Romero.

De acuerdo a la información a la que pudo acceder iProfesional.com, el fisco nacional ya estaría trabajando a fin de subsanar la diferencia entre ambos valores.

La lupa sobre las propiedades
Puntualmente, a partir de hoy entra en plena vigencia el reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.

Complementariamente, el marco legal vigente también pone la lupa sobre los alquileres que superen los $8.000 mensuales.

El marco reglamentario establece que las empresas y particulares que "realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias".

En caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país.

Respecto al plazo para tramitar la incorporación, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".

No corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

•Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
•Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
•Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
Alivio en el COTI
Complementariamente y coexistiendo con el régimen antes descripto, la AFIP decidió -hace menos de un mes- duplicar el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.

En efecto, a través de la resolución 3101 se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar. El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007.

El control, impulsado desde el fisco nacional, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración.

Por lo tanto, bajo la reformulada normativa, el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:

•El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
•La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.
Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.

En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.

A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:

•Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
•Ubicación del mismo.
•Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
•Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
•Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.
Para suministrar los datos al fisco nacional el operador deberá hacerlo a través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal, accediendo a la opción "Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".

Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:

•Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
•Rechazar su designación como intermediario.
Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.

Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe manifestar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.

Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.

Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:

•Firma o cesión del boleto de compra venta.
•Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
•Celebración del acto de firma de la escritura.
•Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
•Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos".

Una vez verificada la vigencia del COTI, estos profesionales tienen que constatar e informar los siguientes datos:

•Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
•Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
•Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
•Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
•Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
•Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.
Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles".

Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente